Người ta gọi đó là cơ hội. Nhưng thực ra nó chỉ là nỗi sợ bị bỏ lại.

Khi tâm lý FOMO nổi lên, não mình không còn hỏi những câu cần hỏi. Không hỏi dự án thật sự đáng mua hay không. Không hỏi sau này bán lại cho ai. Không hỏi dòng tiền nuôi nổi không. Nó chỉ hỏi đúng một câu: “có kịp xuống tiền không?”. Và chính khoảnh khắc lệch một nhịp đó mở ra hàng loạt câu chuyện đau đầu sau này.

Nhiều người đu đỉnh không phải vì tham. Mà vì nhìn giá tăng quá nhanh, trong đầu tự sinh ra ảo giác rằng nó sẽ tăng tiếp mãi. Nhiều người mua vì xung quanh ai cũng mua, bản thân không muốn đứng ngoài nhìn người khác có nhà còn mình thì vẫn ở trọ. Cũng có người mua vì một nỗi sợ âm thầm: sợ người ta nghĩ mình chậm, sợ mình “không biết nắm cơ hội”, sợ mình mãi chỉ đứng bên lề cuộc chơi.

Nhưng chung cư, đặc biệt là những khu xa trung tâm không giống đất. Nó không chỉ phụ thuộc vào “đám đông đang hào hứng”, mà phụ thuộc vào thứ rất đời thường: người mua ở thật và lãi vay. Chỉ cần lãi suất tăng một nhịp, hàng loạt người dừng vay, nhu cầu chững lại, và bỗng nhiên cả thị trường như thể bị ai bấm nút tạm dừng.

Khi nhu cầu ở thật không chạy kịp, chung cư quay về đúng bản chất của nó: muốn bán được thì phải có người cần ở, hoặc phải có dòng tiền ổn để giữ lâu. Mà khi thị trường đứng lại, cái đau không chỉ là mất vài trăm triệu hay vài tỷ. Cái đau là bị kẹt vốn. Là mỗi tháng nhìn khoản thanh toán mà nuốt nước bọt. Là ngồi cà phê với bạn mà đầu vẫn nghĩ “không biết bao giờ mới thoát hàng”. Nhiều người từng nói với tôi: Nó không giết ngay, nó gặm dần

Điều buồn cười là trước khi đu đỉnh, ai cũng tự tin mình thông minh. Sau khi đu, ai cũng nói giá như mình bình tĩnh 1 tháng nữa. Nhưng cuộc đời mà, nhiều thứ chỉ cần lệch một nhịp là để lại hậu quả 3–5 năm.

Cách nhận biết sắp đu đỉnh thật ra rất đơn giản: nếu trong đầu chỉ còn nghe những câu như “nghe nói còn tăng”, “mọi người đang ồ ạt mua”, “giữ suất trước đã, tính sau”, hay “chắc bán lại được thôi”… thì nên dừng lại. Vì những câu đó không phải tiếng của lý trí. Đó là tiếng của nỗi sợ.

Có người nói đầu tư là tìm điểm vào đẹp. Nhưng thực ra đầu tư là tìm đường thoát đẹp. Mua cái gì mà không hình dung được người mua tiếp theo là ai, nghĩa là tự dồn mình vào thế khó. Chung cư là nơi để ở, không phải tấm vé số. Nếu giá đi quá xa so với thu nhập, thị trường tự có cách điều chỉnh lại, nhẹ thì chững, nặng thì giảm, và người cầm hàng lúc ấy chỉ biết thở dài.

Nhưng nói gì thì nói, ai từng sai nhịp rồi sẽ hiểu: không có quyết định nào “đắt giá” bằng quyết định được đưa ra trong trạng thái cảm xúc.

Nên nếu giờ phải rút kinh nghiệm, có lẽ chỉ cần ba câu hỏi rất đời thường: dòng tiền có nuôi nổi không, thanh khoản 6–12 tháng nữa ra sao, và nếu mình cần bán gấp, ai sẽ mua lại của mình?

Còn bạn, nhìn thị trường chung cư năm nay, bạn thấy nó đang FOMO hay đang bắt đầu quay đầu?