Còn khu vực nội đô hoặc vành đai gần, mức hàng trăm triệu/m² không còn là chuyện hiếm, thậm chí nhiều dự án mở bán ngay từ đầu đã neo ở mặt bằng mà vài năm trước người ta còn cho là… trên trời. Nhìn bảng giá như vậy, không ít người lắc đầu, thở dài, rồi kết luận rất nhanh: hết cửa đầu tư.

Nhưng thị trường bất động sản chưa bao giờ vận hành bằng cảm xúc, và “lãi” trong cuộc chơi này cũng hiếm khi nằm lộ thiên trên bảng giá. 

Thực tế, giá chung cư Hà Nội cao không phải vì ai đó “thổi” lên cho vui. Nó phản ánh đúng bài toán cung, cầu. Quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, thủ tục pháp lý kéo dài, trong khi dân số đô thị Hà Nội đã vượt mốc 8 triệu người, chưa kể lượng dân nhập cư, sinh viên, lao động chất lượng cao đổ về mỗi năm.

Theo các báo cáo thị trường vài năm gần đây, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội chỉ dao động quanh 15.000–20.000 căn mỗi năm, trong khi nhu cầu ở thật luôn cao hơn con số đó. Khi cầu nhiều hơn cung, giá không tăng mới là điều bất thường.

Vậy “lãi” nằm ở đâu trong một thị trường mà giá đầu vào đã cao? Trước hết, nó nằm ở việc chọn đúng phân khúc. Không phải căn hộ nào cũng phù hợp để đầu tư, nhưng cũng không phải cứ giá cao là bong bóng.

Phân khúc trung cấp, cận cao cấp, diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng, nằm trong khu vực có nhu cầu thuê thật thường không tạo cảm giác “hời” lúc mua, nhưng lại rất bền khi khai thác. Một căn hộ giá 3–4 tỷ, cho thuê ổn định 12–18 triệu/tháng, tỷ suất không quá ấn tượng nếu so với lướt sóng, nhưng đổi lại là dòng tiền đều, thanh khoản tốt và khả năng giữ giá cao hơn mặt bằng chung khi thị trường chậm lại.

“Lãi” còn nằm ở dòng tiền, thứ mà rất nhiều người xem nhẹ khi quá tập trung vào chuyện tăng giá. Chung cư Hà Nội có một ưu điểm rõ ràng: nhu cầu thuê thật rất lớn. Sinh viên, chuyên gia, gia đình trẻ, người làm việc ở khu trung tâm… tạo ra một thị trường thuê ổn định mà không phải địa phương nào cũng có.

Khi không bị áp lực trả lãi vay quá nặng, không bị dòng tiền âm kéo dài, nhà đầu tư sẽ có lợi thế rất lớn: không phải bán vội. Và trong bất động sản, không phải lúc nào mua giỏi cũng thắng, mà thường là người không bị ép bán mới là người sống sót lâu nhất.

Một yếu tố nữa mà ít người kiên nhẫn nói đến: lãi nằm ở thời gian. Người mới tham gia thị trường thường nhìn giá trong khung 6 tháng – 1 năm và thấy quá cao. Người đi lâu hơn nhìn trong khung 5–10 năm sẽ thấy câu chuyện khác hẳn. Căn hộ được cho là “đắt” ở mức 30 triệu/m² cách đây 7–8 năm, bây giờ đã trở thành nền giá thấp. 

 Chung cư Hà Nội không phải nơi để làm giàu sau một đêm, nhưng lại là nơi phù hợp để tích lũy tài sản một cách chậm rãi, ít ồn ào và rất lì đòn.

Giá chung cư Hà Nội không rẻ, điều đó đúng. Nhưng “lãi” chưa bao giờ biến mất, nó chỉ chuyển sang chỗ khó thấy hơn, đòi hỏi người chơi phải hiểu thị trường hơn, kiên nhẫn hơn và bớt mơ mộng hơn. Và trong một cuộc chơi ngày càng khắc nghiệt, có lẽ đó mới là loại lãi đáng giá nhất.