Nguồn cung mới teo tóp vì pháp lý, tín dụng, thủ tục chồng chéo, trong khi nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn tồn tại, thậm chí còn bị dồn nén. Kết quả là giá căn hộ tăng đều, tăng dai, có nơi tăng 30–50% chỉ trong vài năm, đủ để biến một giấc mơ an cư thành bài toán tài chính kéo dài cả đời người.
Đến một lúc nào đó, người mua bắt đầu chùn tay. Không phải vì hết nhu cầu, mà vì cảm giác giá này không còn hợp lý. Nhưng thị trường thì không dừng lại. Nó chỉ chuyển pha.
Và pha mới đang hiện ra khá rõ: một cơn mưa nguồn cung.
Nhìn sang Bình Dương, Tokyu – tập đoàn Nhật đã có mặt từ năm 2012 là ví dụ rất điển hình. Từ vài nghìn căn hộ ban đầu, họ đặt mục tiêu nâng quy mô khu đô thị Tokyu Garden City lên khoảng 18.000 căn vào năm 2040. Con số này không chỉ là kế hoạch dài hạn, mà là một thông điệp rất rõ ràng: các nhà đầu tư ngoại không nhìn thị trường Việt Nam bằng chu kỳ một hai năm, mà bằng tầm nhìn vài chục năm.
Không chỉ Tokyu. Hankyu Hanshin Properties, Nishi-Nippon Railroad và nhiều tập đoàn Nhật khác đang coi Việt Nam là điểm đến chiến lược trong Đông Nam Á. Riêng Hankyu dự kiến rót khoảng 120 tỷ yen vào bất động sản khu vực đến năm 2030. Dòng vốn ngoại này không đến để lướt sóng, mà để xây, bán, vận hành và… chờ đợi.
Song song với đó, các chủ đầu tư trong nước cũng đang quay lại cuộc chơi sau thời gian dài “nằm im thở khẽ”. Pháp lý dần được tháo gỡ, tín dụng dù chưa rẻ nhưng đã rõ ràng hơn, và áp lực tồn tại buộc doanh nghiệp phải làm dự án mới để xoay vòng dòng tiền. Nguồn cung căn hộ vì thế được dự báo sẽ tăng mạnh trong vài năm tới, không chỉ ở TP HCM mà còn lan sang các đô thị vệ tinh.
Nghe thì có vẻ rất tích cực. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ khác.
Nguồn cung có thể tăng, nhưng tiền của người mua thì không tự nhiên mọc thêm.
Thu nhập của đại bộ phận người lao động không tăng kịp với tốc độ tăng giá nhà giai đoạn vừa qua. Lãi suất vay mua nhà dù có hạ so với đỉnh, nhưng vẫn là một gánh nặng dài hạn. Một căn hộ giá 4–5 tỷ, với nhiều gia đình trẻ, không chỉ là khoản vay, mà là cam kết tài chính 20–25 năm. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất định, không phải ai cũng sẵn sàng đặt cược cả tương lai vào một hợp đồng tín dụng.
Vì thế, khi cơn mưa nguồn cung bắt đầu, thị trường có thể sẽ chứng kiến một nghịch lý: hàng nhiều hơn, nhưng giao dịch không bùng nổ như kỳ vọng. Người mua sẽ chọn lọc kỹ hơn. Họ không còn tâm lý không mua bây giờ là hết. Họ hỏi nhiều hơn, so sánh nhiều hơn, và sẵn sàng bỏ qua nếu cảm thấy giá không tương xứng với giá trị.
Ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng đây không phải tín hiệu xấu, mà là bước điều chỉnh cần thiết. Một thị trường lành mạnh không thể vận hành mãi bằng sự thiếu hụt nhân tạo. Khi nguồn cung tăng, cuộc chơi sẽ chuyển từ bán cái gì cũng được sang bán cái gì hợp lý. Chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh bằng sản phẩm, tiến độ, pháp lý, vận hành, chứ không chỉ bằng câu chuyện “hàng hiếm”.
Nhưng cũng cần nhìn thẳng vào thực tế: không phải cứ nhiều nguồn cung là giá sẽ giảm. Giá có thể đứng lại, có thể tăng chậm hơn, nhưng rất khó quay về mức cũ, bởi chi phí đầu vào đã neo ở mặt bằng cao. Điều thị trường có thể đạt được, nếu mọi thứ diễn ra đúng hướng, là một giai đoạn tái cân bằng, nơi người mua có quyền lựa chọn nhiều hơn và không bị ép vào thế mua bằng mọi giá.
Vấn đề lớn nhất của pha thị trường này, nằm ở câu hỏi: ai sẽ mua?. Nếu nguồn cung mới chủ yếu nằm ở phân khúc trung cao cấp, trong khi thu nhập của số đông vẫn ở mức trung bình, thì cơn mưa nguồn cung có thể rơi lệch đối tượng. Khi đó, hàng vẫn ra đều, nhưng hấp thụ chậm, buộc chủ đầu tư phải tính lại chiến lược, từ giá bán, phương thức thanh toán đến phân khúc sản phẩm.
Thị trường căn hộ sau chu kỳ khan hiếm đang bước vào một giai đoạn khó hơn, nhưng cũng trưởng thành hơn. Không còn dễ bán, không còn dễ mua, và cũng không còn những câu chuyện tăng giá thần tốc làm chuẩn mực. Thay vào đó là một bài toán dài hơi, nơi cả người bán lẫn người mua đều phải tỉnh táo hơn.
Cơn mưa nguồn cung đang đến. Nhưng để biến nó thành dòng nước nuôi thị trường, chứ không phải nước tràn làm ngập, câu hỏi không chỉ là xây bao nhiêu căn, mà là làm sao để người mua thực sự có khả năng mua. Và đó, có lẽ, mới là bài toán khó nhất của thị trường căn hộ trong những năm tới.