Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Sử dụng Binh pháp “Dĩ Dật Đãi Lao” vào đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay - Chủ động chờ thời ( Bài 1)

Kế “Dĩ dật đãi lao” (là kế thư 4 trong 36 kế Binh Pháp Tôn Tử) là lấy sự thanh thản để đối phó với hấp tấp, nhọc nhằn; dưỡng sức mà đợi kẻ phí sức, lấy gần đợi xa, lấy nhàn đợi mệt nghĩa là trên chiến thuật phải tìm nắm trước địa vị chủ động để ứng phó với mọi tấn công của địch. Cũng có ý nói nên chuẩn bị chu đáo, dễ dàng lấy cái thế bình tĩnh xem xét tình hình biến hóa mà quyết định chiến lược, chiến thuật. Đợi địch mỏi mệt, giảm nhuệ khí, uể oải… rồi mới thừa cơ xuất kích tấn công, giành thắng lợi.

Sử dụng Binh pháp “Dĩ Dật Đãi Lao” vào đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay - Chủ động chờ thời ( Bài 1) - 1

Sử dụng binh pháp cần tiến hành 3 bước như sau: đầu tiên là chủ động chờ đợi. Trong đánh địch chủ động chờ đợi không có nghĩa là thụ động ém binh, không xuất quân mà tích cực luyện quân, chuẩn bị lương thực, nghiên cứu về địch…kế đến theo dõi địch sát sao, tìm cách tiêu hao quân địch: khi địch đang hăng và tấn công thì việc để thành không, nhà trống, kéo dài thời gian địch sẽ giảm nhuệ khí và cạn dần lương thảo, càng chờ lâu càng mệt mỏi … kết hợp thường xuyên tập kích, bắn tỉa… và sau cùng là khi xác định địch đã mệt mỏi, nao núng, nhụt ý chí chiến đấu….thì tấn công toàn lực với năng lượng nguyên vẹn, đánh mạnh, đánh nhanh, đánh dứt điểm…giành thắng lợi.

          Khó khăn của người này là cơ hội của người khác ! là lý do chính đáng nhất để sử dụng binh pháp Dĩ Dật Đãi Lao vào đầu tư BĐS trong giai đoạn này. 

          Như đã phân tích trong bài “thị trường BĐS diễn biến ra sao dưới góc nhìn luật nhân quả” ngày 27/2/2021 và bài “ BĐS năm 2021 có gì khác so với năm 2020” ngày 24/2/2021 thì rõ ràng là thị trường bất động sản đã và đang trong chu kỳ suy giảm từ cuối 2018 đến nay, hiện tại còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố bất định như dịch Covid, kinh tế vĩ mô…và nhiều yếu tố bất lợi như dòng tiền tín dụng vào thị trường bị kiểm soát và có xu hướng giảm dần, giá đang neo rất cao, nhà đầu cơ, đầu tư chưa quay lại…trong khi sức khỏe của chủ đầu tư cạn kiệt, tiếp cận nguồn vốn ngân hàng khó khăn, nguồn vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ bị chặn.

          Hiện đã xuất hiện một số nhân tố mới có tính chất hỗ trợ thị trường như: Lãi suất tiết kiệm giảm có xu hướng kích thích dòng tiền tiết kiệm chuyển sang BĐS; nhà nước đẩy mạnh đầu tư công… với thực trạng bất định như vậy xuất hiện nhiều cơ hội đầu tư khi CĐT, nhà đầu tư “ngộp” thở buộc phải bán tháo hoặc bị ngân hàng giải chấp… ; thuyết “ nói dối lớn” (mọi người sẽ tin là thật nếu lời nói dối được nhắc lại đủ nhiều) với thông điệp thời của BĐS đã đến, trú ẩn đồng tiền, tiền tiết kiệm chảy sang BĐS…vv đã và đang phát huy tác dụng làm cho FO bất động sản rất dễ mắc bẫy FOMO (Fear of Missing Out, một thuật ngữ ám chỉ hội chứng sợ bỏ lỡ, sợ mất cơ hội.) mà “đu đỉnh”, lướt sóng cuối mùa.

Gợi ý các bước sử dụng Binh pháp để đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay:

          Bức một, chủ động chờ đợi, gồm:  (1) Tìm kiếm cơ hội đầu tư; (2) Chủ động nâng cao kiến thức và học hỏi kinh nghiệm; (3) Chủ động chuẩn bị nguồn lực.

          Trước hết, tìm kiếm cơ hội: hiện có quá nhiều quảng cáo, mời chào, dự án nào cũng đẹp, cũng hấp dẫn, hứa hẹn và cam kết nhiều… trong khi nguồn lực, sở trường và khẩu vị rủi ro của mỗi người lại khác nhau. Vì vậy, cần phải lựa chọn, đó là xác định khu vực, lĩnh vực mình quan tâm, sản phẩm phù hợp với mình nhất. Cụ thể hơn. Về khu vực, cần xác định vùng nào, tỉnh nào BĐS có nhiều tiềm năng tăng giá điều này phụ thuộc vào qui hoạch  hạ tầng giao thông, kỹ thuật (sân bay, đường cao tốc) và khả năng tạo công ăn việc làm, sức hút dân về ở như khu công nghiệp, tòa nhà văn phòng, bệnh viện, trường học, trung tâm thể thao …chi tiết hơn nữa cần xem xét khả năng hiện thực qui hoạch đó thế nào ? Ngân sách trung ương hay của  tỉnh, nếu của tỉnh thì cân đối với tỷ lệ ngân sách được giữ lại liệu có đảm bảo; vốn xã hội hóa, vốn ODA…vv

Ví dụ: Quảng Ninh năm 2019 đầu tư tới 40.000 tỷ đồng cho hạ tầng, xã hội hóa đường cao tốc hạ Long – Vân đồn và sân bay Vân Đồn….. tp Thủ Đức nghe oách vậy như thả tiền vào liệu có chắc ăn khi giá đã lên tới 200-300 triệu/m2 trong khi đây là TP trong TP, ngân sách do TP Hồ Chí Minh tự cân đối trong khi tỷ lệ giữ lại của TP HCM hiện chỉ có 18%, thậm chí kế hoạch chi cho thành phố còn khó đảm bảo vì cả năm 2020, 2021 và có thể cả 2022 thu ngân sách bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Mua đất đón đầu với giá 150-200 triệu đồng giai đoạn khởi tạo 2019-2020 trong khi theo kế hoạch phát triển tp có 4 giai đoạn: khởi tạo 2019-2020; triển khai 2021-2023; phát triển 2023-2030 và hoàn thiện 2030-2040 đó là chưa tính tới hạn chế của chính quyền thành phố trong thành phố trong việc quyết định các qui mô dự án đầu tư. Hải Phòng vừa đưa ra kế hoạch xây dựng 100 cây cầu, nghe rất hấp dẫn, nhưng đầu tư ở đâu, khu vực nào thì cần tìm thứ tự ưu tiên của TP vì nguồn lực luôn là phạm trù hữu hạn …vv

Sử dụng Binh pháp “Dĩ Dật Đãi Lao” vào đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay - Chủ động chờ thời ( Bài 1) - Ảnh 1

          Kế đến là cần nghiên cứu lĩnh vực, phân khúc thị trường, sản phẩm sao cho phù hợp với khả năng tài chính, điều kiện quản lý, sở trường kinh doanh hay khẩu vị rủi ro của bản thân….chẳng hạn, Condotel phù hợp với người có tiềm lực tài chính tốt, muốn vừa có chỗ nghĩ ngơi, muốn “làm le” với bạn bè mà vẫn có thu nhập thụ động; “đồng tiền đi liền khúc ruột” luôn đúng với các mô hình kinh doanh nhỏ lẻ như: shoptel, villatel vì qui mô nhỏ 1-2 chục phòng nghỉ không thể thuê đủ các ban bệ: Quản lý, Lễ tân, Buồng, Bàn, Thu ngân, Thủ quỹ như một khách sạn qui mô được vậy có người đầu tư có dám chuyển nhà từ Hà Nội, Sài Gòn ….ra Vân Đồn, Phú Quốc mà kinh doanh không ? đầu tư có mà nên chắc chắn mình không chuyển vậy bán cho ai?. Đất rừng, bất động sản công nghiệp… đều rất kén đối tượng sở hữu vì anh không thể ôm vài ha đất rừng rồi bỏ đó cỏ mọc, không thể ôm vài nghìn M2 nhà xưởng để xắn ra bán theo lô được hay liệu có thành công khi mua đất để xây nhà cho công nhân thuê trong khi chủ nhà máy ưu tiên tuyển người địa phương…. vv mua đất vùng ven ở xa… có khi đến thăm không nhớ mảnh nào của mình hay người khác đã xây nhà lên rồi mà không hay…

          Sau khi xác định được khu vực, lĩnh vực phù hợp: Ví dụ đất nền tại Hạ Long, Hưng Yên… thì nghiên cứu, tìm hiểu kỹ hơn đất nền trong dân hay dự án, trong dân thì khu vực nào, dự án thì dự án nào. Sau khi đã xác định cụ thể một dự án nào đó thì mới xem xét tới các yếu tố liên quan tới dự án đó: chủ đầu tư, tính pháp lý, tiến độ xây dựng….

 (Còn tiếp, up bài tuần tới...)

2

Bình luận

Sau nhiều tháng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ tại Hà Nội đã chấp nhận giảm kỳ vọng về giá

Sau một thời gian tăng trưởng "nóng", phân khúc nhà trong ngõ tại Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại. Nhiều chủ nhà phải chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đồng để nhanh tìm được khách mua. Dù đã điều chỉnh nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn được đánh giá là quá cao. Xem thêm
Sau nhiều tháng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ tại Hà Nội đã chấp nhận giảm kỳ vọng về giá  - 1

Mình tưởng nguồn cung tăng thì giá sẽ hạ, ai ngờ... “mỗi mét vuông là một cú sốc tâm lý”!

Vì đang lên kế hoạch mua nhà nên dạo này mình chăm đọc báo cáo thị trường. Nghe tin quý II/2025 Hà Nội sắp bung hơn 8.000 căn hộ mới, gấp đôi quý I, mình hí hửng tưởng sẽ dễ thở hơn chút. Ai ngờ... giá vẫn tăng đều đều, chẳng khác gì cái thời “hạn hán nguồn cung”. Xem thêm
Mình tưởng nguồn cung tăng thì giá sẽ hạ, ai ngờ... “mỗi mét vuông là một cú sốc tâm lý”!   - 1

BÁN NHÀ XONG, ÔM TIỀN MẮC KẸT CHẬT VẬT TÌM MUA CĂN HỘ MỚI

Việc bán được nhà là điều đáng mừng. Tuy nhiên, không ít người rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan đã chốt giao dịch nhưng vẫn chưa tìm được nơi ở mới. Xem thêm
BÁN NHÀ XONG, ÔM TIỀN MẮC KẸT CHẬT VẬT TÌM MUA CĂN HỘ MỚI  - 1

Sống - Kinh doanh - Cho thuê - Tích sản: Một căn shophouse Vinhomes Royal Island có thể làm tất cả

Không chỉ là điểm đến lý tưởng để kinh doanh hay an cư, các căn shop house nằm trên “thương phố tỷ đô” Tương Lai và Hạnh Phúc thuộc Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) còn là“cỗ máy sinh lời” đa năng cho nhà đầu tư. Với thiết kế linh hoạt, khả năng khai thác tối đa và tiềm năng tăng giá mạnh mẽ, dòng sản phẩm này đang thu hút sự quan tâm lớn trên thị trường. Xem thêm
Sống - Kinh doanh - Cho thuê - Tích sản: Một căn shophouse Vinhomes Royal Island có thể làm tất cả - 1

Biệt thự Vịnh Bình Minh – Chốn an trú đẳng cấp, di sản vững bền

Biệt thự Vịnh Bình Minh - “viên ngọc quý” giữa Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội) là nơi dừng chân của những người đã vượt qua cuộc đua và bắt đầu hành trình sống trọn vẹn. Nhưng xa hơn những trải nghiệm cá nhân, đây là chốn an cư họ chọn để gửi gắm “lá chắn tài chính” cho nhiều thế hệ kế tiếp. Xem thêm
Biệt thự Vịnh Bình Minh – Chốn an trú đẳng cấp, di sản vững bền - 1

Giá nhà Hà Nội cao hơn TP.HCM 2 lần? Cơ hội hay thách thức cho HCM?

TP.HCM là trung tâm kinh tế năng động bậc nhất cả nước mà giá nhà ở, đặc biệt căn hộ không bằng Hà Nội, thậm chí có thời điểm chỉ bằng ½ ở cùng phân khúc. Vì sao lại có sự chênh lệch như thế này? Xem thêm
Giá nhà Hà Nội cao hơn TP.HCM 2 lần? Cơ hội hay thách thức cho HCM? - 1

Chung cư Hà Nội tràn nguồn cung giá cao: Mỗi căn hộ là một giấc mơ… chỉ có điều là của người khác!

Nếu từng nghĩ thị trường bất động sản Hà Nội đang “hụt hơi” thì xin mời quay xe gấp. Vì giữa lúc người dân còn đang đắn đo giữa “mua nhà hay về quê nuôi cá trồng rau”, thì thị trường lại ồ ạt bung ra hàng loạt dự án mới toanh, giá cao ngất ngưởng, tiện ích lung linh, cam kết sống đẳng cấp – chỉ có điều cái ví của người mua vẫn nằm ở… phân khúc khác. Xem thêm
Chung cư Hà Nội tràn nguồn cung giá cao: Mỗi căn hộ là một giấc mơ… chỉ có điều là của người khác! - 1

💸 Khi tiền thuế gần bằng... tiền bán đất: Người dân Nghệ An khóc ròng với bảng giá đất mới

Từ ngày 21/5/2025, bảng giá đất mới do UBND tỉnh Nghệ An ban hành chính thức có hiệu lực, kéo theo hàng loạt hệ lụy đối với người dân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất. Xem thêm
💸 Khi tiền thuế gần bằng... tiền bán đất: Người dân Nghệ An khóc ròng với bảng giá đất mới  - 1

Lấy chồng rồi mới hiểu, mua được căn nhà không khó, khó là biết rõ căn nhà đó có thực sự thuộc về mình hay không.

Mình 28 tuổi, lấy chồng chưa đầy nửa năm nhưng cuộc hôn nhân ấy khiến mình nhận ra một sự thật mà trước đây chưa từng nghĩ tới. Rằng đôi khi, người ta có thể cùng mình dựng một mái nhà nhưng không có ý định để mình là chủ nhân trong đó. Xem thêm

Blanca City chinh phục nhà đầu tư với cơn lốc booking ngay 30 phút đầu tiên

Ngày 15/6/2025 tại Aroma Center – Vũng Tàu, Sun Property (thành viên Tập đoàn Sun Group) chính thức giới thiệu dự án Blanca City – đô thị biển lớn bậc nhất miền Nam. Sự kiện không chỉ ghi dấu ấn bằng concept độc đáo, không khí sôi động từ hàng nghìn khách hàng, mà còn thiết lập kỷ lục ấn tượng: 358 booking chỉ trong 30 phút đầu tiên, phản ánh sức hút mạnh mẽ của “thành phố trắng bên đại dương”. Xem thêm
Blanca City chinh phục nhà đầu tư với cơn lốc booking ngay 30 phút đầu tiên - 1

TRÁI CHIỀU DỰ BÁO DIỄN BIẾN GIÁ CHUNG CƯ HÀ NỘI

Giá chung cư tại Hà Nội từ đầu năm 2025 đến nay có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, thời gian tới xu hướng giá theo hướng điều chỉnh giảm, còn doanh nghiệp cho rằng với tình hình hiện tại thì khó có thể giảm hơn, mà vẫn tiếp tục xu hướng điều chỉnh tăng. Xem thêm
TRÁI CHIỀU DỰ BÁO DIỄN BIẾN GIÁ CHUNG CƯ HÀ NỘI  - 1

Ấn tượng từ Gala ROXMei “Đẹp và Chất" của ROX Group

​Tối 15/6, Gala “Đẹp và Chất" đã đưa cán bộ nhân viên ROX Group và khách mời đi qua hành trình đầy cảm xúc từ những khoảnh khắc đẹp nhất trong mùa ROXMei 2025, thời khắc ý nghĩa khởi đầu cho hành trình 30 năm thuận ích đến những phút giây thăng hoa cùng âm nhạc. Xem thêm
Ấn tượng từ Gala ROXMei “Đẹp và Chất" của ROX Group - 1

Chắc nhiều người đang quan tâm: Gần một nửa dự án chung cư cũ Hà Nội giảm giá trong quý I

Một sáng đẹp trời, khi thị trường còn đang mơ màng với giấc mơ “bất động sản phục hồi”, thì một tin từ các báo bỗng nhiên làm người mua nhà tỉnh cả ngủ: gần một nửa dự án chung cư cũ Hà Nội đã âm thầm giảm giá trong quý I/2025. Xem thêm
Chắc nhiều người đang quan tâm: Gần một nửa dự án chung cư cũ Hà Nội giảm giá trong quý I - 1

Mua nhà nội đô hay “đổ tiền” vùng ven: Cú lắc đầu của kẻ tỉnh, cú gật đầu của người mơ

Ở cái thời buổi giá vàng lên như ngựa, giá xăng leo như khỉ, còn giá nhà thì cứ như tên lửa, thì câu hỏi “nên mua chung cư nội đô hay đầu tư bất động sản vùng ven” chẳng khác gì hỏi “yêu người đẹp sang chảnh hay cưới người hiền quê mùa”. Cái nào cũng có cái “được” và cái “rủi ro tiềm ẩn” khiến người tính đầu tư phải nhăn trán, đau đầu hơn cả tính lãi ngân hàng. Xem thêm
Mua nhà nội đô hay “đổ tiền” vùng ven: Cú lắc đầu của kẻ tỉnh, cú gật đầu của người mơ - 1

DỞ KHÓC DỞ CƯỜI VỚI THẦY PHONG THUỶ 😂

Trong quá trình làm nghề kiến trúc lẫn phong thủy, tôi gặp vô số câu chuyện vì gia chủ quá tin vào phong thủy dân gian, dẫn đến kết cục dở khóc dở cười. Ví dụ một cặp vợ chồng trẻ tự hào về căn nhà theo phong cách tối giản, vô cùng đẹp của mình, nên rất thích mời bạn bè đến tham quan. Xem thêm
DỞ KHÓC DỞ CƯỜI VỚI THẦY PHONG THUỶ 😂  - 1

Chỉ hơn 0,6ha đất vì sao 6 nhà đầu tư đổ xô vào dự án NOXH hơn 1.400 tỉ tại Thanh Hóa?

Tỉnh Thanh Hóa vừa công bố danh sách 6 nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhà ở xã hội tại lô NOXH-01, thuộc Khu tái định cư phường Quảng Thành, TP Thanh Hóa. Với tổng vốn đầu tư hơn 1.402 tỷ đồng và quy mô dân số dự kiến khoảng 2.000 người. Xem thêm
Chỉ hơn 0,6ha đất vì sao 6 nhà đầu tư đổ xô vào dự án NOXH hơn 1.400 tỉ tại Thanh Hóa?  - 1

Từ ngày 1/7/2025 một thay đổi trong thủ tục đất đai sẽ giúp bạn tiết kiệm cả đống thời gian, công sức: Lưu ý nhé!

Từ ngày 1/7/2025, một thay đổi tưởng nhỏ nhưng sẽ giúp dân tình thở phào: bạn không còn bắt buộc phải nộp hồ sơ đất đai ở đúng nơi có đất nữa mà có thể chọn bất kỳ điểm tiếp nhận nào trong cùng một tỉnh/thành phố. Xem thêm
Từ ngày 1/7/2025 một thay đổi trong thủ tục đất đai sẽ giúp bạn  tiết kiệm cả đống thời gian, công sức: Lưu ý nhé! - 1

Thuê nhà 10 triệu/tháng trong 10 năm = 1 tỷ 2. Mất trắng thật sao?

Nghe câu này quen không: “Thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ. Ráng mà mua, có cái để lại.” Ai cũng nói vậy, từ ông chú hàng xóm tới bạn bè đồng nghiệp. Xem thêm
Thuê nhà 10 triệu/tháng trong 10 năm = 1 tỷ 2. Mất trắng thật sao? - 1

Business Suite cao cấp The Ninety Complex: Sản phẩm đầu tư đột phá

Ngày 15/6 vừa qua, sự kiện giới thiệu mô hình sản phẩm Business Suite thuộc dự án The Ninety Complex (90 đường Láng, Hà Nội) đã thu hút hàng trăm khách hàng và nhà đầu tư tham gia. Sản phẩm được đánh giá cao về công năng sử dụng và khả năng khai thác cho thuê, tiềm năng tăng giá vượt trội. Xem thêm
Business Suite cao cấp The Ninety Complex: Sản phẩm đầu tư đột phá - 1

Nhà ở xã hội thứ cấp: Từng là nơi “trú ẩn”, nay bỗng hóa “thánh địa đầu tư”

Không biết từ bao giờ, cụm từ “nhà ở xã hội” – vốn gắn liền với hình ảnh những căn hộ khiêm tốn, giá cả “hạt dẻ”, dành cho người thu nhập thấp – bỗng dưng xuất hiện trong danh sách “ưu tiên săn đón” của giới đầu tư bất động sản. Xem thêm
Nhà ở xã hội thứ cấp: Từng là nơi “trú ẩn”, nay bỗng hóa “thánh địa đầu tư” - 1

Ở NHÀ 10 TỶ NHƯNG LƯƠNG KHÔNG ĐỦ SỐNG

Tôi có người bạn, nhà mặt tiền, hai lầu đúc kiên cố, nghe bảo rằng đã từng định giá xấp xỉ 10 tỷ đồng. Nhưng lúc nào gặp cũng thấy bạn than thở: "Làm gì cũng thiếu trước hụt sau, tháng nào cũng phải mượn xoay, chờ lương về mới trả nổi tiền điện nước với tiền học cho con". Xem thêm
Ở NHÀ 10 TỶ NHƯNG LƯƠNG KHÔNG ĐỦ SỐNG  - 1

Giá nhà ở xã hội đang ngày càng đắt đỏ: Người mua nhà thu nhập thấp hoang mang

Nhà ở xã hội được kỳ vọng là chốn an cư cho những người thu nhập thấp, người lao động và công chức chưa có khả năng mua nhà thương mại. Thế nhưng, tại Hà Nội, giấc mơ ấy đang ngày một xa vời. Xem thêm
Giá nhà ở xã hội đang ngày càng đắt đỏ: Người mua nhà thu nhập thấp hoang mang - 1

GIẢI MÃ LÝ DO NGƯỜI TRẺ VẪN CHƯA MUỐN MUA NHÀ

Mua nhà là giấc mơ lớn, nhưng với người trẻ, đó là bài toán nan giải giữa tài chính eo hẹp, chi phí sinh hoạt cao và tâm lý sống linh hoạt thời hiện đại. Xem thêm
GIẢI MÃ LÝ DO NGƯỜI TRẺ VẪN CHƯA MUỐN MUA NHÀ   - 1

Lương 20 triệu, nữ nhân viên văn phòng đánh liều mua được căn hộ 2.4 tỷ đồng ở Hà Nội: "Nợ là một cam kết để mình sống có kỷ luật hơn"

Với mức thu nhập 20 triệu đồng mỗi tháng, tôi dành tới 15 triệu để trả nợ mua nhà và chỉ còn lại 5 triệu để sống. Nhiều người bảo tôi liều, nhưng với tôi, đó là cách để sống có kỷ luật và dũng cảm làm chủ tương lai. Xem thêm
Lương 20 triệu, nữ nhân viên văn phòng đánh liều mua được căn hộ 2.4 tỷ đồng ở Hà Nội: "Nợ là một cam kết để mình sống có kỷ luật hơn" - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết