Nếu có ai ghi lại biểu đồ cảm xúc của thị trường căn hộ TP.HCM trong gần một thập kỷ qua, chắc hẳn đường đồ thị sẽ không khác gì nhịp tim của người vừa chạy marathon: liên tục leo dốc, thỉnh thoảng khựng lại, nhưng tuyệt nhiên không bao giờ giảm xuống mức thấp như ta mong.

Năm 2018 – mốc thời gian nghe như mới hôm qua, nhưng với bất động sản thì đã đủ để tạo ra một thế hệ giá mới. Khi đó, số dự án bán trên 100 triệu đồng/m² chỉ đếm trên đầu ngón tay: Léman Luxury ở Quận 3, Vinhomes Ba Son, D1Mension, The One hay The Grand Manhattan ở Quận 1. Cứ dự án nào vượt trăm triệu là dân thị trường nhìn nhau kiểu: “Khoai nha, ai mà rướn nổi”.

Đất nền lúc ấy mới là “ngôi sao của vũ trụ đầu tư”. Người người, nhà nhà tin vào phương châm “người sinh chứ đất không sinh”, nghe quen đến mức giống câu cửa miệng. Chỉ cần nói đất nền, là câu sau sẽ tự bật ra: “Làm sao lỗ được?”. Vì vậy, căn hộ giá cao thời điểm đó thường bị xem như một thử nghiệm hơi… táo bạo. 

Nhưng đời không như phim, và thị trường không như niềm tin. Và rồi Covid-19 xuất hiện, kéo theo những thay đổi lặng lẽ nhưng sâu sắc. Sau giai đoạn giãn cách, dòng tiền âm thầm dịch chuyển khỏi đất nền, đặc biệt là những khu vực chỉ “định hướng quy hoạch” nhưng chờ mãi chưa thấy hình hài. Tâm lý đầu tư trở nên thực tế hơn: người mua muốn thứ gì có thể nhìn thấy, sờ thấy, và quan trọng hơn là… có thể ở ngay.

Chung cư bỗng trở thành “ngôi sao trở lại”, giống như nghệ sĩ từng im lặng nhiều năm rồi bất ngờ nổi hit mới. Từ 2021 trở đi, mức giá trên 100 triệu/m² dần trở thành chuyện thường ngày ở huyện. 

Chưa dừng lại, mỗi dự án ra mắt giai đoạn này như thể mang theo một “nhiệm vụ thiên định”: nâng tiêu chuẩn, nâng hình ảnh, và nâng luôn mặt bằng giá. Cứ dự án sau lại cao hơn dự án trước, nhẹ nhàng như chuyện một buổi tối tăng tiền gửi xe.

Từ đó, những ngưỡng giá mới bắt đầu được xác lập. Cho đến hiện nay, đỉnh của đỉnh thị trường đã chạm mốc trên 500 triệu đồng/m², với đại diện tiêu biểu là Grand Marina. Nếu 2018, bạn nói với ai rằng Sài Gòn sẽ có căn hộ nửa tỷ một mét, người ta sẽ tưởng bạn đang kể chuyện khoa học viễn tưởng. Nhưng 2025, câu chuyện ấy đã trở thành thực tế, thậm chí còn không gây sốc mạnh như ta tưởng. Thị trường đôi khi thật thú vị: mọi thứ đều có thể quen, kể cả giá “đau thận”.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cố leo lên ngưỡng giá cao cũng tạo ra kỳ tích. Một vài trường hợp còn trở thành “bài học đầu tư” được dân trong nghề truyền miệng mỗi khi ngồi cà phê buổi sáng. Alpha City là ví dụ điển hình: ngày công bố giá dự kiến lên đến 200 triệu đồng/m², thị trường xôn xao như vừa nghe tin tuyển sinh đại học đổi chuẩn. Nhưng rồi khi vướng hàng loạt vấn đề pháp lý và tiến độ trì trệ, kỳ vọng ấy nhanh chóng rơi vào vòng xoáy thất vọng. Giá cao đôi khi không đủ, nếu dự án không thể đi đến đích.

Và để nhìn lại hành trình thiết lập mặt bằng giá căn hộ TP.HCM, cần một ghi chú quan trọng: danh sách các dự án được nhắc đến theo từng giai đoạn chỉ mang tính đại diện, là những cái tên đóng vai trò xác lập mức giá “mới”. Các dự án đạt mức giá tương đương trong những năm sau sẽ không được lặp lại, để tránh trường hợp “bên nào cũng tiên phong”.

Nhìn tổng thể, thị trường căn hộ TP.HCM đã đi qua ba nhịp đáng chú ý:

👉 Giai đoạn 2018 – 2020: Giá trên 100 triệu/m² là mốc “giật mình”, chỉ xuất hiện ở các dự án trung tâm, kén khách, và thường bị so sánh bất lợi với đất nền. Điều này phản ánh tâm lý chung: người đầu tư ưu tiên tài sản gốc, giá trị tích lũy cao.

👉 Giai đoạn 2021 – 2023: Sau Covid-19, dòng tiền quay lại chung cư; tiêu chuẩn sản phẩm được nâng cấp đáng kể. Mốc 100 triệu/m² trở nên phổ biến, không còn gây sốc. Nhiều dự án “định vị sang trọng” đã vô tình trở thành động lực kéo mặt bằng giá chung đi lên.

👉 Giai đoạn 2024 – nay: Thị trường chứng kiến những cột mốc mới về giá. Sự xuất hiện của dự án vượt 500 triệu/m² cho thấy căn hộ cao cấp tại TP.HCM không còn chỉ là nơi ở, mà trở thành một loại tài sản đẳng cấp mang tính biểu tượng. Song song đó vẫn có những “ca hụt hơi”, minh chứng rằng giá cao không phải là tấm vé an toàn, pháp lý và tiến độ mới là yếu tố quyết định.

Câu chuyện giá nhà không chỉ phản ánh áp lực lên người mua, mà còn cho thấy sự thay đổi trong cách thị trường nhìn nhận giá trị của không gian sống. Và dù mỗi người có góc nhìn khác nhau, một điều có vẻ chắc chắn: mặt bằng giá căn hộ TP.HCM sẽ còn tiếp tục biến động, và rất có thể những ngưỡng tưởng chừng “không thể” của hôm nay sẽ trở thành “chuyện bình thường” trong vài năm tới.