Tỷ lệ giá nhà/thu nhập tại Việt Nam dạo gần đây được nhắc đến quanh mức 25–27 lần. Dịch sang ngôn ngữ người trần mắt thịt: với thu nhập trung bình và nếu mọi thứ trong đời đều diễn ra theo hướng… không tiêu gì, bạn phải mất hơn hai thập kỷ rưỡi để mua một căn hộ trung bình. Đó là trong điều kiện bạn không ốm, không cưới, không sinh con, không uống trà sữa, không cà phê sữa đá, nói chung là sống theo chế độ “thanh tu toàn phần”.

Vậy con số này nói lên điều gì? Ở các quốc gia phát triển, tỷ lệ này thường xoay quanh 8–12 lần.

👉 Trung Quốc từng leo lên vùng 25 lần, rồi sau đó là chuỗi ngày thị trường bất động sản vỡ nát theo đúng nghĩa “nhà thì nhiều mà người mua thì không còn nhiệt”. Khi Việt Nam xuất hiện con số tương tự, cảm giác không còn là “đắt” nữa mà là “lệch”: giá nhà chạy quá nhanh, còn thu nhập thật của xã hội thì không theo kịp.

Và khi sự lệch pha này kéo dài, hệ quả không chỉ dừng lại ở chuyện người trẻ khó mua nhà, mà còn ảnh hưởng tới cả nền kinh tế: tiêu dùng yếu đi, áp lực vay nợ tăng, rủi ro nợ xấu lớn dần, và tâm lý xã hội trở nên bất ổn.

Một dấu hiệu nữa càng khiến bức tranh thêm nhiều nếp nhăn: lợi suất cho thuê căn hộ hiện chỉ quanh 2–2,5%/năm. Nghĩa là mua một tài sản rất đắt nhưng dòng tiền mang về mỗi tháng… nhẹ như hơi thở.

Thị trường bình thường sẽ có sự cân đối nhất định giữa giá mua, thu nhập người dân và dòng tiền cho thuê. Nhưng khi giá cứ phóng lên mà thu nhập đứng im, còn lợi suất cho thuê thì mỏng như tờ giấy, thị trường dễ rơi vào trạng thái “ngáo giá”: người ta mua không phải vì tính toán hiệu quả, mà vì nghĩ “mua rồi từ từ nó sẽ tăng”. Cảm giác quen thuộc đúng không? Vấn đề là niềm tin kiểu đó thường bền nhất… ngay trước khi nó không còn đúng nữa.

Vậy đây là bong bóng hay “bình thường mới”? Bạn sẽ gặp hai luồng quan điểm.

👉 Một phe nói: “Không thể có chuyện bong bóng. Dân đông, đất ít, bất động sản Việt Nam không bao giờ giảm.” Một phe khác nhìn số liệu và bảo: “Tín hiệu cảnh báo nhìn thấy rõ rồi còn gì nữa.” Nhưng sự thật đôi khi nằm ở giữa và dễ khiến nhiều người thất vọng: thị trường không nhất thiết phải sụp đổ một cách kịch tính. Nó có thể vỡ theo kiểu âm thầm hơn: giá đi ngang rất lâu để chờ thu nhập bắt kịp, hoặc giảm cục bộ theo từng khu vực, hoặc thanh khoản đóng băng dù bảng giá vẫn treo cao chót vót. Đó mới là kiểu vỡ đáng sợ nhất, tài sản giữ nguyên giá nhưng không ai mua, dòng tiền không về, còn lãi vay vẫn đều đặn gõ cửa mỗi tháng.

Nếu có biến động, người bị đau đầu tiên không phải người giàu ôm tiền mặt. Những nhóm dễ tổn thương nhất là những người vay cao ở vùng giá đã bị đẩy lên quá xa, người lao vào “đánh sóng” theo lời rủ rê, hoặc những nhà đầu tư ôm căn hộ mà tiền thuê không đủ trả lãi. Nhưng kể cả trong bối cảnh này, vẫn luôn có một nhóm đứng vững: người mua bằng nhu cầu thật, tài chính chắc, và không kỳ vọng lợi nhuận phi lý.

Vậy điều quan trọng nhất lúc này là gì? Không phải tranh luận xem thị trường sắp tăng hay giảm, mà là giữ cái đầu tỉnh táo. Mua để ở thì ưu tiên an toàn tài chính, đừng để khoản trả nợ bóp nghẹt cả cuộc sống. Mua để đầu tư thì phải nhìn vào dòng tiền và thực tế, không mua theo kiểu “nghe nói”, “nghe bảo”, “chắc chắn tăng”. Và quan trọng nhất: bỏ ngay tâm lý “ai cũng mua nên mình phải mua”. Đó là cách nhanh nhất để trở thành nhân vật chính trong bi kịch đu đỉnh.

Giờ thử chốt một chữ cho vui nhé: từ nay đến 2026–2027, theo bạn thị trường sẽ tăng, ngang hay giảm? Comment đúng một chữ 😂