Nhưng khoan đã. Cái đáng nói là cơn tăng giá này diễn ra khi mặt bằng giá bất động sản vốn đã cao sẵn từ nhiều năm trước. Tức là đất không tăng từ đáy, mà tăng trên một nền giá đã được đẩy lên khá xa. Và đây chính là lúc thị trường bắt đầu phân hóa rất mạnh.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, giá đất nền chào bán mới tại nhiều dự án trong năm 2025 đã tăng khoảng 20%. Lý do thì không mới: nguồn cung tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu tích lũy tài sản của nhà đầu tư vẫn rất cao. Tiền vẫn ở đó, chỉ là đang tìm chỗ trú quen thuộc.

Nhưng con số khiến thị trường xôn xao nhất lại nằm ở thị trường thứ cấp. Ở một số khu vực có nền giá thấp, đất nền được giao dịch cao hơn 20%, thậm chí có nơi tăng tới 100% so với cùng kỳ năm trước. Nghe tới đây là đủ hiểu vì sao nhiều người bắt đầu thấy nóng ruột.

Tuy nhiên, tăng giá không có nghĩa là bán dễ. Giao dịch thực tế chỉ tập trung mạnh ở những dự án có mức giá khoảng 100–200 triệu đồng mỗi mét vuông, nằm trong các đô thị đã hình thành, có dân cư về ở thật, hạ tầng và tiện ích vận hành ổn. 

Còn ở những dự án biệt thự, liền kề chưa hoàn thiện, kết nối giao thông còn bất tiện, hạ tầng xung quanh chưa theo kịp, giá có thể tăng trên bảng rao nhưng thanh khoản thì vẫn khá dè dặt. Chủ đất thấy giá tăng thì vui, nhưng hỏi bán ngay có người mua hay không thì lại là câu chuyện khác.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy đất nền vẫn là phân khúc có lượng giao dịch lớn. Riêng quý IV năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 113.500 giao dịch đất nền thành công, tăng so với quý trước và cao hơn khoảng 30% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung cả năm 2025, số lượng giao dịch đất nền đạt hơn 441.600, cao hơn khoảng 7% so với năm trước đó.

Nhìn vào những con số này, nhiều người kết luận ngay: đất nền đang quay lại thời hoàng kim. Nhưng thực tế thì không đơn giản vậy. Thị trường hiện tại không còn là thời kỳ mua đâu cũng có người xếp hàng mua lại. Dòng tiền đang chọn lọc rất gắt. Nó không chạy theo tin đồn, không chạy theo bản vẽ, mà chạy theo khả năng ở thật và bán được thật.

Đất nền năm 2025 giống như một bữa tiệc mà không phải ai cũng được mời. Có người cầm đất đúng chỗ thì thấy tài khoản tăng vù vù. Có người cũng cầm đất, giá trên giấy tăng mạnh, nhưng vẫn chưa biết khi nào mới thoát hàng. Cùng là đất, nhưng trải nghiệm hoàn toàn khác nhau.

Vì vậy, con số tăng 100% nghe thì rất đã tai, nhưng không nên hiểu nhầm rằng thị trường đang sốt toàn diện. Đây là một giai đoạn phân hóa rất rõ. Đất có giá trị sử dụng thật thì tăng và có thanh khoản. Đất chỉ sống bằng kỳ vọng thì tăng giá trên giấy, còn bán được hay không thì… tùy duyên.

Đất nền vẫn tăng, nhưng cuộc chơi không còn dễ. Ai chỉ nhìn vào giá mà không nhìn vào khả năng bán ra, rất dễ trở thành người giữ đất lâu nhất trong lúc người khác đã kịp chốt lời và rời bàn tiệc.