Phải thừa nhận một điều, hai năm vừa rồi chung cư đúng là trụ cột của thị trường nhà ở đô thị. Ở Hà Nội hay TP HCM, đi đâu cũng thấy giao dịch chung cư, chiếm phần lớn lượng mua bán.

Nguồn cung thì bị nén nhiều năm, nhu cầu ở thực tăng đều, dòng tiền đầu tư thì tìm chỗ trú ẩn an toàn hơn đất tỉnh, thế là chung cư được đẩy lên một mặt bằng giá mới, tăng 30 đến 50% là chuyện thường, có dự án sơ cấp tăng 40 đến 60% mà vẫn có người xuống tiền.

Nhưng cái gì tăng nhanh quá cũng đến lúc phải… thở. Giá chung cư tăng mạnh trong thời gian ngắn đồng nghĩa với việc dư địa cho chu kỳ tiếp theo không còn nhiều như trước. Tôi hay nói vui với mấy người bạn là chung cư không phải không tăng nữa, mà là không thể tăng kiểu vừa mở bán đã nhân đôi giấc mơ như giai đoạn rồi.

Một số chuyên gia cũng nhìn nhận khá thẳng thắn rằng bước sang 2026, chung cư vẫn còn tăng, nhưng tăng chậm hơn, chọn lọc hơn. Những căn hộ tầm trung, mức giá khoảng 60 đến 70 triệu/m2, cùng lắm lên 80 triệu ở vị trí tốt, vẫn có đất sống vì còn phù hợp với túi tiền của nhóm người mua ở thật. Còn nếu đẩy giá lên quá cao, vượt xa thu nhập thực tế, thì tự khắc thị trường sẽ hẹp lại, không cần ai siết cũng tự nguội.

Điểm đáng chú ý nhất của 2026, theo tôi, không nằm ở giá tăng bao nhiêu phần trăm, mà nằm ở chỗ ai là người mua chính. Dòng đầu cơ sẽ giảm rõ rệt. Không phải vì họ biến mất, mà vì cuộc chơi này không còn dễ như trước. Mua hôm nay, bán sang tay vài tháng sau kiếm chênh vài trăm triệu gần như không còn là kịch bản phổ biến.

Thay vào đó, người mua ở thật sẽ chiếm vai trò chủ đạo. Những người mua để ở, để an cư, để ổn định cuộc sống mới là lực đỡ chính của thị trường. Khi cầu ở thực chiếm ưu thế, thị trường sẽ khó sốt, nhưng cũng khó sập. Giá có thể đứng lại, tăng chậm, thậm chí điều chỉnh cục bộ, nhưng đổi lại là sự ổn định và ít biến động hơn trước các cú sốc vĩ mô.

Với góc nhìn cá nhân, tôi cho rằng năm 2026 chung cư không còn nóng kiểu sốt cao, nhưng vẫn là phân khúc dễ sống nhất trong các loại hình bất động sản đô thị. Tuy nhiên, cuộc chơi đã khác. Không còn mua gì cũng thắng, không còn căn nào cũng tăng, mà sẽ là câu chuyện chọn đúng vị trí, đúng phân khúc, đúng nhu cầu thật.

Ai mua để ở thì 2026 là thời điểm dễ thở hơn, ít phải chạy theo tâm lý đám đông. Ai mua để đầu tư thì phải chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn, đổi lại là sự an toàn và khả năng thanh khoản tốt hơn so với những phân khúc chỉ sống bằng kỳ vọng.

Chung cư năm 2026 không hạ nhiệt theo kiểu nguội lạnh, mà giống như sau cơn sốt cao, cơ thể bắt đầu trở về trạng thái bình thường. Và với thị trường bất động sản, đôi khi bớt nóng một chút lại là điều cần thiết để đi đường dài.