Vì nhìn lại số liệu giữa năm 2025, mình thực sự bị choáng: một gia đình ở Việt Nam mà không ăn, không tiêu gì đúng nghĩa sống bằng… tình thương và nước lã thì cũng phải mất 27 năm mới đủ tiền mua được căn hộ trung bình. Còn nếu trả góp bằng cách dành 1/3 thu nhập thì thời gian kéo dài gần 80 năm. Mình hay đùa, chắc đến lúc trả xong thì vừa đủ tuổi kể chuyện “ngày xưa ông bà đi vay ngân hàng như thế nào” cho cháu chắt

Cái khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà bây giờ nó giãn như dây chun chuẩn bị đứt. Từ 2014 đến 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,1 triệu lên 8,3 triệu - tăng gấp đôi, đều đặn khoảng 6,4% mỗi năm. Nghe thì hay, nhưng nhìn sang giá nhà: từ 25 triệu lên 75,5 triệu/m2, tức tăng gấp 3 lần, tốc độ hơn 12%/năm.Đến giờ ở Hà Nội, mặt bằng trung bình nhiều nơi đã vượt 80 triệu/m2 rồi. Nói thẳng ra là giá nhà đang tăng nhanh gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập. Thu nhập chạy xe Cub trong khi giá nhà chạy phân khối lớn.

Nên với những người làm công ăn lương trong đó có cả đội ngũ công chức giấc mơ an cư ngày càng xa như cái đèn tín hiệu cuối đường hầm… mà đèn lại không sáng.

Mình theo dõi Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững” hôm 4/12, và cảm nhận rõ một điều: vấn đề nhà ở không còn là câu chuyện riêng của người mua, mà là rủi ro của cả nền kinh tế. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest chia sẻ: giá nhà tăng phi mã là mối đe dọa. Khi người thu nhập trung bình không thể tiếp cận nhà ở bằng phương thức trả góp thì thị trường đó không lành mạnh, không bền vững.

Đằng sau sự phi mã đó là cả một hệ thống lệch nhịp. Chủ đầu tư vẫn lệ thuộc nặng vào tín dụng ngân hàng. Dư nợ bất động sản đến tháng 9/2025 đã 4 triệu tỷ đồng, chiếm 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. Nhưng nghịch lý là giao dịch lại giảm 13%, riêng chung cư giảm 15%. Tồn kho tăng, giá vẫn leo, giao dịch tụt  tình thế này giống kiểu hơi nước đang tích lại trong nồi áp suất. Nổ lúc nào không biết.

Và nếu giá bị đẩy lên quá cao trong khi thanh khoản xuống thấp, thì rủi ro nợ xấu, đứt dòng tiền của chủ đầu tư, rồi lan sang ngân hàng… là chuyện hoàn toàn có thể xảy ra. Nên câu chuyện bong bóng bất động sản không còn là chuyện “cảnh báo xa vời” nữa, mà là thứ đang gõ cửa.

Rõ ràng, thị trường nhà ở đang có hàng loạt bất cập mà ai cũng thấy: đầu cơ, thổi giá, thao túng nguồn cung, trục lợi nhà ở xã hội, mất cân đối phân khúc. Và mình thật sự đồng cảm với nhóm người “không đủ giàu để mua nhà thương mại, cũng không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội”. Họ kẹt ở giữa, mà thị trường không có sản phẩm nào dành cho họ.

Giải pháp không thiếu, nhưng vướng nhất vẫn nằm ở cách thực thi. Chính phủ đã có nhiều cơ chế mở để thúc đẩy nhà ở xã hội, mục tiêu 1 triệu căn đến 2030. Cũng có các chính sách rút gọn, cải tạo chung cư cũ, thêm nguồn cung. Nhưng khi về tới địa phương thì lại tắc. Mình vẫn hay ví von: chính sách trung ương chạy 100km/h, xuống tới cơ sở còn… 15km/h.

Rồi đến chuyện bảng giá đất mới. Nhiều nơi tăng vài chục lần so với 5 năm trước, đẩy chi phí đầu vào lên ngất ngưởng. Giá đất tăng thì giá nhà cũng tăng, và cuối cùng người mua là người gánh. Mình thấy quan điểm của ông Hiệp khá hợp lý: phải phân biệt rõ giá đất để tính nghĩa vụ tài chính khi làm dự án và giá đất giao dịch giữa người dân. Không thể gom một rổ rồi bảo thị trường tự điều chỉnh.

Bà Trần Hồng Nguyên thì nhấn mạnh một điểm mà mình cực kỳ đồng tình: muốn chặn tình trạng bất thường của thị trường thì phải bắt đầu từ pháp luật. Luật càng rõ, thị trường càng khó bị thao túng. Việc công khai dữ liệu từ quy hoạch đến tiến độ dự án không chỉ giúp Nhà nước quản lý mà còn giúp người dân tránh rơi vào bẫy “thổi sóng”.

Cá nhân mình nhìn câu chuyện này như một bài toán nhiều biến. Không thể chỉ siết tín dụng, không thể chỉ mở pháp lý, không thể chỉ tăng nguồn cung. Phải đồng bộ: thể chế rõ, tín dụng đúng hướng, dữ liệu minh bạch, nguồn cung thật sự được bơm ra, còn đầu cơ thì bị kiểm soát chặt. Khi đó thị trường mới trở lại trạng thái mà người thu nhập trung bình - những người đang sống, làm việc, đóng góp cho thành phố này có thể với tới một chỗ ở tử tế.

Và quan trọng nhất, giấc mơ an cư không còn phải đánh đổi cả tuổi trẻ và cả cuộc đời.