Theo sát các nguyên nhân mới tác động lên thị trường BĐS.

          Thứ nhất là sự xuất hiện Vắc-xin phòng chống Covid. Covid đã và đang là  nguyên nhân chính, gốc rễ tạo nên thực trạng nền kinh tế hiện nay. Vậy nên việc có Vắc-xin phòng chống Covid là tác nhân mới có thể thay đổi được cục diện thực trạng kinh tế. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần theo sát và nhận định sự tác động của tác nhân mới này tới đâu ? vì nó tùy thuộc khá lớn vào tốc độ phủ của việc tiêm Vắc-xin trên toàn cầu cũng nhưng khả năng khắc phục hậu quả của Covid và sự phục hồi của các nền kinh tế.  

          Thứ hai, kinh tế vĩ mô năm 2021 sẽ ổn định và cải thiện hơn. Năm 2020 chật vật kết thúc với GDP 2.91%, dự kiến năm 2021 sẽ tăng gấp đôi lên 6%. Hy vọng sẽ là vậy cho dù mục tiêu GDP quốc hội đưa ra 6% cho năm 2021 là vô cùng thách thức. Phân tích động lực chính kéo GDP chủ yếu dựa vào đầu tư công, lĩnh vực dù có tính lan toả, nhưng cũng chỉ tác động trực tiếp tới một số thành phần và khu vực nhất định, không trực tiếp giải quyết được nỗi lo cơm - áo- gạo - tiền của người dân... vậy nên tâm lý phòng thủ vẫn sẽ còn rất lớn, ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư, đầu cơ.

          Thứ ba, lãi suất huy động giảm tác động lên dòng tiền tiết kiệm có xu hướng chảy sang thị trường BĐS. Đây đã và đang là vấn đề được các chủ đầu tư, môi giới, bám vào để neo giá cao, thúc đẩy bán hàng…Đúng, việc lãi suất huy động duy trì ở mức thấp đã và đang ảnh hưởng tới người gửi tiền tiết kiệm, tạo tâm lý rút tiền tiết kiệm và chuyển sang các kênh khác hiệu quả hơn, trong đó có BĐS. Tuy nhiên, việc giảm lãi suất không còn là vấn đề mới, trong năm 2020 NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành kéo lãi suất tiết kiệm giảm. Dư địa giảm tiếp lãi suất huy động còn nhưng không nhiều và cũng chỉ giảm được ở các kỳ ngắn hạn, lãi suất kỳ dài hạn vẫn khá cao ở mức 6-7%. Đã xuất hiện nhiều FO rút tiền tiết kiệm chuyển sang BĐS. Tuy nhiên khả năng lãi suất giảm thêm được bao nhiêu và sức mạnh của dòng tiền FO lớn cỡ nào, liệu có thể vực được thị trường BĐS hay không là vẫn đề các nhà đầu tư cần tính toán cho hoạt động đầu tư của mình.

          Thứ tư, đầu tư công tăng mạnh sẽ hỗ trợ thị trường BĐS. Chủ trương này đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ sẽ tác động mạnh tới thị trường BĐS nói chung dưới các góc độ: bệ đỡ của GDP, lan tỏa tới nhiều ngành nghề: xây dựng, vật liệu xây dựng, giao thông vận tải…vv. Các khu vực có qui hoạch phát triển hạ tầng giao thông từ nguồn vốn đầu tư công như sân bay, đường cao tốc, cầu ... thị trường BĐS sẽ được hưởng lợi trực tiếp. Tuy vậy, người mua cần hết sức tỉnh táo vì giá BĐS tại hầu hết các khu vực này đều đã cao thậm chí rất cao, có những nơi giá đã là giá của thời tương lai - khi các công trình công ích đó đã hoàn thành... nếu “đu đỉnh” rất có thể nhà đầu tư bị đọng vốn lâu có khi tới cả chục năm giá mới lên cao bằng giá mua (bài học đất ở tp mới Nhơn Trạch, Đồng Nai chôn vốn 20 năm hay Mê Linh Hà Nội đọng vốn 12 năm nay vẫn còn nguyên giá trị).

          Nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu về cơ chế lan tỏa của những tác động tích cực từ những công trình hạ tầng lớn tới BĐS dự kiến đầu tư. Chẳng hạn, việc có một sân bay mới, hay một tuyến đường cao tốc sẽ có tác động chung tới cả một vùng, miền hoặc thành phố đó chứ thực tế không trực tiếp tác động nhiều tới các bất động sản nằm quanh khu vực sân bay, hay dọc các đường cao tốc.

          Bám sát diễn biến của doanh nghiệp.

          Phần trên, theo dõi diễn biến của các nguyên nhân gây nên thực trạng của thị trường tại mỗi thời điểm, giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng thể, cục diện về thị trường để xác định xu thế chung của thị trường (up Trend hay down Trend). Đầu tư đúng thời điểm, vào đúng Trend dễ thành công, tuy nhiên không hẳn cứ đầu tư trong giai đoạn up Trend là ăn tiền hay nhiều người kiếm được lợi nhuận lớn trong khi nhiều người vật lộn khi thị trường down Trend. Việc đầu tư thành công hay không lại phụ thuộc lớn vào việc đánh giá những tác động từ những nguyên nhân chung (dịch Covid, kinh tế vĩ mô, chủ chương của Chính phủ đối với lĩnh vực BĐS, tín dụng chung và tín dụng vào BĐS, các chính sách tiền tệ và tài khóa, ….vv)  tới chủng loại sản phẩm, khu vực mình định đầu tư, tới chủ đầu tư hay tới trực tiếp một dự án cụ thể nào đó.

          Chẳng hạn, Covid hoành hành ảnh hưởng trực tiếp tới BĐS du lịch: Khách sạn, nhà hàng… , BĐS nghỉ dưỡng: condotel, resorts, cao ốc cho thuê, mặt bằng bán lẻ…điều này ai cũng rõ. Nhưng Jack-Ma, tỷ phú nổi tiếng Châu Á đã từng nói “nơi nào, cái gì ai cũng biết.. thì  không có cơ hội cho bạn”. Là nhà đầu tư ta cần nhìn sâu hơn, nhìn ra những điều đại đa số người khác không thấy. Ví dụ những CĐT nào đang phụ thuộc lớn vào dòng tiền thu từ hoạt động khách sạn, vui chơi giải trí, mặt bằng bán lẻ như: Sun Group, FLC…chắc chắn gặp khó khăn; những CĐT nào say chiến thắng từ các đợt bán BĐS nghỉ dưỡng trong giai đoạn 2017-2018 vừa qua năm 2019, 2020 mạnh tay vay tiền và đổ vào các BĐS nghỉ dưỡng ở các khắp nơi như : Novaland, CEO, FLC … có nguy cơ bị hụt bước vì những cú “ đại nhảy vọt”. Những đại gia nào đầu tư BĐS chủ yếu dựa vào việc “in giấy bán lấy tiền” từ từ thị trường chứng khoán hay huy động của dân, của khách hàng là chính thông qua các chương trình cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại, cam kết hoàn đổi cổ phần…vv như FLC sẽ ít bị ảnh hưởng từ chủ trương thắt chặt tín dụng do đã phân bổ rủi ro lên vai khách hàng.        

          Tác động của đầu tư công tới BĐS là chắc chắn, tuy nhiên cũng cần xem xét cụ thể. Ví dụ, TP mới Nhơn Trạch, nơi đã từng có nhiều đợt sóng, nhiều CĐT, dự án đã đổ về đây với hạ tầng đường xá, nhà xây thô, đất nền …  vẫn “trơ cùng nguyệt quế” 20 năm qua, nay có thể có đột phá do hạ tầng bứt phá các đường xuyên tâm Hùng Vương, 25A, 25B và 25C;  đường 319 kết nối 3 tuyến đường trên 2 tuyến cao tốc (Tp. HCM - Long Thành - Dầu Giây và Bến Lức - Long Thành sắp đưa vào hoạt động..vv tuy nhiên giá tăng có bền vững hay chỉ tạo mặt bằng giá mới rồi lại tiếp tục nằm im phụ thuộc vào sự phát triển các công trình hạ tầng xã hội và công ăn việc làm ở tại chính Nhơn Trạch và khu vực cận kề.

          Phân tích thời cơ và rủi ro khi đầu tư tại dự án Novaland Phan Thiết cần làm rõ tác động kép của ảnh hưởng từ Covid và chính sách thắt chặt tiền tệ đối với CĐT Novaland nói chung và dự an Novaworld Phan Thiết nói riêng. Có thể nói những mời chào mua các sản phẩm Novaworld Phan Thiết là vô cùng hấp dẫn và khó cưỡng với 3 điểm chốt quan trọng là (1) Đại dự án Biển thiết kế tổng thể và hiện đại lên tới 1000 ha; (2) đường cao tốc Dầu dây-Phan Thiết đang được khẩn trương thi công và (3) Sân bay Phan Thiết chuẩn bị khởi công. CĐT cam kết mua lại sản phẩm đất nền tại phân khu Festival sau 3 năm với lãi suất 13%/năm. Như vậy người mua thu được tới 39% sau 3 năm- “ buôn gì cho lại” hay chỉ cần bỏ ra 50% sau đó ngồi chờ sản phẩm tăng giá gấp 2-3 lần sau 4 năm, mọi việc khác đã có CĐT và ngân hàng lo và thu xếp nếu ai đó là người mua miền Bắc thả tiền vào phân khu Florida trong tháng 3 này.

Vấn đề là, đại dự án có giá trị đầu tư lên tới 5 tỷ USD này liệu có được hoàn thành hay không ? gần như hoàn toàn phụ thuộc và khả năng huy động vốn từ khách hàng, CĐT đang đánh vật với khoản nợ lên tới 48.868 tỷ đồng trong đó nợ ngắn hạn là 14.511 tỷ đồng (nguồn VnEconomy ngày 21/2/2021 trích từ Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2020 chưa kiểm toán của Novaland). Ở ví dụ này ta thấy CĐT nói riêng, dự án Novaworld nói chung đang chịu tác động kép rất lớn đó là (1) của chủ trương thắt chặt tiền tệ với CĐT là rất lớn: vay mới khó khăn, đảo nợ nhọc nhằn, huy động từ việc phát hành TPDN cũng bị Nghị định 153/2020/NĐ-CP chặn đứng trong khi đó tổng nợ lên tới 48 nghì tỷ đồng, riêng nợ trái phiếu đã lên tới 25.820 tỷ đồng (2)  sản phẩm chào bán là BĐS nghỉ dưỡng-phân khúc đang trực tiếp chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid. Không biết  CĐT sẽ xoay sở ra sao khi Thông tư 01/2020/TT-NHNN hết hiệu lực, nhiều khoản vay trong núi nợ khổng lồ sẽ trở thành nợ xấu, giải chấp là một phương án hoàn toàn có thể xảy. Ai dám đảm bảo rằng 100% tiền huy động, bán hàng từ những chương trình hấp dẫn tới mức khó cưỡng nêu trên sẽ được đầu tư vào dự án và người mua sẽ được nhận sản phẩm đúng thời hạn trong khi khoản nợ ngắn hạn lên tới hơn 14,5 nghìn tỷ đồng đang bị các chủ nợ thúc ép. Rất có thể có một sự kiện tương tự Cocobay Đà Nẵng xảy ra tại Phan Thiết trong nay mai. Khi hình ảnh Cocobay Đà Nẵng hoành tráng mấy ai tin có ngày nó lại thất thủ , còn nay thông tin rõ mà vẫn cố tin thì nếu chẳng may mất mát thì tại mình thôi !  Thành công hay thất bại là tùy thuộc và sự thành công của các chiến dịch bán hàng, phụ thuộc và khách hàng “ điều đó tùy thuộc hành động của bạn, chỉ thuộc vào bạn mà thôi” lời bài hát “ Điều đó tùy thuộc hành động của bạn” của Vũ Kim Dung thật có ý nghĩa trong trường hợp này.

Bài kỳ trước (Bài 3) và Bài 4 này ta thấy thị trường BĐS là một bức tranh với nhiều gam tương phản, màu sáng, tối rất khác nhau do độ lớn và hướng của các lực tác động đa chiều. Giá trị bức tranh cao hay thấp, lúc này phụ thuộc vào sự nhạy cảm, khả năng thẩm định của người mua. Mua khéo có thể làm giàu, gia tăng tài sản, vụng mua dễ dẫn tới thua lỗ, thậm chí mất cả chì lẫn chài…

Bài tiếp theo xin được chia sẻ với người quan tâm cách xác định “thời cơ” trong Dĩ Dật Đãi Lao để xuất kích, giành thắng lợi.