Tại một hội thảo về triển vọng thị trường bất động sản mới đây, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường sắp tới sẽ sôi động trở lại nhờ nguồn cung quay lại khá mạnh. Nguyên nhân chính đến từ việc hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý sau thời gian dài “nằm im nghe gió thổi”.

Theo ông Đính, đã có hơn 1.000 dự án được “cởi trói” để chuẩn bị tái tham gia thị trường. Dĩ nhiên, không phải sáng hôm nay gỡ xong, chiều mai đã bung hàng. Nhưng nếu cộng dồn lại, giai đoạn 2025–2026 có thể chứng kiến khoảng 300.000 sản phẩm mới, tương đương nguồn cung tăng gấp 2–3 lần so với các năm trước.

Nói ngắn gọn: hàng đang về rất nhiều.

Nhưng...

Hàng nhiều chưa chắc đã dễ bán

Vấn đề nằm ở chỗ, thị trường không vận hành theo kiểu “có bao nhiêu hàng thì bán hết bấy nhiêu”. Cầu có tăng, đúng. Kinh tế phục hồi, đầu tư công đẩy mạnh, tâm lý người mua cũng bớt sợ hơn giai đoạn đóng băng. Nhưng theo cảnh báo của ông Nguyễn Văn Đính, tốc độ tăng của cầu sẽ không theo kịp đà bung hàng của cung.

Hiểu nôm na: người mua vẫn có tiền, nhưng không còn mua theo kiểu nhắm mắt đưa chân.

Và khi hàng nhiều lên, sự khác biệt bắt đầu lộ ra rất rõ. Không phải dự án nào cũng được đối xử như nhau. Không phải cứ mở bán là có người xếp hàng đặt cọc.

Thời của “làm cho có” đang dần khép lại

Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng các chủ đầu tư buộc phải tự điều chỉnh nếu muốn tồn tại. Những dự án nhỏ lẻ, làm vừa đủ, tiện ích ở mức “có cũng được, không có cũng chẳng sao”, sẽ ngày càng khó cạnh tranh.

Thay vào đó, lợi thế nghiêng về các đại dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta, nơi có thể tính toán bài bản về hạ tầng, kỹ thuật, tiện ích và cả câu chuyện khai thác lâu dài.

Thị trường không còn dễ dãi với những sản phẩm “xây xong rồi tính tiếp”. Khi người mua có nhiều lựa chọn, họ bắt đầu hỏi kỹ hơn: ở có ổn không, cho thuê được không, 5–10 năm nữa khu này trông ra sao.

Về mặt bằng giá, thị trường hiện đang chịu tác động từ hai luồng lực kéo ngược chiều. Một mặt, chi phí đầu vào tăng khiến giá bất động sản khó giảm sâu như nhiều người mong đợi. Mặt khác, nguồn cung lớn và cạnh tranh gay gắt buộc các chủ đầu tư phải cân nhắc lại bài toán giá nếu muốn hút khách.

Kết quả là giá không giảm đồng loạt, cũng không tăng tràn lan. Thị trường bắt đầu phân hóa rõ rệt. Sản phẩm tốt, có khả năng khai thác, vẫn tìm được dòng tiền. Sản phẩm kém hiệu quả, định giá dựa nhiều vào kỳ vọng, sẽ gặp khó trong việc tiếp cận người mua.

Ngã rẽ của nhà đầu tư: không còn đường đi chung

Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, “ngã rẽ” mà nhà đầu tư đang đối mặt không nằm ở chuyện thị trường nóng hay lạnh, mà nằm ở cách lựa chọn tài sản. Dòng tiền sẽ không còn chảy đều, mà chỉ tìm đến những sản phẩm thực sự hiệu quả, có chất lượng và khả năng sinh lời rõ ràng.

Năm 2026, thị trường không thiếu cơ hội. Nhưng cơ hội không còn nằm sẵn trên mặt bàn.

Ai chọn đúng, sẽ đi tiếp.

Ai chọn theo thói quen cũ, rất dễ… đứng lại nhìn người khác bán hàng.