Bài 2, xin mời đọc giả quan tâm cùng xem xét phần tiếp theo của bước 1. Nâng cao kiến thức và kinh nghiệm đầu tư (2) là quá trình thường xuyên, liên tục, tuy nhiên ta thường chỉ đọc chơi chơi, đọc lướt, đọc lấy thông tin, tham khảo….vv khi  thả tiền vào thì không thể chơi chơi được nữa vì được-mất phụ thuộc vào bạn, Không có khoản đầu tư tồi mà chỉ có quyết định đầu tư kém ! khi đó bạn đã vào cuộc thực sự.

      Nâng cao kiến thức bằng cách nghiên cứu các chính sách của chính phủ có liên quan. Chẳng hạn. Thông tư 22/2020/TT-NHNN giảm dần tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay dài hạn với các lộ trình từ 40% (30/9/2021) xuống còn 30% từ 1/10/2023 sẽ tác động tới thị trường BĐS ra sao? xu thế dòng tiền tín dụng vào bất động sản đang được điều chỉnh giảm dần (năm 2018 là 26,76%; năm 2019 là 21,53% và giảm mạnh năm 2020 chỉ còn 9,97% thấp hơp nhiều so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 12,13%. Năm 2021, NHNN vẫn tiếp tục kiểm soát chặt trẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS) thì BĐS sẽ thế nào ?. trong 2 năm (2018-2020), CP ra tới 3 Nghị định về Trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), các Nghị định này ( 163/2018 (tháo khoán); 81/2020 (siết lại) và 153/2020 (đóng sập cửa việc huy động mới nếu chưa thanh toán các khoản nợ cũ) tác động thế nào tới nguồn vốn huy động từ thị trường trái phiếu ?. Các doanh nghiệp đã huy động số vốn khổng lồ từ nguồn này sẽ đối mặt ra sao khi các gói TPDN đáo hạn (khi đó sẽ là cơ hội cho bạn- xin được đề cập ở bài 4) hay NHNN vừa yêu cầu các ngân hàng tiếp tục thực hiện Thông tư 01/2020/TT-NHNN thì BĐS sẽ biến động thế nào….? Tuy nhiên, thời gian thực hiện việc khoanh, hoãn nợ, không nâng hạng nợ xấu  theo tinh thân của thông tư 01/2020 đã một năm rồi, công với các khoản nợ mới … thì nguy cơ nợ xấu cộng dồn sẽ gia tăng mạnh… vậy nên khả năng sẽ thông tư sẽ phải sớm thay đổi … khi đó BĐS sẽ thế nào ? 

          Cập nhật tình hình là một phần của nâng cao kiến thức mang tính thực chiến. Trong 2 năm 2019-2020 các cấp chính quyền Trung ương và Địa phương đẩy mạnh rà soát pháp lý các dự án và các điều kiện bán hàng do vậy nguồn hàng mới khan hiếm; năm 2021 TP Hồ Chí Minh tập trung tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án; Hà Nội sẽ triển khai đồng loạt hàng chục đại dự án…không chỉ ảnh hưởng lớn tới nguồn cung mà sẽ có nhiều dự án “sạch” hơn… theo đó thì trường và giá cả liệu có neo cao mãi được không, những sản phẩm thứ cấp có pháp lý không rõ ràng sẽ thế nào ?.

          Thông tin về chủ đầu tư về dự án… cần thường xuyên được cập nhật, đặc biệt là tình hình tài chính, tiến độ thị công để có nhận định, dự báo đúng, trúng các cơ hội. Ví dụ: Chủ đầu tư vướng lao lý thì dường như chắc chắn ảnh hưởng tới tiến độ của dự án hay làn sóng giảm giá đối với BĐS tại dự án cho CĐT làm chủ; nếu tỷ lệ phát hành thành công gói trái phiếu thấp thì nên tìm hiểu lý do và xác định việc phát hành không thành công liệu có ảnh hưởng tới tiến độ dự án mình đang đầu tư hay không; Chủ đầu tư có khoản nợ lớn sắp tới kỳ trả nợ … trong khi việc bán hàng khó khăn thì rất có thể họ sẽ phải đại hạ giá, khuyến mại lớn .. trong một khoảng thời gian ngắn để huy động tiền để trả nợ… thì đó là là có hội đầu tư…     

          Tìm hiểu những cách thức bán hàng hiện nay, đủ tỉnh táo và đủ kiến thức để phân phân tích, nhận rõ đâu là cơ hội, đâu là cạm bẫy trước các chương trình cam kết lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất hay khuyến mại đặc biệt của chủ đầu tư. Chẳng hạn, Cam kết lợi nhuận cao gấp đôi lãi suất ngân hàng … được đánh giá chung là “miếng pho mai trong bẫy chuột” nhưng với một dự án cụ thể nào đó của một Chủ đầu tư lớn, có uy tín, có nhiều dự án…thì nên đánh giá việc “ đại hạ giá’ chỉ là giải pháp vượt khó khăn là tạm thời, vượt qua nó sẽ hoàn thành được dự án… đó chính là cơ hội của bạn ! muốn chộp được cơ hội buộc lòng bạn phải nghiên cứu về chủ đầu tư ( uy tín, sức khỏe tài chính, dòng tiền, vốn vay và nguồn trả nợ…đối với dự án cụ thể mà bạn định xuống tiền)

          Chuẩn bị nguồn lực (3). Nguồn lực tài chính tự có, nguồn vốn vay… hay cơ cấu lại tài sản, nguồn từ đối tác. Khi thị trường vẫn còn “ sáng tối, lẫn lộn” như hiện tại chính là thời cơ để cơ cấu lại danh mục đầu tư: bán các BĐS ở xa, không tạo được dòng tiền… và chờ có hội đầu tư các BĐS tốt hơn). Với hầu hết các nhà đầu tư BĐS không chuyên thường có tâm lý “bán đi cầm tiền để làm gì ? bán đi thì mua gì…” chính vì tâm lý này thường dẫn đến tình trạng khi cơ hội tốt hơn, hấp dẫn hơn xuất hiện thì lại không có tiền trong khi tiền đang “chôn” ở những BĐS lẽ ra nên bán trước đó.

          Khi hiểu biết của bạn lên tới cỡ “ chuyên gia” thì kiến thức và kinh nghiệm chính là Vốn của bạn vì bạn bè, gia đình, đối tác hay ngân hàng sẽ tin tưởng giao tiền cho bạn để cùng chớp cơ hội, gặt hái thành công chung. Chuẩn bị nguồn lực còn bao gồm cả việc xây dựng các mối quan hệ với “ người biết việc” ở địa phương: địa chính xã, phương, môi giới tại các khu vực, địa phương mình đang quan tâm, dự kiến đầu tư … để cung cấp nguồn hàng mà lựa chọn cũng như tiện cho việc xác minh tính xác thực của nguồn tin, của sản phẩm và thuận lợi cho việc mua bán khi có hội xuất hiện ./.