Thời điểm đó, chú Hải không phải người duy nhất nghĩ vậy. Ai cũng nói đất nền là kênh giữ tiền an toàn, mua xong để đó vài tháng là có người hỏi, vài năm là x2 x3. Đất thì không mất đi đâu, diện tích càng lớn càng ngon, giá tính theo mét vuông nhìn thì rẻ hơn thành phố rất nhiều, nghe qua là thấy hợp lý.
Mua xong, chú Hải hớn hở lắm. Mỗi lần họp gia đình là kể về miếng đất như kể về một khoản tiết kiệm hưu trí sắp đáo hạn. Nhưng rồi thị trường bắt đầu hạ nhiệt từ giữa năm 2022. Đất tỉnh im lìm dần, điện thoại môi giới thưa hẳn, tin nhắn hỏi mua biến mất nhanh hơn cả những lời hứa ngày trước.
Bốn năm trôi qua, miếng đất 2.800m² vẫn nằm đó, cỏ mọc xanh hơn cả lúc mới mua, nhưng giá thì không xanh theo. Nếu bán theo mặt bằng hiện tại, chú Hải phải chấp nhận giảm khoảng 40 phần trăm so với đỉnh, mà ngay cả mức giá đó cũng rất khó tìm người mua. Không phải vì đất xấu, mà vì chẳng ai cần mua đất chỉ để ngắm.
Có lần chú Hải ngồi nhẩm tính, nếu ngày đó không mua đất mà đem 3 tỷ đi mua vàng từ năm 2021 thì giờ tài sản cũng phải gần 9 tỷ, lãi gần 6 tỷ, còn thực tế thì tiền vẫn nằm trong mảnh đất chưa biết bao giờ mới ra được. Tính ra, cái giá phải trả không chỉ là tiền, mà là bốn năm cơ hội bị chôn theo.
Câu chuyện của chú Hải không hiếm. Rất nhiều người bước vào đất tỉnh giai đoạn 2020 đến 2021 đều mang chung một kỳ vọng là lướt sóng theo hạ tầng và dòng tiền đầu cơ. Khi giá tăng nhanh hơn rất nhiều so với giá trị sử dụng thực tế, người mua không cần biết khu đó có dân ở hay không, có cho thuê được hay không, chỉ cần tin rằng sẽ có người khác mua lại với giá cao hơn.
Vấn đề là khi thị trường đảo chiều, người mua biến mất, thanh khoản trở thành điểm yếu chí mạng. Đất rộng nhưng không tạo ra dòng tiền, không có nhu cầu ở thực, không gắn với việc làm hay sinh hoạt, thì dù giá trên mét vuông nhìn có vẻ rẻ, khả năng sinh lời thực tế lại rất thấp. Giữ thì mòn vốn theo thời gian, bán thì khó, mà càng để lâu càng lỡ mất những cơ hội khác.
Đất đai không xấu, nhưng không phải mảnh đất nào cũng là tài sản đầu tư tốt. Một mảnh đất chỉ thực sự có giá trị khi có người cần sử dụng nó, hoặc ít nhất là có thể khai thác ra tiền trong lúc chờ tăng giá. Còn đất chỉ sống nhờ kỳ vọng, khi kỳ vọng tắt đi, nó sẽ nằm im rất lâu.
Sau bốn năm, chú Hải không còn nói nhiều về miếng đất nữa. Chú bảo coi như học phí, hơi đắt nhưng nhớ lâu. Và có lẽ, bài học lớn nhất không nằm ở chuyện mua sai, mà là ở việc nhiều nhà đầu tư đã nhầm lẫn giữa diện tích lớn với giá trị lớn, giữa rẻ trên giấy với hiệu quả thật.
Thị trường bất động sản rồi sẽ có sóng mới, nhưng sóng sau không dành cho những tài sản chỉ để ôm chờ may mắn. Còn ai vẫn nghĩ đất cứ mua là thắng, thì rất có thể sẽ lại có thêm vài chú Hải khác, ngồi nhìn cỏ mọc trên đất của mình và đếm từng năm cơ hội trôi qua.