1. CON SỐ BIẾT NÓI: HƠN 440.000 GIAO DỊCH VÀ CƠN KHÁT NGUỒN CUNG CỰC ĐỘ

Đừng nhìn thị trường bằng cảm tính, hãy nhìn vào dữ liệu từ Bộ Xây dựng. Năm 2025, tổng lượng giao dịch đất nền đạt con số khổng lồ 441.693 giao dịch, vượt 107% so với năm 2024. Riêng quý IV, sức mua bùng nổ với hơn 113.000 giao dịch thành công.

Dưới góc độ kinh tế học, quy luật Cung - Cầu đang phát huy tác dụng tàn nhẫn nhất của nó. Bà Phạm Thị Miền (VARS IRE) chỉ ra nguyên nhân cốt lõi: Nguồn cung khan hiếm kéo dài. Khi pháp lý dự án bị siết chặt, quỹ đất sạch trở thành "hàng hiệu". Sự khan hiếm này cộng hưởng với nhu cầu tích sản (vốn là văn hóa của người Việt) đã đẩy giá đất nền sơ cấp tăng 20%, và tại thị trường thứ cấp, con số này là 20-100%.

Đây không đơn thuần là tăng giá, đây là sự tái thiết lập mặt bằng giá mới.

2. PHÂN HÓA TÀN KHỐC: KẺ ĂN KHÔNG HẾT, NGƯỜI LẦN CHẲNG RA

Tuy nhiên, với tư cách là một phóng viên điều tra, tôi phải cảnh báo: Không phải chỗ nào tăng giá cũng bán được. Thị trường đang diễn ra sự phân hóa cực độ:

Nhóm "Gà đẻ trứng vàng": Các dự án có giá 100-200 triệu đồng/m2, nằm trong đô thị đã hình thành, hạ tầng đồng bộ. Đây là nơi dòng tiền thực đổ vào. Ví dụ điển hình tại Hà Nội: Khu đô thị Lideco (gần 170 triệu/m2), Nguyên Khê (gần 150 triệu/m2). Giá cao nhưng thanh khoản tốt vì nó có giá trị sử dụng.

Nhóm "Bánh vẽ" chết lâm sàng: Nhiều biệt thự, liền kề ở vị trí xa xôi, hạ tầng dở dang dù được hét giá tăng cao nhưng thanh khoản bằng 0. Đây là cái bẫy chết người cho những nhà đầu tư F0 chỉ nhìn vào biểu đồ giá mà không nhìn vào khả năng thanh khoản.

3. HÀ NỘI THIẾT LẬP "ĐỈNH" MỚI: KỶ NGUYÊN ĐẤT RẺ ĐÃ CHẤM DỨT

Hãy nhìn vào bảng giá tại các vùng ven Hà Nội để thấy sự "điên rồ" của thị trường:

Mê Linh: Cienco 5 đã chạm mốc 51,2 triệu/m2.

Hòa Lạc: Premier Residence đạt 37,1 triệu/m2.

Hoài Đức: Lideco vọt lên 169,9 triệu/m2.

Cách đây vài năm, Mê Linh hay Hòa Lạc được coi là vùng trũng giá rẻ. Nhưng nay, mặt bằng giá này đã xóa sổ cơ hội cho những người có vốn mỏng. Chỉ số giá đất nền đã tăng lên 142 điểm (so với mốc 100 của Q1/2024). Điều này khẳng định: Đất nền đã chính thức thoát đáy và đang leo dốc không phanh.

4. TÂM LÝ DÒNG TIỀN: KHI "CÁ MẬP" QUAY XE VỀ VỚI ĐẤT

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy một sự chuyển dịch thú vị. Mức độ quan tâm đất nền tăng 10%, vượt qua tốc độ tăng của tin đăng. Trong khi chung cư bắt đầu chững lại về lực cầu (chỉ tăng 3%), thì đất nền và biệt thự (tăng 15-16%) đang hút lại dòng tiền.

Tại sao? Vì chung cư tăng giá là tăng theo chi phí xây dựng và nhu cầu ở, nhưng đất nền tăng giá là tăng theo hạ tầng và quy hoạch. Trong bối cảnh lạm phát và giá vàng biến động, đất nền vẫn là hầm trú ẩn tài sản an toàn nhất trong tư duy của nhà đầu tư Việt.

Kết luận: Cơn sốt tăng giá 100% là có thật, nhưng nó chỉ xảy ra cục bộ ở những nơi có hạ tầng thực tế. Năm 2026 sẽ là sân chơi của những nhà đầu tư "ăn chắc mặc bền". Đừng để con số 100% làm lóa mắt, hãy soi kỹ pháp lý và hạ tầng trước khi xuống tiền. Vì trong cơn sốt này, ranh giới giữa "đầu tư đại thắng" và "chôn vốn vĩnh viễn" là cực kỳ mong manh.

Nguồn: Bất động sản thời đại