Vì từ ngày 1/1/2026, khi bảng giá đất mới chính thức áp dụng và được xây dựng sát hơn với giá thị trường, chi phí để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không còn “mềm mại” như hiện nay nữa. Giới chuyên môn dự báo mức tăng này không chỉ vài triệu, mà có thể nhảy vọt đến hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng tùy vị trí và diện tích.

Điều thú vị là Luật Đất đai 2024 lại đang mở rộng cửa, giúp người dân dễ thở hơn trong việc xin chuyển đổi mục đích.

Từ năm 2025, chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là có thể nộp hồ sơ, không còn cảnh ngồi đợi “đúng năm, đúng mùa” như trước nữa. Hộ gia đình có đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất xen kẽ nhiều loại trong cùng một thửa thì chỉ cần phù hợp quy hoạch cấp xã là được xem xét.

Rồi từ 1/8/2024, Nhà nước cũng bỏ luôn điều kiện phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện. Nghĩa là từ thời điểm đó trở đi, căn cứ duy nhất để xin chuyển mục đích chỉ còn lại quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Thủ tục nhẹ hơn, đường đi rõ ràng hơn, và người dân bớt cảm giác “được - mất theo hên xui của kế hoạch năm”.

Nhưng song song với sự thông thoáng đó, câu chuyện chi phí lại đi theo chiều hướng ngược lại. Để chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp nhiều khoản phí và lệ phí, nhưng khoản nặng nhất luôn là tiền sử dụng đất.

Khoản tiền này được tính dựa trên giá đất trong bảng giá đất, mà bảng giá từ năm 2026 sẽ tiệm cận giá thị trường. Đồng nghĩa việc chuyển mục đích sẽ tốn kém hơn đáng kể. Công thức tính tiền sử dụng đất trong Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì vẫn thế, nhưng khi giá đất nền tăng, toàn bộ chi phí sẽ kéo theo mà nhích lên.

Tóm lại, thủ tục thì thông thoáng hơn, dễ làm hơn, nhưng chi phí chắc chắn sẽ cao hơn từ ngày 1/1/2026. Vậy nên ai đang cân nhắc chuyện lên thổ cư thì đừng chờ lâu quá. Làm bây giờ có thể tiết kiệm được cả trăm triệu mà chậm một bước là bị bảng giá đất mới “đè” ngay. Trong bất động sản, đôi khi chỉ cần chọn đúng thời điểm là đã khác nhau cả một gia tài rồi.