Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Sử dụng Binh pháp “Dĩ Dật Đãi Lao” vào đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay - Chủ động chờ thời ( Bài 1)

Kế “Dĩ dật đãi lao” (là kế thư 4 trong 36 kế Binh Pháp Tôn Tử) là lấy sự thanh thản để đối phó với hấp tấp, nhọc nhằn; dưỡng sức mà đợi kẻ phí sức, lấy gần đợi xa, lấy nhàn đợi mệt nghĩa là trên chiến thuật phải tìm nắm trước địa vị chủ động để ứng phó với mọi tấn công của địch. Cũng có ý nói nên chuẩn bị chu đáo, dễ dàng lấy cái thế bình tĩnh xem xét tình hình biến hóa mà quyết định chiến lược, chiến thuật. Đợi địch mỏi mệt, giảm nhuệ khí, uể oải… rồi mới thừa cơ xuất kích tấn công, giành thắng lợi.

Sử dụng Binh pháp “Dĩ Dật Đãi Lao” vào đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay - Chủ động chờ thời ( Bài 1) - 1

Sử dụng binh pháp cần tiến hành 3 bước như sau: đầu tiên là chủ động chờ đợi. Trong đánh địch chủ động chờ đợi không có nghĩa là thụ động ém binh, không xuất quân mà tích cực luyện quân, chuẩn bị lương thực, nghiên cứu về địch…kế đến theo dõi địch sát sao, tìm cách tiêu hao quân địch: khi địch đang hăng và tấn công thì việc để thành không, nhà trống, kéo dài thời gian địch sẽ giảm nhuệ khí và cạn dần lương thảo, càng chờ lâu càng mệt mỏi … kết hợp thường xuyên tập kích, bắn tỉa… và sau cùng là khi xác định địch đã mệt mỏi, nao núng, nhụt ý chí chiến đấu….thì tấn công toàn lực với năng lượng nguyên vẹn, đánh mạnh, đánh nhanh, đánh dứt điểm…giành thắng lợi.

          Khó khăn của người này là cơ hội của người khác ! là lý do chính đáng nhất để sử dụng binh pháp Dĩ Dật Đãi Lao vào đầu tư BĐS trong giai đoạn này. 

          Như đã phân tích trong bài “thị trường BĐS diễn biến ra sao dưới góc nhìn luật nhân quả” ngày 27/2/2021 và bài “ BĐS năm 2021 có gì khác so với năm 2020” ngày 24/2/2021 thì rõ ràng là thị trường bất động sản đã và đang trong chu kỳ suy giảm từ cuối 2018 đến nay, hiện tại còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố bất định như dịch Covid, kinh tế vĩ mô…và nhiều yếu tố bất lợi như dòng tiền tín dụng vào thị trường bị kiểm soát và có xu hướng giảm dần, giá đang neo rất cao, nhà đầu cơ, đầu tư chưa quay lại…trong khi sức khỏe của chủ đầu tư cạn kiệt, tiếp cận nguồn vốn ngân hàng khó khăn, nguồn vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ bị chặn.

          Hiện đã xuất hiện một số nhân tố mới có tính chất hỗ trợ thị trường như: Lãi suất tiết kiệm giảm có xu hướng kích thích dòng tiền tiết kiệm chuyển sang BĐS; nhà nước đẩy mạnh đầu tư công… với thực trạng bất định như vậy xuất hiện nhiều cơ hội đầu tư khi CĐT, nhà đầu tư “ngộp” thở buộc phải bán tháo hoặc bị ngân hàng giải chấp… ; thuyết “ nói dối lớn” (mọi người sẽ tin là thật nếu lời nói dối được nhắc lại đủ nhiều) với thông điệp thời của BĐS đã đến, trú ẩn đồng tiền, tiền tiết kiệm chảy sang BĐS…vv đã và đang phát huy tác dụng làm cho FO bất động sản rất dễ mắc bẫy FOMO (Fear of Missing Out, một thuật ngữ ám chỉ hội chứng sợ bỏ lỡ, sợ mất cơ hội.) mà “đu đỉnh”, lướt sóng cuối mùa.

Gợi ý các bước sử dụng Binh pháp để đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay:

          Bức một, chủ động chờ đợi, gồm:  (1) Tìm kiếm cơ hội đầu tư; (2) Chủ động nâng cao kiến thức và học hỏi kinh nghiệm; (3) Chủ động chuẩn bị nguồn lực.

          Trước hết, tìm kiếm cơ hội: hiện có quá nhiều quảng cáo, mời chào, dự án nào cũng đẹp, cũng hấp dẫn, hứa hẹn và cam kết nhiều… trong khi nguồn lực, sở trường và khẩu vị rủi ro của mỗi người lại khác nhau. Vì vậy, cần phải lựa chọn, đó là xác định khu vực, lĩnh vực mình quan tâm, sản phẩm phù hợp với mình nhất. Cụ thể hơn. Về khu vực, cần xác định vùng nào, tỉnh nào BĐS có nhiều tiềm năng tăng giá điều này phụ thuộc vào qui hoạch  hạ tầng giao thông, kỹ thuật (sân bay, đường cao tốc) và khả năng tạo công ăn việc làm, sức hút dân về ở như khu công nghiệp, tòa nhà văn phòng, bệnh viện, trường học, trung tâm thể thao …chi tiết hơn nữa cần xem xét khả năng hiện thực qui hoạch đó thế nào ? Ngân sách trung ương hay của  tỉnh, nếu của tỉnh thì cân đối với tỷ lệ ngân sách được giữ lại liệu có đảm bảo; vốn xã hội hóa, vốn ODA…vv

Ví dụ: Quảng Ninh năm 2019 đầu tư tới 40.000 tỷ đồng cho hạ tầng, xã hội hóa đường cao tốc hạ Long – Vân đồn và sân bay Vân Đồn….. tp Thủ Đức nghe oách vậy như thả tiền vào liệu có chắc ăn khi giá đã lên tới 200-300 triệu/m2 trong khi đây là TP trong TP, ngân sách do TP Hồ Chí Minh tự cân đối trong khi tỷ lệ giữ lại của TP HCM hiện chỉ có 18%, thậm chí kế hoạch chi cho thành phố còn khó đảm bảo vì cả năm 2020, 2021 và có thể cả 2022 thu ngân sách bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Mua đất đón đầu với giá 150-200 triệu đồng giai đoạn khởi tạo 2019-2020 trong khi theo kế hoạch phát triển tp có 4 giai đoạn: khởi tạo 2019-2020; triển khai 2021-2023; phát triển 2023-2030 và hoàn thiện 2030-2040 đó là chưa tính tới hạn chế của chính quyền thành phố trong thành phố trong việc quyết định các qui mô dự án đầu tư. Hải Phòng vừa đưa ra kế hoạch xây dựng 100 cây cầu, nghe rất hấp dẫn, nhưng đầu tư ở đâu, khu vực nào thì cần tìm thứ tự ưu tiên của TP vì nguồn lực luôn là phạm trù hữu hạn …vv

Sử dụng Binh pháp “Dĩ Dật Đãi Lao” vào đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay - Chủ động chờ thời ( Bài 1) - Ảnh 1

          Kế đến là cần nghiên cứu lĩnh vực, phân khúc thị trường, sản phẩm sao cho phù hợp với khả năng tài chính, điều kiện quản lý, sở trường kinh doanh hay khẩu vị rủi ro của bản thân….chẳng hạn, Condotel phù hợp với người có tiềm lực tài chính tốt, muốn vừa có chỗ nghĩ ngơi, muốn “làm le” với bạn bè mà vẫn có thu nhập thụ động; “đồng tiền đi liền khúc ruột” luôn đúng với các mô hình kinh doanh nhỏ lẻ như: shoptel, villatel vì qui mô nhỏ 1-2 chục phòng nghỉ không thể thuê đủ các ban bệ: Quản lý, Lễ tân, Buồng, Bàn, Thu ngân, Thủ quỹ như một khách sạn qui mô được vậy có người đầu tư có dám chuyển nhà từ Hà Nội, Sài Gòn ….ra Vân Đồn, Phú Quốc mà kinh doanh không ? đầu tư có mà nên chắc chắn mình không chuyển vậy bán cho ai?. Đất rừng, bất động sản công nghiệp… đều rất kén đối tượng sở hữu vì anh không thể ôm vài ha đất rừng rồi bỏ đó cỏ mọc, không thể ôm vài nghìn M2 nhà xưởng để xắn ra bán theo lô được hay liệu có thành công khi mua đất để xây nhà cho công nhân thuê trong khi chủ nhà máy ưu tiên tuyển người địa phương…. vv mua đất vùng ven ở xa… có khi đến thăm không nhớ mảnh nào của mình hay người khác đã xây nhà lên rồi mà không hay…

          Sau khi xác định được khu vực, lĩnh vực phù hợp: Ví dụ đất nền tại Hạ Long, Hưng Yên… thì nghiên cứu, tìm hiểu kỹ hơn đất nền trong dân hay dự án, trong dân thì khu vực nào, dự án thì dự án nào. Sau khi đã xác định cụ thể một dự án nào đó thì mới xem xét tới các yếu tố liên quan tới dự án đó: chủ đầu tư, tính pháp lý, tiến độ xây dựng….

 (Còn tiếp, up bài tuần tới...)

2

Bình luận

Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển?

Hiện nay một số Anh Em sale đang tập trung dự án ID Junction ở Long Thành. Để đánh giá Shophouse của ID Junction mình lấy 1 mẫu thiết kế shophouse của Gem Sky World nhé. Xem thêm
Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển? - 1

Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói

Nhiều người chọn giải pháp xây nhà trọn gói, tức giao khoán từ A đến Z cho nhà thầu. Cách này tuy nhàn nhưng cũng có thể phát sinh chuyện không như ý khiến chủ nhà vừa mất tiền, vừa rước bực. Xem thêm
Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói - 1

13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai

Theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (có hiệu lực từ ngày 1.9.2021), có tới 13 trường hợp đăng ký biến động đất đai được cấp sổ đỏ mới. Xem thêm
13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai - 1

Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất

'Bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng 30% để đầu tư bất động sản, giờ tôi có thể tự tin nghỉ hưu sớm ở tuổi 43'. Xem thêm
Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất - 1

Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền?

Dư luận đang xôn xao trước thông tin, Ngân hàng VietinBank phát đi thông báo bán toàn bộ khoản nợ (gốc, lãi, phí…) hoặc bán/chuyển nhượng toàn bộ tài sản bảo đảm của Công ty CP Thương mại Việt Hà với giá thỏa thuận. Giá trị khoản nợ tính đến hết ngày 14/9/2021 là hơn 73,3 tỷ đồng (gồm 53,1 tỷ đồng nợ gốc; 20,2 tỷ đồng lãi và phí). Xem thêm
Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền? - 1

Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội?

Chuyến du học này đã "ngốn" rất nhiều tiền của Khoa Pug. Xem thêm
Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội? - 1

China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không?

Xin thưa là Có, 300 tỷ đô không phải nhỏ, nó bén rễ vào nhiều hệ thống tài chính và doanh nghiệp trong lẫn ngoài Trung Quốc, nhưng Việt Nam có thời gian và có nhiều cơ hội để hạn chế tác động của làn sóng này. Biết sợ hãi và lo liệu sớm là điều giúp cho nhân loại tồn tại và phát triển như hôm nay. Xem thêm
China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không? - 1

Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ

Đôi lúc thấy anh ấy dùng thái độ gay gắt để nói về vợ cũ tôi đã có phần tin tưởng rằng anh ấy đã hết tình cảm với người phụ nữ đó. Thế nhưng tôi đã lầm... Xem thêm
Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ - 1

Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại

Trong quá trình thuyết phục khách hàng, truyền lửa của các quản lý, diễn giả chúng ta dễ dàng được nghe những câu chuyện nhỏ. Điều này rút bớt khoảng cách giao tiếp, tăng tính thuyết phục cho câu chuyện. Xem thêm
Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại - 1

Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm”

Ngày 21/9, theo thông tin của Tiền Phong, UBND TP Đà Nẵng đã huỷ Quyết định 3387 ngày 2/8/2019 về phê duyệt giá đất cụ thể đối với dự án khu nhà ở Phú Gia Compound để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Đây là một trong số 9 dự án có liên quan Vũ “nhôm” từng bị điều tra và kết luận có sai phạm. Xem thêm
Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm” - 1

Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park

Đúng như tên gọi của bộ môn nghệ thuật gấp giấy truyền thống đặc trưng của Nhật Bản, The Origami Park (TP. Thủ Đức, TPHCM) mang đến những tổ ấm đa sắc màu hạnh phúc và là khởi đầu cho tương lai tươi sáng của thế hệ trẻ. Xem thêm
Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park - 1

China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Gần đây, tại Việt Nam cũng đang có một loạt các doanh nghiệp bất động sản lớn gặp rắc rối. Xem thêm
China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam - 1

Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản

Mặc dù lãi lớn nhưng rủi ro lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chính là rủi ro gánh nặng nợ vay trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh, âm dòng tiền kinh doanh... Xem thêm
Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản - 1

Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách

1. Bối cảnh rõ rệt nhất là đại đa số người dân Hết-tiền. Do đó, sức mua sẽ giảm rất mạnh, có thể là chỉ bằng 50% trước đây. Xem thêm
Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách - 1

Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19

Trong buổi toạ đàm về xu hướng đầu tư bất động sản hậu Covid-19 diễn ra gần đây, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng sẽ có ba phân khúc bất động sản hồi phục và phát triển khi dịch bệnh được kiểm soát. Xem thêm
Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19 - 1

Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan

Fansipan đang trong những ngày thu đẹp nhất trong năm. Những vạt đồi, nơi thì nhuốm cam đỏ rực rỡ của hoa dơn lúa, nơi lại nở ra những đóa sen đá xanh mát như thể đất đá bỗng nở hoa. Đặc biệt, Fansipan chưa bao giờ chứng kiến nhiều loại hoa hoang dã của núi rừng Hoàng Liên đồng loạt nở hoa ở nơi thời tiết khắc nghiệt bậc nhất Việt Nam như những ngày qua. Xem thêm
Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan - 1

Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng”

Hiện nay liên minh giữa một số sàn, đại lý và chủ đầu tư bắt tay nhau kêu khống, vống giá bất động sản hòng "cắt cổ" khách hàng, tạo ra một mớ bong bóng cực kỳ nguy hại cho nền kinh tế đang rất phổ biến bằng nhiều hình thức khác nhau. Xem thêm
Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng” - 1

Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại?

Mời mọi người cùng vào phân tích Điểm mạnh - Điểm yếu - Cơ hội - Thách thức của Charm City để xem thử Dự án này so với các dự án khác ở Bình Dương thế nào nheng! Xem thêm
Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại? - 1

Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy"

Chồng bộc bạch với tôi rằng anh đã cặp bồ với một cô gái trẻ làm ở quán cơm bình dân trên phố, giờ cô ấy đã mang bầu. Chồng muốn ngăn đôi căn nhà để có trách nhiệm với cô ấy. Xem thêm
Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy" - 1

8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất

Tại nơi có giá nhà ở đắt nhất thế giới như này, để sở hữu một căn nhà, chắc chắn không ít người sẽ phải “cháy túi” theo đúng nghĩa đen. Xem thêm
8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất - 1

Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời?

Giấc mơ mua nhà xa tầm tay với hầu hết người trẻ: Chi phí thuê nhà chiếm 30, 40% thu nhập, có thể sẽ xuất hiện một thế hệ phải 'đi thuê cả đời'. Xem thêm
Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời? - 1

Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện

Ét lại vừa nhận được một lá đơn của một cư dân khu chung cư được coi là sang, chảnh bậc nhất Hà Nội- The Madarin. Mới thấy, vẫn là câu chuyện "người giàu cũng khóc". Xem thêm
Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện - 1

Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này

Bất động sản là một tài sản lớn và nhiều người chỉ sở hữu một lần trong đời, nên mua phải có một bộ tiêu chí để quyết định có xuống tiền hay không. Xem thêm
Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này - 1

Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản

Nếu nội dung sửa đổi Luật Đầu tư 2020 được thông qua như đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hàng trăm dự án sẽ cởi được nút thắt về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư. Xem thêm
Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản - 1

Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc

Đã đến lúc chúng ta ngừng nhốt mình trong những hộp bê tông bọc kính ở đô thị để kiếm tìm nơi trú ẩn bình yên, một không gian giúp nâng niu cả thân - tâm - trí như Sun Tropical Village - “Ngôi làng nhiệt đới” phía Nam đảo thiên đường Phú Quốc. Xem thêm
Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc	 - 1

8 màn cải tạo phòng trọ cho bạn thêm động lực decor, ở nhà thuê nhưng "xịn" chẳng kém nhà riêng

Dù là nhà thuê nhưng cũng cần chỉn chu, chăm chút bạn nhé! Xem thêm
8 màn cải tạo phòng trọ cho bạn thêm động lực decor, ở nhà thuê nhưng "xịn" chẳng kém nhà riêng - 1

"Dọn ổ đón đại bàng", Thanh Hoá đón dòng vốn đầu tư lớn trong và ngoài nước

“Doanh nghiệp thành công – Thanh Hóa phát triển” là phương châm thu hút đầu tư của tỉnh Thanh Hóa. Để đảm bảo cho đôi bên cùng có lợi, các chính sách “dọn ổ đón đại bàng” đã được tỉnh thực hiện quyết liệt và thực chất trong những năm qua. Xem thêm
"Dọn ổ đón đại bàng", Thanh Hoá đón dòng vốn đầu tư lớn trong và ngoài nước - 1

Môi giới nói sai thông tin nhà đất có thể bị phạt 120 - 160 triệu đồng

Trong Dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quản lý Nhà nước ngành xây dựng, môi giới nhà đất có thể bị phạt 120 - 160 triệu đồng nếu nói sai về bất động sản. Xem thêm
Môi giới nói sai thông tin nhà đất có thể bị phạt 120 - 160 triệu đồng - 1

Cầu Trần Hưng Đạo 'phong cách Đông Dương chắp vá'

Phong cách Đông Dương thời Pháp thuộc có xu hướng gắn bó, gần gũi với văn hóa bản địa, nhưng chỉ áp dụng trong thiết kế nhà cửa. Xem thêm
Cầu Trần Hưng Đạo 'phong cách Đông Dương chắp vá' - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết