Giá thì khỏi nói. TP.HCM tăng gần 50%, Hà Nội tăng tới 90% trong vòng 6 năm. Con số này đủ để khiến nhiều người lần đầu nghe xong phải mở lại máy tính, bấm thử vài phép chia để chắc rằng mình không nhầm.

Và không nhầm thật!

Giá nhà hiện cao gấp 20–25 lần thu nhập bình quân hộ gia đình. Tức là nếu không ăn, không tiêu, không ốm đau, không cưới hỏi, không sinh con, thì khoảng 20–25 năm sau… cũng chưa chắc mua nổi.

Điều trớ trêu là nhu cầu ở thực không hề biến mất. Người trẻ vẫn cần nhà để ở, gia đình nhỏ vẫn cần chỗ an cư, nhưng thị trường lại đang cung cấp chủ yếu những sản phẩm vượt xa khả năng chi trả của họ. Kết quả là một nghịch lý quen thuộc: dự án thì mở bán liên tục, sa bàn dựng khắp nơi, nhưng người mua ở thật đứng nhìn, còn người mua được thì không phải lúc nào cũng để ở.

VARS cảnh báo rằng tình trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền kéo dài có thể khiến thị trường mất cân đối và tiềm ẩn rủi ro trong trung hạn. Nói nôm na, nếu thị trường cứ tiếp tục xây nhà cho một nhóm nhỏ, trong khi số đông chỉ làm khán giả, thì sớm muộn cũng có vấn đề. Bởi bất động sản, suy cho cùng, không thể sống khỏe nếu chỉ dựa vào một nhóm khách hàng.

Ở góc độ cá nhân, ad thấy rằng thị trường nhà ở đô thị Việt Nam đang giống một chiếc thang máy đi lên quá nhanh, trong khi thu nhập của người dân vẫn đang… leo cầu thang bộ. Khoảng cách ngày càng xa, và đến một lúc nào đó, người ta sẽ không còn cố đuổi theo nữa, mà chấp nhận ở xa hơn, thuê lâu hơn, hoặc đơn giản là gác lại giấc mơ sở hữu.

Câu chuyện không nằm ở chỗ người dân không muốn mua nhà, mà ở chỗ họ không mua nổi. Khi một căn hộ 60–70m² có giá 4–5 tỷ trở thành “mức bình thường mới”, thì khái niệm vừa túi tiền gần như biến mất khỏi các buổi mở bán. Nó chỉ còn tồn tại trong báo cáo, hội thảo, hoặc các slide trình chiếu rất nhiều màu sắc.

Trong khi đó, lực cầu đầu cơ từng là động cơ đẩy giá, nay cũng không còn sung sức như trước. Lãi suất cao hơn, dòng tiền thận trọng hơn, kỳ vọng lướt sóng nhanh giảm dần. Nhưng thị trường lại chưa kịp xoay trục sang phục vụ nhu cầu ở thật. Kết quả là hàng cao cấp tiếp tục ra, còn phân khúc trung cấp, bình dân thì vẫn nhỏ giọt, hiếm như căn hộ dưới 2 tỷ ở nội đô.

Muốn phát triển bền vững, thị trường rõ ràng cần một cấu trúc khác. Bổ sung nguồn cung trung cấp và bình dân không chỉ là khẩu hiệu, mà là điều kiện sống còn. Khi người có nhu cầu thực sự có thể mua được, thị trường mới có dòng giao dịch ổn định, thay vì lúc nóng lúc lạnh theo chu kỳ đầu cơ.

Hạ tầng, pháp lý và dòng vốn đầu tư chọn lọc được kỳ vọng sẽ là động lực cho giai đoạn tới. Nhưng nếu những động lực này chỉ tiếp tục được sử dụng để làm ra các sản phẩm ngày càng đắt, thì bài toán tiếp cận nhà ở vẫn không được giải. Đường có thể rộng hơn, cầu có thể nhiều hơn, nhưng nếu điểm đến vẫn là những căn nhà vượt tầm với, thì người mua ở thật vẫn đứng ngoài cuộc chơi.

Thực tế, không ai đòi hỏi nhà ở đô thị phải rẻ. Nhưng nó cần hợp lý. Hợp lý với thu nhập, với khả năng tích lũy, với một đời lao động bình thường. Khi giá nhà vượt quá xa sức mua của số đông, thị trường không chỉ tạo áp lực kinh tế, mà còn tạo áp lực tâm lý, khiến việc an cư trở thành một mục tiêu ngày càng xa xỉ.

Nhà ở đô thị không nên là đặc quyền, mà là nền tảng. Và khi nền tảng ấy bị đẩy lên quá cao, xã hội sẽ phải tìm cách chống đỡ bằng những giải pháp tạm thời như thuê dài hạn, giãn dân, hay chấp nhận sống xa trung tâm hơn nữa. Nhưng đó chỉ là cách thích nghi, không phải cách giải quyết tận gốc.

Có lẽ đã đến lúc thị trường cần chậm lại một nhịp, nhìn thẳng vào câu hỏi rất giản dị: chúng ta đang xây nhà cho ai. Bởi nếu nhà cứ tiếp tục được xây ra mà phần đông người dân chỉ có thể đứng nhìn, thì dù nguồn cung có lập kỷ lục mới, bài toán nhà ở đô thị vẫn sẽ là một bài toán… chưa có lời giải.