Chuyện là, tui vừa có một chuyến đi Sài Gòn!

Đi dọc Cách Mạng Tháng Tám, Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi hay Đồng Khởi, người ta không còn nhìn thấy bảng hiệu thời trang hay F&B đèn led sáng rực, mà thay vào đó là cửa cuốn đóng im lìm, bụi phủ một lớp mỏng trông như đã “nghỉ Tết sớm hai năm”.

Nguyễn Trãi – “kinh đô thời trang” của Sài Gòn một thời – giờ trầm lắng đến mức đi bộ cũng nghe rõ tiếng gió.

Anh Hùng, chủ một cửa hàng còn sót lại, kể rằng ngày xưa muốn thuê mặt bằng phải canh người ta sang nhượng, chứ không có khái niệm “trống”, còn bây giờ mỗi lần mở mắt ra là thấy một căn nữa lên bảng “cho thuê”. Giá thuê vẫn ở mức từ 50 triệu trở lên nhưng khách thì ít, chi phí thì nhiều, trong khi bán online thì rẻ, nhanh, khỏi cần trả tiền mặt tiền. Giờ ai cũng cầm điện thoại, chứ đâu phải cầm túi ra đường shopping như trước

F&B cũng chẳng khá hơn. Một thương hiệu lớn ở Lê Thánh Tôn đóng cửa từ giữa 2025 đến nay vẫn im ru, chưa tìm được người thuê mới.

Anh Xuân Huy – chủ nhà hàng Thái trên Điện Biên Phủ phải trả mặt bằng vì gồng lỗ tới mức cái ví cũng muốn bỏ đi. Anh chuyển sang một chỗ nhỏ hơn trong chợ, giá thuê rẻ bằng nửa nhưng cảm giác “sống lại” rõ rệt. Tiền thuê thấp lại dễ thở, khách vẫn đến, mà cũng đỡ đau tim mỗi khi coi báo cáo cuối tháng.

Vấn đề theo giới chuyên gia là sự lệch pha nghiêm trọng giữa giá thuê nhà phố và sức chịu đựng của doanh nghiệp.

Giá thuê thì đứng im ở đỉnh, trong khi doanh thu thì xuống đáy; khách hàng chuyển sang mua online, trung tâm thương mại lại tiện, mát, sạch, đỡ phải phơi mình giữa nắng trưa Sài Gòn.

Thành thử, không phải doanh nghiệp yếu mà là thị trường đổi mới, còn giá thuê thì… cố thủ trong quá khứ. Ngay cả khi chủ nhà chịu giảm 10–20%, người thuê vẫn lắc đầu. Doanh nghiệp bây giờ ưu tiên sự linh hoạt: thuê trong hẻm, thuê nhỏ, giảm rủi ro, đầu tư vào marketing và livestream, nơi khách đông hơn cả phố đi bộ.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thời trang, phụ kiện, cà phê đang rời bỏ mặt bằng nhà phố. Chỗ đẹp không còn quyết định tất cả, quan trọng là chi phí hợp lý và hiệu quả thật sự.

Chủ nhà muốn tránh cảnh mặt bằng để hoài tới mức rêu mọc thì nên điều chỉnh kỳ vọng giá thuê, linh hoạt hơn trong hợp đồng, bớt khắt khe, và quan trọng nhất: tỉnh táo nhìn thị trường mới. Bởi lẽ, làn sóng trả mặt bằng hiện nay không chỉ là khó khăn tạm thời, mà là tín hiệu rõ ràng về một cuộc tái cấu trúc sâu rộng trong ngành bán lẻ.

Và điều thú vị nhất là: giữa lúc mặt bằng bỏ trống khắp nơi, nhiều chủ nhà vẫn ung dung chờ “khách có duyên”, giống như chờ mối tình đầu quay lại gõ cửa.

Nhưng thị trường bây giờ chẳng còn vận hành theo cảm xúc, mà theo túi tiền, theo thói quen tiêu dùng mới. Một bên thì kỳ vọng “giá thuê phải như xưa”, bên còn lại thì tính toán từng đồng để không bị “đốt vốn” vô nghĩa.

Thành ra, nếu chủ nhà không chịu bước qua chiếc bóng quá khứ thì rất có thể thị trường sẽ bước qua luôn họ. Cuối cùng, bài học rút ra đơn giản như lời một anh môi giới đứng giữa ba căn mặt bằng trống: Thời buổi này, ai biết hạ kỳ vọng trước thì người đó thắng.