Vận dụng bước 2 của Binh pháp Dĩ Dật Đãi Lao, ta cần theo dõi sát sao: Diễn biến của thị trường" mà diễn biến của thị trường phụ thuộc vào diễn biến các nguyên nhân tạo nên tình trạng thị trường qua đó xác định được xu thế thị trường và theo dõi thực trạng sức khỏe của doanh nghiệp, đo lường sự tác động của những yếu tố thị trường chung tới doanh nghiệp này ra sao…
Thứ nhất: diễn biến của đại dịch Covid và hậu quả của nó. Cho tới nay, dù đã có vắc-xin, tuy nhiên cả WHO (Tổ chức y tế Thế giới) và Bộ Y tế đều khẳng định dịch bệnh không thể chấm dứt trong năm 2021; hậu quả của nó là vô cùng nặng nề và lâu dài. Mặc dù, chính phủ đã và đang làm rất tốt công tác phòng chống dịch, nhưng Covid vẫn còn, đặc biệt ở những nước, khu vực vốn là thị trường xuất khẩu lớn của Việt Nam như Mỹ, Châu Âu, Trung Quốc và ASEAN thì sự tác động của dịch tới nền kinh tế có độ mở tới 200% cơ bản là còn rất nặng nề.
Thứ hai, chủ trương ổn định kinh tế vĩ mô của Chính phủ. Theo đó, vốn tín dụng vào nền kinh tế dược điều tiết một cách linh hoạt, phù hợp với sức hấp thụ và theo hướng giảm dần đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đồng vốn. Tỷ lệ tăng trường tín dụng toàn nền kinh tế giảm dần từ mức trung bình 17,91% của 3 năm 2015-2017 xuống còn 13,02% của 3 năm vừa qua 2018-2020, dự kiến năm 2021 khoảng 12-14%. Hiệu quả sử dụng vốn thể hiện ở GDP trung bình 3 năm 2015-2017 đạt 6,56 % trong khi năm 2018 và 2019 GDP lần lượt đạt 7,08% và 7,02%, năm 2020 nếu không có dịch bệnh chắc chắn GDP vẫn theo Trend tăng trưởng ổn định này, mục tiêu năm 2021 là 6,5%.
Thứ ba, thị trường BĐS được điều tiết theo hướng thắt chặt dần và đưa thị trường BĐS vào nề nếp: “chủ động kiểm soát, điều tiết và định hướng sự phát triển ổn định của thị trường BĐS, khắc phục tình trạng thị trường ngầm, phát triển tự phát và đầu cơ BĐS”- Trích Báo cáo tổng kết nhiệm kỳ 5 năm 2016-2020 và định hướng thị trường BĐS của Bộ Xây dựng. Các bộ ngành:Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Thuế…, Thanh tra chính phủ, Kiểm toán nhà nước, chính quyền các địa phương….đều đã, đang và sẽ tiếp tục ra quân thực hiện chủ trương chung rà soát, thắt chặt BĐS của Chính phủ bằng các hoạt động cụ thể: Chấm dứt hình thức Hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT); thanh tra, rà soát tính pháp lý các các dự án BĐS và dự án đối ứng; qui định các điều kiện dự án đủ điều kiện mởi bán; hay chỉ được chuyển giao cho chủ đầu tư khác sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính…vv.
Thứ tư, dòng tiền vào thị trường BĐS giảm dần, cụ thể (1) NHNN điều tiết tín dụng vào BĐS theo hướng thắt chặt dần (1) vốn tín dụng vào BĐS năm 2018 là 26,76%; năm 2019 là 21,53% và giảm mạnh năm 2020 chỉ còn 9,97% thấp hơp nhiều so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 12,13%. Ngân hàng nhà nước đánh giá kết quả này là hiệu quả tổng hợp của việc áp dụng nhiều biện pháp: Quy định tỷ lệ tối đa sử dụng vốn huy động ngăn hạn cho vay dài hạn đang từ 60% từ 1/2/2015 (Thông tư 36/2014) tới 1/1/2018 còn 45% (Thông tư 16/2017), sau đó tiếp tục giảm còn 40% kể từ 1/1/2019 và tỷ lệ này tiếp tục giảm dần còn 30% kể từ 1/10/2023 theo qui định tại Thông tư 22/2019; không hạ thấp điều kiện tín dụng; yêu cầu các TCTD phải kiểm soát chặt trẽ mức độ tập trung tín dụng vào BĐS; không cấp tín dụng cho hoạt động đầu cư hoặc triển khai các dự án tiềm ẩn rủi ro cao…vv xu hướng này vẫn đang tiếp tục trong năm 2021.
(2) Nguồn vốn huy động từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) cũng bị thắt chặt dần. Giai đoạn 2018-2020 TPDN được coi là cứu cánh, là cửa sinh cho nhiều dự án, doanh nghiệp. Giá trị vốn huy động từ TPDN năm 2018 chiếm 9,01% GDP, 2019 tăng lên 11,26% và thực sự bùng phát vào năm 2020 chiếm tới 15,1% GDP. Năm 2020 NHNN cảnh báo tới 3 lần, và trong vòng 4 tháng Chính phủ liên tiếp ra 2 Nghị định 81/2020 đã thu hẹp cửa phát hành TPDN hiệu lực từ 1/9/20 và Nghị định số 153/2020/NĐ-CP hiệu lực ngày 1/1/21 đóng sập cửa huy động vốn vô tội vạ để trả nợ đậy hoặc đáo hạn các khoản nợ đến kỳ trả nợ.
(3) Kiều hối và chủ trương cho người nước ngoài được mua BĐS tại Việt Nam đã từng là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo nên những cơn sóng lớn của thị trường BĐS. Nhưng hơn một năm nay và thể thể sẽ còn một vài năm tiếp theo nguồn tiền này sẽ rất hạn chế do Covid làm cho cuộc sống của Việt kiều khó khăn, kiều hối từ nguồn xuất khẩu lao động cũng suy giảm đáng kể do lao động phải về nước…
(4) Nguồn tiền có tính chất trọng yếu thổi phồng quả bóng BĐS là nguồn tiền đầu cơ. Theo giới chuyên môn đánh giá dân đầu tư, đầu cơ chuyên nghiệp hiện tại vẫn đang đứng ngoài thị trường, quan sát và chờ cơ hội. Việc hạn chế tín dụng vào BĐS ( tỷ lệ an toàn vốn cho vay BĐS lên tới 150%- gấp 3 so với các khoản vay thông thường) và việc giá nhà đất còn đang neo cao… là các yếu tố giữ dòng tiền đầu cơ, đầu tư đứng ngoài thị trường.
Thứ năm, sức khỏe tài chính các nhiều doanh nghiệp BĐS khó khăn. Sau một năm ngủ đông hoặc cầm cự doanh nghiệp địa ốc nào còn sống đều sức cùng, lực kiệt do bị ảnh hưởng từ sự trầm lắng kéo dài của thị trường từ năm 2019, sang năm 2020 cộng thêm cú đấm bồi Covid. Năm 2020, tiền dự trữ đã hết, thanh khoản giảm mạnh, hàng tồn kho chất đống, chi phí tài chính cho dự án tăng theo thời gian .... càng làm cho sức khoẻ nhiều doanh nghiệp quyệt quệ.
Dồn tiền đầu tư vào cao ốc văn phòng, khách sạn, các khu nghỉ dưỡng resort, trung tâm thương mại….là chiến lược đầu tư quen thuộc của hầu hết các chủ đầu tư BĐS trên thế giới và tại Việt Nam. Covid đã tàn phá ngành du lịch kéo theo khách sạn nhà hàng, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, bất động sản du lịch… đã bẻ gẫy kế hoạch kinh doanh của nhiều công ty, tập đoàn. Những công ty, tập đoàn đã gặt hái thành công từ những dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng như FLC, CEO, Novanland ….trong giai đoạn 2017-2018 say với chiến thắng quyết định “đại nhảy vọt” khi đầu tư lớn, mạnh tay vay mua nhiều dự án BĐS du lịch dàn trải khắp nơi…sẽ lao đao trong năm 2021-2022
Việc tạm hoãn, dãn nợ, khoanh nợ hay không nâng hạng nợ xấu... theo tinh thần của Thông tư 01/2020/TT-NHNN đã hết thời hạn và Thông tư đang được xem xét sửa đổi. Người đầu tư cần bám sát sự thay đổi của thông tin quan trọng này vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe của doanh nghiệp BĐS; năm 2021 ngân hàng không được phép hạ chuẩn cho vay và NHNN liệt các dự án lớn thuộc các lĩnh vực BĐS du lịch, BĐS cao cấp được NHNN liệt vào diện BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro và chỉ đạo các NHTM hạn chế cho vay các dự án loại này.
Thị trường đã xuất hiện nhiều nhân tố mới tác động tích cực nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, bài tiếp theo xin được chia sẻ tới bạn đọc quan tâm