Thực tế cuối năm 2025 cũng cho thấy tín hiệu chững lại nhất định. Một số dự án mới mở bán ghi nhận tỷ lệ tồn kho khoảng 30%. Con số này, theo ước tính của VinaCapital, phản ánh việc dòng tiền đầu cơ đã chậm hơn so với giai đoạn trước. Không ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao bắt đầu cảm nhận rõ áp lực trả lãi hàng tháng, nhất là khi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn không còn chắc chắn như trước.

Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: nếu chỉ trông chờ vào lãi suất, liệu có đủ để kiểm soát đầu cơ bất động sản ở Việt Nam hay không.

Câu trả lời ngắn gọn là rất khó.

Bởi ở Việt Nam, chi phí nắm giữ bất động sản gần như bằng không. Không thuế tài sản lũy tiến theo số lượng nhà đất sở hữu. Không thuế đánh theo thời gian nắm giữ. Không thuế cao cho giao dịch mua bán trong thời gian ngắn. Một người có thể sở hữu vài mảnh đất, để đó nhiều năm, không khai thác, không sử dụng, cũng không chịu áp lực chi phí đáng kể nào ngoài cơ hội bị bỏ lỡ.

Trong bối cảnh như vậy, lãi suất cao chỉ gây khó cho nhóm sử dụng đòn bẩy lớn. Còn với những nhà đầu tư có sẵn tiền, hoặc chỉ vay một phần nhỏ, họ hoàn toàn có thể ung dung ôm hàng chờ chu kỳ mới. Thậm chí, lãi suất tăng còn trở thành lợi thế gián tiếp khi loại bớt những người chơi yếu vốn, để lại thị trường cho nhóm đủ tiềm lực tài chính.

Quan trọng hơn, nhiều dự báo hiện nay đều cho rằng lãi suất chỉ tăng trong ngắn hạn. Nếu kinh tế toàn cầu hạ nhiệt, chính sách tiền tệ nới lỏng trở lại từ cuối 2026, thì chi phí vốn sẽ giảm. Khi đó, những người đã ôm đất sẵn chỉ cần chờ thêm một nhịp, trong khi mặt bằng giá đã được neo ở mức cao hơn trước.

Đó là lý do vì sao ở Việt Nam, mức tăng giá 30–50% mỗi năm vẫn chưa khiến nhiều nhà đầu tư thấy “đủ sợ”. Khi chi phí nắm giữ gần bằng 0, thì bài toán lợi nhuận được kéo dài theo thời gian. Hôm nay chưa bán được giá tốt, thì để năm sau. Năm sau chưa đạt kỳ vọng, thì chờ chu kỳ kế tiếp. Đất không hỏng, không lỗi mốt, không hết hạn sử dụng, và tâm lý “đất không đẻ thêm” luôn là tấm đệm tinh thần rất vững.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy lãi suất chỉ là công cụ điều tiết mang tính chu kỳ. Nó có thể làm chậm thị trường trong một giai đoạn, nhưng hiếm khi giải quyết được gốc rễ của đầu cơ. Khi lãi suất giảm, dòng tiền sẽ quay lại rất nhanh nếu không có các rào cản cấu trúc đi kèm. Điều này từng diễn ra ở nhiều quốc gia, nơi bất động sản nóng lên trở lại ngay khi chi phí vốn hạ xuống.

Ngược lại, những thị trường kiểm soát đầu cơ hiệu quả thường dựa vào hệ thống thuế. Thuế tài sản đánh lũy tiến theo số lượng nhà đất. Thuế cao với giao dịch chuyển nhượng ngắn hạn. Thuế nắm giữ buộc người sở hữu phải tính toán dòng tiền thay vì chỉ chờ tăng giá. Những sắc thuế này không làm thị trường sụp đổ, nhưng tạo ra chi phí dài hạn đủ lớn để nhà đầu tư cân nhắc hiệu quả thực sự của từng tài sản.

Ở Việt Nam, khi thiếu các công cụ đó, lãi suất trở thành “người gác cổng bất đắc dĩ”. Nhưng một người gác cổng chỉ đứng đó trong thời gian ngắn, rồi sẽ rời đi khi chu kỳ chính sách thay đổi. Còn thị trường thì vẫn ở lại, với những hành vi quen thuộc và kỳ vọng cũ.

Điều đáng lo không chỉ là đầu cơ, mà là hệ quả kéo theo. Khi giá bị đẩy lên chủ yếu bởi kỳ vọng, người mua ở thật ngày càng khó tiếp cận. Thị trường mất dần tính cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và nhu cầu đầu tư. Và mỗi đợt điều chỉnh sau đó thường để lại những khoảng trống khó lấp, cả về niềm tin lẫn dòng tiền.

Vì vậy, nói lãi suất 11% đủ để hạn chế đầu cơ là đúng, nhưng chỉ đúng một phần, và chỉ đúng trong ngắn hạn. Nếu không song hành với các biện pháp mang tính cấu trúc, đặc biệt là chính sách thuế, thì việc kiểm soát đầu cơ sẽ giống như phanh xe bằng một chân trên con dốc dài. Xe có thể chậm lại, nhưng rất khó dừng hẳn.

Và trong một thị trường mà tăng giá 30–50% mỗi năm vẫn được coi là bình thường, thì lãi suất cao, suy cho cùng, vẫn chưa phải là thứ khiến nhà đầu tư thực sự chùn tay.