Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Sử dụng Binh pháp “Dĩ Dật Đãi Lao” vào đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay - Chủ động chờ thời ( Bài 1)

Kế “Dĩ dật đãi lao” (là kế thư 4 trong 36 kế Binh Pháp Tôn Tử) là lấy sự thanh thản để đối phó với hấp tấp, nhọc nhằn; dưỡng sức mà đợi kẻ phí sức, lấy gần đợi xa, lấy nhàn đợi mệt nghĩa là trên chiến thuật phải tìm nắm trước địa vị chủ động để ứng phó với mọi tấn công của địch. Cũng có ý nói nên chuẩn bị chu đáo, dễ dàng lấy cái thế bình tĩnh xem xét tình hình biến hóa mà quyết định chiến lược, chiến thuật. Đợi địch mỏi mệt, giảm nhuệ khí, uể oải… rồi mới thừa cơ xuất kích tấn công, giành thắng lợi.

Sử dụng Binh pháp “Dĩ Dật Đãi Lao” vào đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay - Chủ động chờ thời ( Bài 1) - 1

Sử dụng binh pháp cần tiến hành 3 bước như sau: đầu tiên là chủ động chờ đợi. Trong đánh địch chủ động chờ đợi không có nghĩa là thụ động ém binh, không xuất quân mà tích cực luyện quân, chuẩn bị lương thực, nghiên cứu về địch…kế đến theo dõi địch sát sao, tìm cách tiêu hao quân địch: khi địch đang hăng và tấn công thì việc để thành không, nhà trống, kéo dài thời gian địch sẽ giảm nhuệ khí và cạn dần lương thảo, càng chờ lâu càng mệt mỏi … kết hợp thường xuyên tập kích, bắn tỉa… và sau cùng là khi xác định địch đã mệt mỏi, nao núng, nhụt ý chí chiến đấu….thì tấn công toàn lực với năng lượng nguyên vẹn, đánh mạnh, đánh nhanh, đánh dứt điểm…giành thắng lợi.

          Khó khăn của người này là cơ hội của người khác ! là lý do chính đáng nhất để sử dụng binh pháp Dĩ Dật Đãi Lao vào đầu tư BĐS trong giai đoạn này. 

          Như đã phân tích trong bài “thị trường BĐS diễn biến ra sao dưới góc nhìn luật nhân quả” ngày 27/2/2021 và bài “ BĐS năm 2021 có gì khác so với năm 2020” ngày 24/2/2021 thì rõ ràng là thị trường bất động sản đã và đang trong chu kỳ suy giảm từ cuối 2018 đến nay, hiện tại còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố bất định như dịch Covid, kinh tế vĩ mô…và nhiều yếu tố bất lợi như dòng tiền tín dụng vào thị trường bị kiểm soát và có xu hướng giảm dần, giá đang neo rất cao, nhà đầu cơ, đầu tư chưa quay lại…trong khi sức khỏe của chủ đầu tư cạn kiệt, tiếp cận nguồn vốn ngân hàng khó khăn, nguồn vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ bị chặn.

          Hiện đã xuất hiện một số nhân tố mới có tính chất hỗ trợ thị trường như: Lãi suất tiết kiệm giảm có xu hướng kích thích dòng tiền tiết kiệm chuyển sang BĐS; nhà nước đẩy mạnh đầu tư công… với thực trạng bất định như vậy xuất hiện nhiều cơ hội đầu tư khi CĐT, nhà đầu tư “ngộp” thở buộc phải bán tháo hoặc bị ngân hàng giải chấp… ; thuyết “ nói dối lớn” (mọi người sẽ tin là thật nếu lời nói dối được nhắc lại đủ nhiều) với thông điệp thời của BĐS đã đến, trú ẩn đồng tiền, tiền tiết kiệm chảy sang BĐS…vv đã và đang phát huy tác dụng làm cho FO bất động sản rất dễ mắc bẫy FOMO (Fear of Missing Out, một thuật ngữ ám chỉ hội chứng sợ bỏ lỡ, sợ mất cơ hội.) mà “đu đỉnh”, lướt sóng cuối mùa.

Gợi ý các bước sử dụng Binh pháp để đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay:

          Bức một, chủ động chờ đợi, gồm:  (1) Tìm kiếm cơ hội đầu tư; (2) Chủ động nâng cao kiến thức và học hỏi kinh nghiệm; (3) Chủ động chuẩn bị nguồn lực.

          Trước hết, tìm kiếm cơ hội: hiện có quá nhiều quảng cáo, mời chào, dự án nào cũng đẹp, cũng hấp dẫn, hứa hẹn và cam kết nhiều… trong khi nguồn lực, sở trường và khẩu vị rủi ro của mỗi người lại khác nhau. Vì vậy, cần phải lựa chọn, đó là xác định khu vực, lĩnh vực mình quan tâm, sản phẩm phù hợp với mình nhất. Cụ thể hơn. Về khu vực, cần xác định vùng nào, tỉnh nào BĐS có nhiều tiềm năng tăng giá điều này phụ thuộc vào qui hoạch  hạ tầng giao thông, kỹ thuật (sân bay, đường cao tốc) và khả năng tạo công ăn việc làm, sức hút dân về ở như khu công nghiệp, tòa nhà văn phòng, bệnh viện, trường học, trung tâm thể thao …chi tiết hơn nữa cần xem xét khả năng hiện thực qui hoạch đó thế nào ? Ngân sách trung ương hay của  tỉnh, nếu của tỉnh thì cân đối với tỷ lệ ngân sách được giữ lại liệu có đảm bảo; vốn xã hội hóa, vốn ODA…vv

Ví dụ: Quảng Ninh năm 2019 đầu tư tới 40.000 tỷ đồng cho hạ tầng, xã hội hóa đường cao tốc hạ Long – Vân đồn và sân bay Vân Đồn….. tp Thủ Đức nghe oách vậy như thả tiền vào liệu có chắc ăn khi giá đã lên tới 200-300 triệu/m2 trong khi đây là TP trong TP, ngân sách do TP Hồ Chí Minh tự cân đối trong khi tỷ lệ giữ lại của TP HCM hiện chỉ có 18%, thậm chí kế hoạch chi cho thành phố còn khó đảm bảo vì cả năm 2020, 2021 và có thể cả 2022 thu ngân sách bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Mua đất đón đầu với giá 150-200 triệu đồng giai đoạn khởi tạo 2019-2020 trong khi theo kế hoạch phát triển tp có 4 giai đoạn: khởi tạo 2019-2020; triển khai 2021-2023; phát triển 2023-2030 và hoàn thiện 2030-2040 đó là chưa tính tới hạn chế của chính quyền thành phố trong thành phố trong việc quyết định các qui mô dự án đầu tư. Hải Phòng vừa đưa ra kế hoạch xây dựng 100 cây cầu, nghe rất hấp dẫn, nhưng đầu tư ở đâu, khu vực nào thì cần tìm thứ tự ưu tiên của TP vì nguồn lực luôn là phạm trù hữu hạn …vv

Sử dụng Binh pháp “Dĩ Dật Đãi Lao” vào đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay - Chủ động chờ thời ( Bài 1) - Ảnh 1

          Kế đến là cần nghiên cứu lĩnh vực, phân khúc thị trường, sản phẩm sao cho phù hợp với khả năng tài chính, điều kiện quản lý, sở trường kinh doanh hay khẩu vị rủi ro của bản thân….chẳng hạn, Condotel phù hợp với người có tiềm lực tài chính tốt, muốn vừa có chỗ nghĩ ngơi, muốn “làm le” với bạn bè mà vẫn có thu nhập thụ động; “đồng tiền đi liền khúc ruột” luôn đúng với các mô hình kinh doanh nhỏ lẻ như: shoptel, villatel vì qui mô nhỏ 1-2 chục phòng nghỉ không thể thuê đủ các ban bệ: Quản lý, Lễ tân, Buồng, Bàn, Thu ngân, Thủ quỹ như một khách sạn qui mô được vậy có người đầu tư có dám chuyển nhà từ Hà Nội, Sài Gòn ….ra Vân Đồn, Phú Quốc mà kinh doanh không ? đầu tư có mà nên chắc chắn mình không chuyển vậy bán cho ai?. Đất rừng, bất động sản công nghiệp… đều rất kén đối tượng sở hữu vì anh không thể ôm vài ha đất rừng rồi bỏ đó cỏ mọc, không thể ôm vài nghìn M2 nhà xưởng để xắn ra bán theo lô được hay liệu có thành công khi mua đất để xây nhà cho công nhân thuê trong khi chủ nhà máy ưu tiên tuyển người địa phương…. vv mua đất vùng ven ở xa… có khi đến thăm không nhớ mảnh nào của mình hay người khác đã xây nhà lên rồi mà không hay…

          Sau khi xác định được khu vực, lĩnh vực phù hợp: Ví dụ đất nền tại Hạ Long, Hưng Yên… thì nghiên cứu, tìm hiểu kỹ hơn đất nền trong dân hay dự án, trong dân thì khu vực nào, dự án thì dự án nào. Sau khi đã xác định cụ thể một dự án nào đó thì mới xem xét tới các yếu tố liên quan tới dự án đó: chủ đầu tư, tính pháp lý, tiến độ xây dựng….

 (Còn tiếp, up bài tuần tới...)

2

Bình luận

Sốt đất đi qua: Cay đắng ôm nợ trên chính mảnh đất từng là của mình

Qua những "cơn sốt", giá đất tại một số tỉnh quanh Hà Nội bắt đầu giảm. Có những người ôm một đống nợ trên chính mảnh đất của mình. Xem thêm
Sốt đất đi qua: Cay đắng ôm nợ trên chính mảnh đất từng là của mình - 1

Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn

Kiểu nhà ống 3 tầng có đặc điểm hẹp về chiều ngang và rộng chiều sâu nên khi xây dựng không đòi hỏi diện tích quá lớn. Xem thêm
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 1
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 2
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 3
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 4
Khám phá mẫu nhà phố 3 tầng hiện đại, không gian sống sang như khách sạn - 5

The Ori Garden: Giá bán cao gấp 2,5 lần giá do Đà Nẵng công bố

Là dự án nhà ở xã hội lô B4.1 thuộc Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside lại được “khoác” lên mình chiếc áo “Nhật Bản” The Ori Garden. Quan trọng hơn, giá trên thị trường cao gấp 2,5 lần do UBND thành phố Đà Nẵng công bố. Xem thêm
The Ori Garden: Giá bán cao gấp 2,5 lần giá do Đà Nẵng công bố - 1

Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire tăng sức nóng trong mùa cao điểm cuối năm

Cùng với “bộ sưu tập” cảnh quan, tiện ích đẳng cấp đang và sắp được đưa vào sử dụng, hàng loạt sự kiện quy mô liên tiếp được tổ chức đã khiến Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire lột xác ngoạn mục, làm choáng ngợp những cư dân đầu tiên nhận nhà cũng như các khách hàng đang “săn tìm” chốn an cư dịp cuối năm. Xem thêm
Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire tăng sức nóng trong mùa cao điểm cuối năm - 1

Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao?

Giới chuyên gia nhận định, “bức tranh” bất động sản năm 2023 chưa sáng sủa. Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Xem thêm
Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao? - 1
Bức tranh thị trường BĐS năm 2023 sẽ ra sao? - 2

Bí ẩn giới chủ đằng sau công ty bị thanh tra Long Thành Riverside

Công ty Long Thành Riverside nằm trong danh sách 10 doanh nghiệp có dự án ở Đồng Nai bị thanh tra. Giới chủ phía sau công ty này rất kín tiếng và sở hữu gián tiếp dự án qua việc sở hữu cổ phần Long Thành Riverside. Xem thêm
Bí ẩn giới chủ đằng sau công ty bị thanh tra Long Thành Riverside - 1

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT? - Phần 2

Nếu như phần 1 tập trung vào các case study lừa đảo hoặc qua mắt các nhà đầu tư bằng những hình thức cam kết lợi nhuận và mong muốn sở hữu BĐS, thì phần 2 sẽ tập trung vào những case study từ những DN BDS thậm chí có tên tuổi trên thị trường nhưng sử dụng hình thức huy động vốn tinh vi sử dụng kẽ hở của luật pháp để thực hiện hàng loạt những phi vụ lên tới hàng trăm thậm chí hàng chục ngàn tỷ. Xem thêm
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT? - Phần 2 - 1

Mình vừa sở hữu 1 ngôi nhà.....

Mình vừa sở hữu một ngôi nhà.Mà nghĩ rằng đây là 1 ước mơ lớn của rất nhiều người.Đặc biệt ở TUỔI 25 như mình. Xem thêm
Mình vừa sở hữu 1 ngôi nhà..... - 1

Bán nhà thời trầm lắng, chủ nhà than: “10 khách tới xem thì 10 khách ép giá”

Khi thị trường rơi vào cảnh trầm lắng, cảnh ép giá diễn ra thường xuyên trong các cuộc giao dịch. Một số chủ nhà than, lô đất giá hơn 2,4 tỷ đồng nhưng khách đàm phán, ép giá giảm nửa tỷ đồng. Xem thêm
Bán nhà thời trầm lắng, chủ nhà than: “10 khách tới xem thì 10 khách ép giá” - 1

Địa ốc Tây Nam Hà Nội hấp dẫn nhà đầu tư với nhà phố thương mại cao cấp

Sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng là yếu tố giúp thị trường bất động sản khu vực Tây Nam Hà Nội tiếp tục tăng nhiệt. Bên cạnh đó, dòng sản phẩm nhà phố thương mại cao cấp đang là hấp lực mới. Xem thêm
Địa ốc Tây Nam Hà Nội hấp dẫn nhà đầu tư với nhà phố thương mại cao cấp - 1

Lâm Đồng: TTC Group và hàng loạt doanh nghiệp bị “bêu tên” do chậm tiến độ dự án

Trong số 30 dự án bị UBND thành phố Đà Lạt "bêu tên" do chậm tiến độ đầu tư, Công ty CP Đầu tư Thành Thành Công (thuộc TTC Group) sở hữu 2 dự án. Xem thêm
Lâm Đồng: TTC Group và hàng loạt doanh nghiệp bị “bêu tên” do chậm tiến độ dự án - 1

CT1 Riverside Luxury Nha Trang: Chủ đầu tư chưa rõ có phải “gặp” công an không

Thanh tra Chính phủ chỉ ra nhiều sai phạm trong việc giao đất sân bay Nha Trang cho một số nhà đầu tư thực hiện 6 dự án BT. Trong đó có Công ty VCN, chủ đầu tư CT1 Riverside Luxury Nha Trang với dự án BT đường số 4. Nếu có dấu hiệu tội phạm thì chuyển sang Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Khánh Hòa xử lý. Xem thêm
CT1 Riverside Luxury Nha Trang: Chủ đầu tư chưa rõ có phải “gặp” công an không - 1

Bộ Xây dựng xử phạt 13 dự án, kiến nghị xử lý hơn 186 tỷ đồng sai phạm

Thanh tra Bộ Xây dựng vừa xử phạt 13 tổ chức để xảy ra sai phạm, kiến nghị xử lý hơn 186 tỷ đồng sau thanh tra. Xem thêm
Bộ Xây dựng xử phạt 13 dự án, kiến nghị xử lý hơn 186 tỷ đồng sai phạm - 1

Chất sống ấn tượng tại The Beverly – Vinhomes Grand Park chinh phục giới thượng lưu

Cộng đồng live – work – play là khái niệm về những khu đô thị đa năng, nơi cư dân là trung tâm của không gian đáp ứng hoàn hảo nhu cầu tận hưởng cuộc sống, làm việc và giải trí. Hiện thực hóa thành công ý tưởng này, dự án The Beverly (Đại đô thị Vinhomes Grand Park) đang trở thành nơi sống đáng mơ ước tại phía Đông TP.HCM. Xem thêm
Chất sống ấn tượng tại The Beverly – Vinhomes Grand Park chinh phục giới thượng lưu - 1

‘Sở hữu chung cư có thời hạn là hình thức chủ đầu tư cho thuê lâu dài’

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, quy định sở hữu có thời hạn các chung cư chỉ là một hình thức chủ đầu tư cho thuê có thời hạn lâu dài, xác định trước theo hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư chung cư và người đi thuê. Xem thêm
‘Sở hữu chung cư có thời hạn là hình thức chủ đầu tư cho thuê lâu dài’  - 1

Người mua nhà Thủ Thiêm Zeit River chú ý, chủ đầu tư có khả năng thanh toán thấp

Thủ Thiêm Zeit River là dự án siêu sang dành cho giới siêu giàu. Thế nhưng, người mua nhà cần chú ý thông tin này nhé. Chủ đầu tư Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise (VGSE) đang đối mặt với khả năng thanh toán thấp. Xem thêm
Người mua nhà Thủ Thiêm Zeit River chú ý, chủ đầu tư có khả năng thanh toán thấp - 1

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT?

Những cú lừa trong hoạt động kinh doanh bất động sản không còn mới lạ, tuy nhiên, hàng năm vẫn có hàng ngàn thậm chí hàng trăm ngàn nhà đầu tư vẫn sa vào những cái bẫy không có lối thoát, may mắn thì thu lại được một ít tiền, còn không thì tất cả chỉ là một cú lừa, *lừa ở đây không hẳn là lừa đảo, mà nó là sự che đậy tinh vi của những hoạt động kinh doanh chưa được pháp luật thừa nhận hoặc cố tình cho các nhà đầu tư sập bẫy. Xem thêm
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT?  - 1

Nhà đầu tư bất động sản… thất nghiệp ngày càng nhiều

Rất nhiều người xem đầu tư BĐS là nghề chính, đến khi thị trường lao dốc họ cũng thất nghiệp theo. Xem thêm
Nhà đầu tư bất động sản… thất nghiệp ngày càng nhiều - 1

Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao?

Dù chưa được phép huy động vốn nhưng Công ty Tecco Miền Nam và công ty Đất Xanh Miền Nam đã quảng cáo, rao bán rầm rộ Dự án Chung cư Tân An (Tecco Luxury) từ nhiều tháng nay. Trên thực tế tại vị trí dự án hiện chỉ là bãi đất trống. Xem thêm
Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao? - 1
Dự án Tecco Luxury được rao bán rầm rộ bây giờ ra sao? - 2

"Bỏ phố về rừng", người đàn ông chi tiền tỷ mua hang đá xây nên căn nhà có 1-0-2

Người đàn ông này đã biến hang động 700 tuổi thành ngôi nhà của mình. Xem thêm
"Bỏ phố về rừng", người đàn ông chi tiền tỷ mua hang đá xây nên căn nhà có 1-0-2 - 1
"Bỏ phố về rừng", người đàn ông chi tiền tỷ mua hang đá xây nên căn nhà có 1-0-2 - 2

Sáu năm làm việc 'bán mạng' vẫn chưa trả hết nợ mua nhà

Chỉ có 15 triệu đồng trong tay, tôi vẫn đánh liều vay mua căn hộ chung cư có giá 800 triệu, để rồi bắt đầu cơn ác mộng nợ nần. Xem thêm
Sáu năm làm việc 'bán mạng' vẫn chưa trả hết nợ mua nhà - 1

Giải pháp giúp người trẻ sở hữu nhà tại phố biển Quy Nhơn

Giữa bối cảnh thị trường biến động vẫn tìm thấy những điểm tích cực là bất động sản trở về giá trị thật, cùng loạt chính sách ưu đãi giúp người trẻ sở hữu nhà. Xem thêm
Giải pháp giúp người trẻ sở hữu nhà tại phố biển Quy Nhơn - 1

Thanh lọc 'mua đất để không, lời tiền tỷ'

Thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc sau những chuyện 'làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất'. Xem thêm
Thanh lọc 'mua đất để không, lời tiền tỷ' - 1

DOANH NGHIỆP KINH DOANH CỰC KHỔ, thậm chí NHỤC NHÃ

Cũng là một góc nhìn, hả hê nhìn các DN sụp đổ mà không nghĩ rằng những cuộc đổ vỡ đó nó ảnh hưởng rất nhanh đến mình là điều chúng ta đang thấy ở không ít người: Xem thêm
DOANH NGHIỆP KINH DOANH CỰC KHỔ, thậm chí NHỤC NHÃ  - 1

Đòn bẫy tài chính

Có vẻ nhiều người đã dùng đòn bẩy tài chính sai cách khi đầu tư bất động sản, nên khi mặt bằng lãi suất tăng cao như hiện giờ, lãi suất thả nổi cũng tăng lên tương ứng, làm ảnh hưởng lớn đến khả năng thanh toán các khoản vay. Xem thêm
Đòn bẫy tài chính - 1

Nghịch cảnh đại dự án nhà ở tại Hải Phòng: Dân dài cổ chờ ‘sổ đỏ’

Nhiều hộ dân tại loạt dự án nhà ở phường Anh Dũng (Dương Kinh, Hải Phòng) chờ từng ngày để được cơ quan chức năng cấp "sổ đỏ", bảo vệ quyền lợi chính đáng. Xem thêm
Nghịch cảnh đại dự án nhà ở tại Hải Phòng: Dân dài cổ chờ ‘sổ đỏ’ - 1

Có thể hủy bỏ hợp đồng mua đất đã công chứng không?

Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng là việc chấm dứt giao kết, thực hiện hợp đồng giữa các bên. Khi hợp đồng đã thực hiện thủ tục công chứng thì có được hủy bỏ hay không? Quyền và nghĩa vụ của các bên có được đảm bảo? Quy định của pháp luật như thế nào về vấn đề trên. Xem thêm
Có thể hủy bỏ hợp đồng mua đất đã công chứng không? - 1

Giá nhà chung cư có xu hướng quay đầu giảm

Sau phân khúc đất nền, căn hộ thứ cấp đã có sự điều chỉnh về giá. Nguyên nhân từ việc, thời gian qua, giá chung cư tăng cao, dù sức cầu lớn nhưng người mua không đủ khả năng để xuống tiền. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao cũng là rào cản khiến thanh khoản giảm. Xem thêm
Giá nhà chung cư có xu hướng quay đầu giảm - 1

Giá tăng 17% sau nửa năm, MT Eastmark City còn “bán chui” không ạ?

Tháng 4/2022 em thấy báo chí đưa tin MT Eastmark City “bán lúa non”. Giờ sau 7 tháng, giá tăng vèo vèo tận 17%. Thế nghĩa là dự án hết “bán chui” rồi hả các bác? Xem thêm
Giá tăng 17% sau nửa năm, MT Eastmark City còn “bán chui” không ạ? - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết