Xem ba bốn căn, nghe môi giới nói vài câu quen thuộc kiểu hàng hiếm, khu này không còn căn thứ hai, có người hỏi rồi, chốt nhanh không là mất… thế là xuống tiền. Vài tháng sau, câu nói cũng quen không kém bắt đầu xuất hiện. Biết thế ngày xưa mua căn khác.
Sai không hẳn nằm ở căn nhà. Sai nằm ở quy trình.
Tôi cho rằng có một công thức nghe có vẻ cực đoan nhưng lại cứu rất nhiều người khỏi cảnh ôm đầu hối hận. Đi xem thật nhiều, thích rất ít, và chỉ mua một. Không phải để khoe chăm, mà để não tự nâng chuẩn, tự miễn dịch với mấy câu quảng cáo nghe mãi thành quen.
Đi xem 100 căn không phải để mua cho đủ số, mà để bạn hiểu thế nào là tốt thật và thế nào chỉ là trông có vẻ ổn. Cùng gọi là gần đường lớn, nhưng có căn cách 80 mét mà lối vào là ngõ cụt chưa đến 2 mét, ô tô đứng ngoài khóc, mưa là trơn như bôi mỡ. Cũng có căn cách 200 mét nhưng ngõ rộng, ô tô vào tận cửa, quay đầu thoải mái, taxi đỗ không cần gọi điện hướng dẫn lòng vòng. Tin đăng giống nhau, đời sống khác nhau một trời một vực.
Xem nhiều, bạn cũng sẽ gặp đủ loại nhà mới sửa. Có căn sửa cho bền, có căn sửa cho đẹp ảnh. Sơn mới phủ lên tường ẩm, một mùa mưa là bong. Trần thạch cao che khéo vết nứt, che luôn cả đường ống đang rỉ. Sàn gỗ mới tinh nhưng nền ẩm, vài tháng sau phồng như bánh tráng nướng. Đi đủ nhiều, bạn sẽ tự nhiên hỏi những câu rất đời. Nhà sửa những gì, sửa năm nào, có ảnh trước sau không, thợ nào làm, có bảo hành không. Lúc đó môi giới nào ú ớ là bạn biết.
Rồi đến chuyện thoáng. Có căn tầng cao thật, nhưng hướng Tây, từ hai giờ đến năm giờ chiều nắng tạt như lò bánh mì, điều hòa chạy không kịp thở. Có căn hướng Đông Nam, sáng mát, chiều dịu, ở lâu mới thấy giá trị. Cùng gọi là thoáng, nhưng tiền điện và sức khỏe khác nhau hoàn toàn.
Quan trọng nhất, đi xem nhiều giúp bạn miễn nhiễm với câu giá tốt nhất khu này. Bạn sẽ nhận ra có người nói giá tốt kèm dữ liệu giao dịch, so ba căn tương tự, giải thích được vì sao rẻ. Và có người chỉ nói cho bạn yên tâm mà chốt nhanh. Xem đủ nhiều, bạn tự khắc phân biệt được.
Đến lúc chỉ còn thích khoảng mười căn, đó là dấu hiệu bạn đang lên chuẩn. Bạn bắt đầu biết mình cần gì, chứ không còn bị quảng cáo dắt mũi. Gần trường không còn là một câu chung chung, mà là cả hành trình thực tế. Có căn gần thật nhưng đường đi vòng vèo, giao cắt nguy hiểm. Có căn gần mà giờ cao điểm đưa con đi học mất nửa tiếng. Có căn không sát cổng trường nhưng đường thẳng, có vỉa hè, đi bộ cũng yên tâm. Lúc này bạn không hỏi gần hay không, mà hỏi đi như thế nào.
Bạn cũng bắt đầu phân biệt được ở sướng và đầu tư được. Có căn ở rất thích nhưng bán lại khó vì ngõ bé, thiếu chỗ gửi xe, không hợp số đông. Có căn không hoàn hảo lắm nhưng bán lại nhanh vì pháp lý rõ, vị trí vừa tiền, nhu cầu thật nhiều. Khi đã thích ít, bạn chọn theo mục tiêu, chứ không chọn theo cảm xúc.
Bạn cũng thôi bị mê mấy thứ đẹp nhưng vô dụng. Bếp bóng loáng nhưng hút mùi yếu, phòng khách chụp ảnh sang nhưng thiếu ánh sáng thật, ban công xinh nhưng nhìn thẳng sang bức tường nhà hàng xóm. Bạn thích vì phù hợp, không phải vì nhìn đã mắt.
Và đến lúc mua một, kỷ luật mới là thứ quan trọng nhất. Người mua nhà toang hiếm khi vì thiếu tiền, mà vì không dừng đúng lúc. Rất nhiều quyết định tai hại bắt đầu bằng câu thôi cũng được. Ngõ hơi bé thôi cũng được. Nhà hơi ẩm thôi sơn lại. Sổ đang chờ tách thôi rồi cũng ra. Một chữ thôi có thể kéo dài mười năm bực bội.
Bạn cũng sẽ gặp áp lực chốt quen thuộc. Có khách đặt rồi. Hôm nay giá này mai chủ đổi. Lúc này, chuyên nghiệp không phải là cãi nhau, mà là quay về quy trình. Xin 24 đến 48 giờ kiểm tra pháp lý. Xem lại nhà ban ngày và ban đêm. Hỏi hàng xóm về ngập, về ồn, về tranh chấp. Nếu họ không cho bạn thời gian tối thiểu để kiểm tra, đó đã là một tín hiệu rủi ro.
Đừng quên chi phí ẩn. Rất nhiều người tính đủ tiền mua nhưng quên tiền sửa, tiền nội thất, tiền vay sau ưu đãi, tiền gửi xe, tiền quản lý. Một căn nhà đáng mua là căn mà nếu phát sinh thêm 10 đến 15 phần trăm chi phí, bạn vẫn sống khỏe, không ngộp thở.
Mua nhà không cần nhanh, chỉ cần đúng. Thị trường luôn có nhà bán, nhưng cơ hội sửa sai thì rất đắt. Công thức đi xem 100, thích 10, mua 1 không chắc giúp bạn mua rẻ hơn người khác, nhưng gần như chắc chắn giúp bạn mua ít hối hận hơn.
Và trong bất động sản, tránh được hối hận đôi khi còn đáng giá hơn cả kiếm được lời.