Trong khi người dân hy vọng có nhiều dự án mới để giá hạ nhiệt, thì thực tế lại phũ phàng: căn hộ càng xây, giá càng tăng, như thể thị trường đang chơi trò “càng đông càng đắt”.

Giá nhà tăng nhanh hơn cả tăng trưởng chiều cao tuổi dậy thì

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT GP Invest – đưa ra một phép so sánh làm nhiều người cười mà xót:

• Thu nhập bình quân 2014–2025 tăng gấp đôi → từ cái nghèo lên… cái nghèo có cải tiến.
• Nhưng giá căn hộ thì tăng gấp ba, từ 25 triệu lên 75,5 triệu đồng/m².

Hiện tại, giá trung bình ở Hà Nội vượt 80 triệu/m², đẩy tỷ lệ giá nhà/thu nhập lên mức 27,3 lần – gần như “cảnh giới thần tiên”:

• Dành toàn bộ thu nhập để mua nhà → 27 năm có nhà (với điều kiện 27 năm không ăn, không uống, không tiêu, không… sống).
• Trả góp 1/3 thu nhập → mất 80 năm, tức mua hôm nay và… để lại cho đời cháu nội.

Tín dụng 4 triệu tỷ mà thanh khoản lại như… cửa hàng bán đá bào mùa đông

Tín dụng bất động sản đang chiếm 24% tổng dư nợ, hơn 4 triệu tỷ đồng. Nhưng giao dịch quý III/2025 lại giảm 13%, riêng chung cư giảm 15%.

Tiền có đó, nhà có đó, chỉ là… mua thì không ai mua.

Giống như tiệm phở mở xuyên đêm nhưng cả phố ăn kiêng.

Vì sao giá nhà cứng như bê tông mới đổ?

Theo ông Hiệp, ba “kẻ đẩy giá” đáng sợ nhất là:

1. Tiền sử dụng đất tăng mạnh – mỗi lần tính là một lần doanh nghiệp hồi hộp như chờ điểm thi tốt nghiệp.
2. Thủ tục pháp lý kéo dài, dự án 10 năm chưa xong, lãi vay chồng lãi vay, chi phí cơ hội tăng hơn con số trên bảng lương.
3. Chi phí vô hình – vô hình nhưng rất… hữu lực, vì cuối cùng tất cả đều được cộng vào giá bán.

Giá đất hiện chiếm 30% chi phí với dự án thấp tầng, khiến giấc mơ “nhà giá rẻ” còn hiếm hơn… căn hộ dưới 3 tỷ ở TP.HCM.

Trong khi đó, chủ đầu tư hầu hết đều chọn làm phân khúc cao cấp, bởi lợi nhuận cao, thanh khoản nhanh, khách mua ít mặc cả và đặc biệt là… đỡ đau đầu. Còn nhà ở xã hội? Lợi nhuận tối đa 15%, doanh nghiệp nhìn vào là biết để làm phước.

Nguồn cung tăng nhưng toàn phân khúc cao cấp, thị trường sống bằng “tinh thần” là chính

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết: chỉ 5–6% dự án trên thị trường thuộc nhóm nhà giá thấp.

Còn lại? Toàn những sản phẩm mà môi giới mô tả rất thơ: “cao cấp – nghỉ dưỡng – chuẩn quốc tế – sống giữa không trung”.

Chưa kể, giới đầu cơ thỉnh thoảng “đi ngang” cũng kịp thổi giá lên thêm vài vòng.

Muốn thị trường bình thường: phải gỡ pháp lý trước, còn lại tính sau. Ông Hiệp kiến nghị Nhà nước cần:

• Cải cách thủ tục hành chính, giảm cảnh doanh nghiệp chạy theo con dấu.
• Thực thi nhanh các nghị định 98, 57, 68… để dự án không nằm ngủ đông thêm 5–10 năm.
• Nghiên cứu thuế với “siêu lợi nhuận địa tô”, vì một số người mua đất xong để đó, tăng vài tỷ trong vòng một giấc ngủ trưa.

Về phía Nhà nước, quan trọng nhất vẫn là tính tiền sử dụng đất sao cho hợp lý, vừa đảm bảo nguồn thu, vừa không bóp chết doanh nghiệp, lại không đẩy giá nhà quá xa với thu nhập người dân.

Nhà thì nhiều, nhưng chủ yếu là những căn mà người mua ở thực chỉ dám… xem ảnh. Giá thì tăng theo ba chữ “chi phí – thủ tục – kỳ vọng”.

Còn người dân thì vẫn kiên trì theo dõi thị trường, như theo dõi một bộ phim dài tập, hy vọng rằng tập cuối sẽ có bất ngờ giảm giá.