Mình tóm lại 6 điểm mới đáng chú ý về sổ đỏ, sổ hồng cấp cho người dân từ năm 2026 theo Luật Đất đai 2024, viết theo kiểu chia sẻ thông tin để mọi người dễ nắm, dễ nhớ:
Thứ nhất, việc cấp sổ linh hoạt hơn với người có nhiều thửa đất.
Nguyên tắc chung vẫn là mỗi thửa đất được cấp một sổ. Tuy nhiên, từ 2026, nếu một người đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn thì có thể đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận cho toàn bộ các thửa đó. Quy định này giúp giảm bớt thủ tục, giấy tờ cho người dân, đặc biệt là các hộ sản xuất nông nghiệp.
Thứ hai, đất đứng tên chung không còn “mập mờ”.
Với thửa đất có nhiều người cùng sử dụng hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, mỗi người sẽ được cấp một sổ riêng. Trường hợp các bên có nhu cầu thì vẫn có thể cấp chung một sổ và giao cho người đại diện giữ. Điểm mới ở đây là luật ghi rất rõ quyền lựa chọn của người dân, tránh tình trạng hiểu sai hoặc áp dụng mỗi nơi một kiểu như trước.
Thứ ba, hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được cấp sổ, nhưng có nhiều ngoại lệ rõ ràng hơn.
Sổ đỏ, sổ hồng chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Tuy nhiên, nếu thuộc diện được miễn, không phải nộp hoặc được ghi nợ thì vẫn được cấp sổ sau khi cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Đặc biệt, trường hợp hiến đất làm đường, công trình công cộng, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết… thì Nhà nước sẽ chi trả chi phí đo đạc, chỉnh lý hồ sơ và cấp sổ, người dân không phải bỏ tiền.
Thứ tư, tài sản chung vợ chồng bắt buộc ghi đủ tên, sổ cũ được cấp đổi.
Từ 2026, nếu quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ tên cả hai người, trừ khi có thỏa thuận chỉ đứng tên một người đại diện. Với những sổ đã cấp trước đây chỉ ghi tên vợ hoặc chồng, người dân có quyền yêu cầu cấp đổi để bổ sung tên người còn lại, giúp hạn chế rủi ro pháp lý về sau.
Thứ năm, đất hộ gia đình ghi rõ thành viên có quyền sử dụng đất.
Đối với đất của hộ gia đình, sổ sẽ ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất và giao cho người đại diện giữ. Trường hợp gia đình thống nhất chỉ ghi tên người đại diện thì vẫn được chấp nhận. Việc xác định ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất do chính gia đình tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật, Nhà nước không “xác nhận hộ” thay như trước.
Thứ sáu, đo đạc lại đất sẽ ưu tiên diện tích thực tế và xử lý rõ phần chênh lệch.
Nếu đo đạc lại mà diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ nhưng ranh giới không thay đổi, không tranh chấp thì diện tích ghi trên sổ sẽ theo số đo thực tế. Trường hợp diện tích thực tế lớn hơn do thay đổi ranh giới hợp pháp thì phần tăng thêm sẽ được xem xét cấp bổ sung sổ. Nếu sổ cũ ghi sai vị trí thửa đất, cơ quan chức năng sẽ rà soát và cấp đổi lại cho đúng.
Tóm lại, từ năm 2026, việc cấp sổ đỏ, sổ hồng sẽ chặt chẽ hơn về pháp lý nhưng cũng minh bạch và rõ ràng hơn cho người dân. Ai đang chuẩn bị mua bán, đứng tên chung, hoặc làm thủ tục cấp mới – cấp đổi sổ thì nên nắm kỹ 6 điểm này để tránh rủi ro về sau.