Nghe ông Nguyễn Quốc Hiệp nói mà tôi mới ngộ ra một chân lý của bất động sản Việt Nam: muốn biết dự án là cao cấp hay bình dân, đừng hỏi người dân, hãy hỏi ví nhà đầu tư. Thị trường mà, ai cũng thích hiệu quả, còn hiệu quả nhất thì… bạn biết rồi đấy.
Trước hết, phải thương chủ đầu tư. Để có được một dự án, doanh nghiệp phải đi qua một hành trình mà dân trong nghề gọi vui là “cuộc thi liên hoàn giấy phép”: từ quy hoạch, thẩm định, phê duyệt, PCCC, nghiệm thu… đủ để một nhân viên công ty xây dựng sau 2 năm có thể thi chuyển ngành sang luật sư. Trải qua gian truân như vậy, đến lúc xây nhà, ai chẳng muốn làm phân khúc “sang chảnh” để gỡ vốn nhanh cho nó ấm bụng?
Người ta đầu tư mà lợi nhuận nhà ở xã hội chỉ tầm 15%, nghe cứ như đầu tư tiết kiệm ở mức… hơi cao. Trước còn 10%, tức là thấp hơn cả lợi nhuận bán trà sữa mùa cao điểm. Bảo các doanh nghiệp hào hứng nhảy vào phân khúc này cũng hơi khó, vì làm xong chưa chắc bán nhanh, trong khi chi phí vận hành doanh nghiệp thì không biết đợi ai.
Còn phân khúc trung bình và cao cấp? Xin lỗi, nhưng kẻ giàu không chỉ có tiền, họ còn có tốc độ. Ông Hiệp bảo có căn hộ 20 tỷ, khách xuống tiền “cái rẹt”, thậm chí nhanh hơn tốc độ nhân viên kịp in phiếu thu. Với tốc độ như vậy, thử hỏi doanh nghiệp có lý do gì để đi làm những sản phẩm lời thấp, bán chậm?
Đấy, “cơ chế thị trường” của chúng ta giờ là thế:
– Nhà ở xã hội lãi ít → ít người làm.
– Nhà bình dân thủ tục lằng nhằng → không ai muốn đụng.
– Nhà cao cấp bán chạy → lập tức nhân bản vô hạn.
Hậu quả là người dân tìm căn hộ tầm trung thì lặn ngụp như đi mò trai, còn căn hộ cao cấp thì mọc lên nhanh như cầu vượt ở thành phố lớn. Mỗi lần mở bán, lại thấy cảnh hàng trăm “nhà đầu tư F0-1-2-3-4” xếp hàng nhận booking, như thể đây là buổi phát quà từ thiện dành cho… giới nhà giàu.
Và rồi chúng ta có một bức tranh kỳ diệu: một đất nước trong đó ai cũng muốn mua nhà bình dân nhưng thị trường lại quyết tâm phục vụ nhà giàu. Người giàu thì lúc nào cũng có hàng để mua, còn người thu nhập trung bình thì xem quảng cáo dự án như xem phim khoa học viễn tưởng, hấp dẫn nhưng biết chắc mình không tham gia được.
Từ những điều ông Hiệp nói, thị trường bất động sản Việt Nam hiện lên như một ván cờ mà người chơi giàu đi trước 10 bước, còn người thu nhập trung bình thì… vẫn đang cãi nhau xem tốt nhất nên đi xe ngựa hay xe đạp đến bàn cờ. Và khi chưa kịp đi nước nào, phân khúc cao cấp đã chiếm sạch các ô đẹp nhất.
Nói vui vậy nhưng đằng sau là chuyện rất thật: nếu không có chính sách đủ hấp dẫn và đủ mạnh để kéo doanh nghiệp vào phân khúc vừa túi tiền, thị trường sẽ mãi lệch pha. Một bên thừa hàng xa xỉ, một bên thiếu nhà để ở, rồi chúng ta lại phải họp, phải “tháo gỡ khó khăn”, phải làm đủ loại hội nghị cấp tốc để hỏi câu: “Vì sao giá nhà cứ tăng?”
Câu trả lời đôi khi đơn giản hơn chúng ta nghĩ: Bởi vì thị trường đã chọn phân khúc dễ lời nhất. Và khi ai cũng chạy theo cao cấp, bình dân nghiễm nhiên trở thành hàng hiếm hiếm đến mức gần tuyệt chủng.