Sau một giai đoạn tăng nóng đến mức chóng mặt, khi mà giá căn hộ cứ mở mắt ra là thấy tăng thêm vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ bạc, thì đến cuối năm 2025 vừa qua, "cỗ xe" này bắt đầu có dấu hiệu phanh gấp.

Theo mình quan sát và tổng hợp từ các báo cáo uy tín của Batdongsan.com.vn hay VARS, thị trường thứ cấp tại Hà Nội đang xuất hiện làn sóng rao bán "cắt lỗ". Thực chất, đây là hệ quả tất yếu của những nhà đầu tư từng mua theo tâm lý FOMO, nhảy vào lúc đỉnh sóng và giờ khi dòng tiền đứng lại, áp lực đòn bẩy tài chính khiến họ buộc phải xả hàng để thu hồi vốn.

Điểm thú vị nhất là tâm điểm của thị trường không còn nằm ở các quận nội đô cũ mà lại dịch chuyển mạnh mẽ về khu vực vành đai 3. Anh em cứ nhìn vào những con số "biết nói" này thì rõ: Trong khi các quận như Ba Đình hay Hai Bà Trưng chỉ tăng khoảng 69-92% thì những khu vực như Thanh Trì cũ đã chạm ngưỡng 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với đầu năm 2023. Hay như Gia Lâm, Hà Đông cũng đã vọt lên mức 75-80 triệu đồng/m2 với mức tăng trưởng 143%. Điều này phản ánh rõ xu hướng dòng tiền đang ưu tiên các đại đô thị mới có hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, mức giá chào bán mới trung bình tại Hà Nội hiện đã chạm mốc 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024, một con số thực sự khiến người mua ở thực phải "choáng váng".

Nhìn rộng ra cả nước, không chỉ Hà Nội mà TP.HCM và Đà Nẵng cũng đang trong cuộc đua tăng giá, dù tốc độ có phần khác nhau. Tại TP.HCM, giá chào bán mới trung bình đã đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% nhờ các dự án hạ tầng lớn sắp triển khai.

Còn Đà Nẵng cũng không kém cạnh khi vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, phần lớn nhờ lực đẩy từ các nhà đầu tư phía Bắc tràn vào. Nhưng anh em lưu ý nhé, dù giá rao bán tăng cao nhưng thanh khoản thực tế lại đang chậm lại đáng kể vào cuối năm. Những dự án biệt thự, liền kề dù hét giá trên trời nhưng nếu hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc kết nối kém thì vẫn chịu cảnh "đóng băng" giao dịch.

Một điểm sáng le lói mà mình thấy khá triển vọng là phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Sau thời gian dài im ắng, nguồn cung đã tăng gấp 4 lần năm 2024 và được hấp thụ khoảng 55%. Xu hướng hiện nay là người ta không còn chuộng nghỉ dưỡng truyền thống nữa mà chuyển sang các đô thị biển đa chức năng – kiểu vừa để ở, vừa để đầu tư dài hạn của các chủ đầu tư lớn.

Lời khuyên cá nhân của mình dành cho anh em lúc này: Thứ nhất, nếu bạn mua để ở, hãy kiên nhẫn thêm một chút. Làn sóng "cắt lỗ" từ những người dùng đòn bẩy tài chính quá đà sẽ là cơ hội để bạn tìm được những căn hộ có mức giá hợp lý hơn trong vài tháng tới. Thứ hai, với những nhà đầu tư, đừng bao giờ "đu đỉnh" ở những khu vực vùng ven mà giá đã tăng gấp đôi chỉ trong 1-2 năm qua nếu hạ tầng thực tế chưa có gì. Giá trị bất động sản phải đi kèm với tiện ích và cư dân về ở thật, chứ không phải chỉ nằm trên những bản quy hoạch treo.

Theo mình, thị trường 2026 sẽ là năm của sự "thanh lọc". Những dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý sạch và có mức giá tiệm cận với nhu cầu thực sẽ vẫn sống khỏe, còn những "bong bóng" đầu cơ sẽ tự khắc xì hơi. Anh em thấy sao về mức giá 100 triệu/m2 cho chung cư Hà Nội? Liệu đây là mặt bằng giá mới hay chỉ là một cơn sốt ảo sắp đi vào hồi kết? Hãy chia sẻ quan điểm của mọi người bên dưới để chúng ta cùng thảo luận nhé