Nhưng bước sang 2026, luật chơi đang đổi khá nhanh. Lãi suất không còn rẻ như cho, chính sách kiểm soát đầu cơ chặt hơn, và quan trọng nhất là người mua sau không còn dễ bị dẫn dắt bằng vài dòng tin nhắn Zalo hay một bản vẽ phối cảnh lung linh. Thị trường không sập, nhưng bắt đầu chọn lọc. Và nhóm bị đưa ra ánh sáng đầu tiên chính là những bất động sản vô dụng.

Nghe từ này có thể hơi khó chịu, nhưng rất đúng. Đó là những tài sản không có người ở, không tạo ra dòng tiền, không gắn với nhu cầu thật của xã hội. Giá của chúng từng được nuôi bằng câu chuyện. Nhưng đến 2026, câu hỏi duy nhất còn giá trị là ai sẽ trả tiền thật cho thứ này.

Nhóm đầu tiên lộ diện rất rõ là các khu đô thị đẹp trên giấy nhưng vắng ngoài đời. Nhiều người đang sở hữu liền kề, biệt thự, căn hộ trong những khu được quảng bá là đại đô thị, quy hoạch bài bản, tương lai sầm uất. Nhưng vài năm trôi qua, ban ngày vẫn thưa thớt, ban đêm tối om, hàng quán lác đác như mở cho có. Giá cho thuê thấp đến mức không đủ bù phí quản lý, trong khi thuế đất, phí dịch vụ, lãi vay vẫn đều đặn mỗi tháng.

Vấn đề của những tài sản này không nằm ở việc xấu hay đẹp, mà nằm ở chỗ không có người sống thực sự. Khi dòng tiền bắt đầu bị siết, chủ cũ cần tiền cho việc khác, từ kinh doanh đến con cái, từ xoay nợ đến đổi chiến lược, họ buộc phải bán. Lúc đó, giá trên tin rao chỉ để tham khảo. Giá bán được thật mới là thứ quyết định. Và khi vài giao dịch giảm giá xuất hiện, mặt bằng giá sẽ tự điều chỉnh rất nhanh.

Cầm những tài sản kiểu này bước vào 2026 là cầm một niềm hy vọng khá mong manh. Không ở được, cho thuê không xong, và chỉ còn trông chờ người sau chấp nhận trả giá cao hơn. Trong một thị trường đang thanh lọc, kiểu hy vọng đó rất dễ vỡ.

Nhóm thứ hai là đất xa dân, xa việc làm, xa mọi thứ trừ… ước mơ. Cách đây vài năm, chỉ cần nghe nói sắp lên đô thị, sắp có sân bay, sắp có khu công nghệ cao là rất nhiều người sẵn sàng mua đất ruộng phân lô, cách khu dân cư vài cây số, đường đi ban đêm không đèn, xung quanh im lặng đến mức nghe rõ tiếng côn trùng.

Nhưng 2026 trở đi, đầu tư công không rải đều, việc làm không mọc khắp nơi, và người mua sau nhìn vào hiện tại nhiều hơn tương lai mơ hồ. Họ hỏi khu này có dân chưa, có việc làm không, có ai thuê không. Những mảnh đất không có dòng người, không có dòng xe, không có dòng tiền gần như đứng yên. Không cho thuê được, không khai thác được, và rất khó tìm người mua lại trong vài năm tới.

Nhiều nhà đầu tư ôm vài lô đất kiểu này thực chất đang gánh một chi phí cơ hội rất lớn. Vốn nằm im, không sinh lời, trong khi cơ hội ở những nơi có người ở thật thì trôi qua từng năm.

Nhóm thứ ba là shophouse không có shop. Shophouse từng được bán như một giấc mơ hoàn hảo, vừa ở vừa kinh doanh, vừa cho thuê, vừa là trung tâm thương mại tương lai của cả khu. Nhưng thực tế hiện tại khá phũ. Nhiều dãy shophouse đóng cửa phần lớn thời gian, treo biển cho thuê dài ngày, mở quán được vài tháng rồi trả mặt bằng.

Lý do rất đơn giản. Dân nội khu chưa đủ đông, bên ngoài không có dòng người đổ vào, chi phí mặt bằng lại cao hơn khả năng sinh lời của đa số mô hình kinh doanh nhỏ. Một shophouse không kinh doanh được và không cho thuê được thì thực chất chỉ là một căn nhà ống đắt tiền đặt sai chỗ. Khi lãi suất điều chỉnh và áp lực tài chính tăng lên, đây thường là nhóm bị cân nhắc bán đầu tiên.

Ngoài ra còn một mô hình gần như hết đất sống từ 2026, đó là bất động sản chỉ để lướt. Mua theo suất, chờ ra sổ, bán chênh cho người sau. Mô hình này từng sống tốt khi tiền rẻ, quản lý lỏng, người mua dễ tin. Nhưng khi người mua sau bắt đầu soi kỹ khả năng ở, khả năng cho thuê và nhu cầu thật, những tài sản chỉ sống bằng kỳ vọng tăng giá sẽ rất dễ kẹt.

Thay vì lo lắng thị trường có sập hay không, nhà đầu tư cá nhân nên nhìn thẳng vào từng tài sản mình đang giữ. Có người ở thật hoặc có thể cho thuê thật trong vòng một đến hai năm tới hay không. Nếu cho thuê, lợi nhuận ròng sau mọi chi phí là bao nhiêu. Và năm năm nữa, ai sẽ thực sự cần tài sản này.

Nếu không trả lời được những câu hỏi đó, rất có thể bạn đang giữ một tài sản vô dụng tiềm năng. Và trong nhiều trường hợp, chấp nhận lỗ sớm vẫn rẻ hơn việc giữ thêm vài năm rồi không bán được, trong khi chi phí tài chính và cơ hội cứ âm thầm bào mòn

2026 không phải là năm bất động sản sụp đổ. Đó là năm những tài sản không có giá trị sử dụng thật bắt đầu bị lộ mặt. Tiền không biến mất, nó chỉ rời khỏi những tài sản chết để chạy sang nơi có người ở, có nhu cầu, có dòng tiền.

Câu hỏi quan trọng lúc này không phải bất động sản có toang không, mà là trong danh mục của mình, có bao nhiêu tài sản thực sự sống được nếu thị trường không còn dễ dãi như giai đoạn vừa qua. Trả lời được càng sớm, việc dịch chuyển vốn càng ít đau, và khả năng đi qua chu kỳ thanh lọc 2026 càng cao.