Ciputra chạm 5xx. Đại Kim – Định Công có chỗ còn vượt mặt. Một số khu từng được coi là ven ven thì nay cũng leo lên 3xx, 4xx một cách rất tự tin. Giá tăng 10–20% chỉ trong một năm, nơi hăng máu thì 20–30%, và tất nhiên, câu thần chú quen thuộc lại vang lên “đất trung tâm thì không bao giờ lỗ”.

Nghe rất đã tai. Nhưng đã đến lúc nên dịch những con số này sang tiếng Việt dễ hiểu hơn, thay vì chỉ gật gù cho qua.

Thử làm một phép tính: Một căn biệt thự đất 120 m², giá 500 triệu/m², chỉ tính riêng đất đã là 60 tỷ. Chưa nội thất, chưa hoàn thiện, chưa tính chi phí cơ hội. Nếu cho thuê tốt lắm được 80 đến 100 triệu một tháng, coi như hàng hiếm, khách xịn, không trống ngày nào. Một năm thu về hơn 1 tỷ. Lợi suất gộp loanh quanh 1,6 đến 2%.

Con số này đặt cạnh lãi tiết kiệm 7–8% hay thậm chí một căn hộ cho thuê vừa tiền đạt 3–4% thì tự nhiên thấy có gì đó sai sai. Sai ở chỗ, mua biệt thự tầm giá này không còn là mua dòng tiền nữa, mà là mua cảm giác. Mua vị thế. Mua sự yên tâm rằng tài sản của mình đang nằm ở một nơi rất sang và rất đắt.

Và cũng từ đây, thị trường này lộ rõ chân dung người mua thật sự.

Nhóm đầu tiên là những gia đình cực giàu, mua để ở. Với họ, 50–100 tỷ là tài sản cuộc sống, không phải bài toán sinh lời. Họ quan tâm hàng xóm là ai, con học trường nào, cuối tuần có yên tĩnh không. Nhóm này có thật, nhưng số lượng không nhiều. Họ là nền móng, chứ không phải động cơ đẩy giá.

Nhóm thứ hai mới là nhóm làm giá đi lên. Những nhà đầu tư vốn lớn, nhìn bảng giá rồi tự nhủ “khu kia đã 4xx, khu này 5xx là hợp lý”. Chấp nhận cho thuê thấp, chấp nhận dòng tiền xấu, chỉ cần giá tiếp tục tăng. Bài toán này chỉ đẹp khi thị trường còn tăng đều. Còn nếu giá đứng yên 3–5 năm, tài sản lập tức chuyển trạng thái từ “đẳng cấp” sang “khó xử”.

Nhóm thứ ba thì quen thuộc hơn cả. Mua cho con, cho cháu, cho tương lai, cho khỏi tiếc. Nghe rất tình cảm, nhưng thường thiếu một bước suy nghĩ. Con có chắc muốn ở đó không. Nếu cần bán nhanh thì ai mua. Và nếu giữ 10 năm mà giá chỉ nhích nhẹ, chi phí cơ hội trôi đi đâu rồi.

Điều nguy hiểm nhất của phân khúc này không phải là sập giá. Nó là bị kẹt. Rao bán một năm không ai hỏi. Giảm giá thì tiếc. Giữ thì vốn chôn. Ở không ở, cho thuê thì chẳng bõ bèn gì so với số tiền bỏ ra. Lúc đó mới thấm câu giá trị tài sản không nằm ở giá rao, mà nằm ở khả năng đổi ra tiền.

Nhiều người hay hỏi liệu có lặp lại kịch bản 2011–2013 không. Câu trả lời là rất có thể không. Nhưng kịch bản đáng sợ hơn là một thị trường đi ngang rất lâu. Giá không giảm sâu, nhưng cũng không tăng. Lãi suất không còn rẻ. Thuế, minh bạch, chi phí nắm giữ ngày càng rõ ràng. Và tài sản siêu đắt sẽ là tài sản bị thử thách đầu tiên.

Tất nhiên, không phải cứ 500 triệu/m² là sai. Nếu mua để ở lâu dài, vốn dư dả, không vay nhiều, coi đây là tài sản chất lượng cao phục vụ cuộc sống, thì không có gì phải hoảng. Nhưng nếu bước vào với tâm thế đầu tư tài chính, tối ưu dòng tiền, thì đây là sân chơi rất khó, và rất tốn sức chịu đựng.

Trước khi đặt cọc một căn biệt thự vài chục tỷ, có ba câu hỏi nên tự hỏi mình, hỏi thật chứ không hỏi cho có. Nếu ngày mai giá trên giấy giảm 20%, cuộc sống của mình có đảo lộn không. Nếu tài sản này 5 năm tới chỉ cho thuê đều đều 1–2%, mình có chấp nhận không. Và quan trọng nhất, ai sẽ là người mua lại căn nhà này của mình trong 5–10 năm nữa, với mức thu nhập nào.

Giá 500 triệu/m² không đáng sợ. Thứ đáng sợ là mua chỉ vì sợ bỏ lỡ. Khi thị trường đã đi một đoạn rất dài, sự tỉnh táo không nằm ở việc đoán đỉnh, mà ở việc biết mình đang đứng ở đâu trong cuộc chơi tiền bạc của chính mình.

Biệt thự Hà Nội bây giờ không thiếu câu chuyện hào nhoáng. Thứ hiếm nhất, vẫn là những người đủ bình tĩnh để không biến một quyết định đầu tư thành gánh nặng tài chính kéo dài cả một thập kỷ.