- Cá nhân Vũ cho rằng nên nhìn nhận việc cho chuyển nhượng BĐS Nông nghiệp và đất lúa nên đì kèm với việc siết chặt phân lô bán nền tự phát

- Trước đây đất nông nghiệp là một trong những mô hình bị lợi dụng trục lợi nhiều nhất, khi có rất nhiều cá nhân đứng ra mua đất nông nghiệp, lên thổ cư một phần rồi tách thửa bán laị kiếm lời lớn, và hậu quả sốt đất nông nghiệp của loại hình này gây thất thoát tài nguyên đất NN và ảnh hưởng đến an ninh lương thực.

- Những điểm mới về bđs NN Vũ cho rằng có 3 điểm trong luật cần lưu ý là điều 45,177 và điều 179. Quy định cụ thể về việc cá nhân k trực tiếp sản xuất được nhận chuyển nhượng và tích tụ BĐS NN lên 15 lần so với hạn mức cũ là 10 lần và thời gian thuê đất công ích lên 10 năm thay vì 5 năm như trước đây sẽ giups các cá nhân, viên chức, công chức, lao động có vốn có khoa học kỹ thuật đầu tư phát triển NN tập trung, nâng cao năng suất.

- Quy định trên phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn như hiện nay. Đồng thời điều chỉnh siết chặc quản lý để đất NN được sử dụng đúng mục đích. Với các quy định như vậy Vũ không cho rằng bđs NN sẽ sốt nóng mà phát triển bền vững đồng thời loại bỏ được các hành vị đầu cơ trục lợi như phân lô bán nền trên đất NN

2. Theo một số cá nhân, tổ chức, đất nền sẽ tăng giá sau khi Luật Đất đai mới được ban hành. Nguyên nhân đến từ việc nguồn cung giảm do siết phân lô bán nền và sự xuất hiện của bảng giá đất hàng năm, liệu nhận định trên có hoàn toàn chính xác?

- Vũ hoàn toàn đồng ý với nhận định giá đất nền sẽ tăng giá, ít nhất trong thời gian 2 năm tới. Quy định mới sẽ cấm phân lô bán nền tại 105 Tp thị xã, tăng thêm 81 TP TX so với quy định hiện hành, các địa phương chúng ta cấm phân lô bán nền này đều là nhưng địa phương đang đẩy mạnh về đô thị hoá và là nơi đang thu hút dân cư nhiều nhất, vậy nên theo nguyên tắc cung cầu thị trường, khi nguồn cung thu hẹp và nhu cầu tăng thì giá sẽ tăng. Tuy nhiên chúng ta cần nhìn nhận lại việc cấm phân lô bán nền không có nghĩa k có các DA nhà ở mới được hình thành. Khi luật bđs thẩm thấu vào thị trường và các DA mới được thông qua khi pháp lý được khơi thông thị trường sẽ dần bình ổn giá. Nếu như trước đây việc phân lô tách thửa tràn lan, các NĐT cá mập gom đất rồi đẩy giá khiến thị trường hỗn loạn, thì với quy định mới này sẽ bít cửa loại hình này, thị trường sẽ minh bạch hơn và các hệ luỵ xã hội như băm nát hạ tầng, thiếu đồng bộ quy hoạch hay nặng hơn là lừa đảo chiếm dụng v.v… sẽ hoàn toàn bị thanh lọc. Vậy nên đối với giai đoạn chuyển giao này NĐT nên thật thận trọng đối với loại hình này, tốt nhất chỉ xuống tiền đối với sản phẩm đã có sổ sẵn

3. Phân khúc chung cư đã có một năm tăng giá “phi mã”. Với các quy định trong bộ ba luật mới, thị trường phân khúc chung cư sẽ thay đổi như thế nào?

- Thị trường ghi nhận sự tăng giá “phi mã” của chung cư chỉ diễn ra ở các khu đô thị có độ nén cao về mật độ như một vài quận trung tâm của tp HCM,hay HN chứ k đại diện hoàn toàn cho toàn thị trường Vũ cho rằng đây là đều hiển nhiên vì khi nhu cầu an cư cao, tín dụng rẻ thì loại hình an cư sẽ tăng giá theo thị trường. Vậy nên khi 3 bộ luật đi vào hiệu lực, các DA mới được khơi thông về pháp lý và vốn thì thị trường sẽ bình ổn và khó có chuyện tăng nóng lặp lai. Nhưng Vũ cho rằng giá sẽ rất khó giảm vì đây là loại hình có tính sử dụng có và khả năng khai thác tốt ở lĩnh vực cho thuê nên áp lực lãi vay sẽ k quá lớn

4. Bất động sản nghỉ dưỡng đã có một năm đầy khó khăn trong năm 2023. Ngay cả trong quý I năm nay, tình hình vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Liệu bộ ba luật mới có thể giúp phân khúc này “hồi sinh” hay không, đặc biệt là với phân khúc condotel?

- Đối với BĐS nghỉ dưỡng khi bộ 3 luật được thông qua sẽ khơi thông chủ yếu các vấn đề về xác định giá đất, quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất. Ngoài ra, thị trường BĐS du lịch cũng gặp những khó khăn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản...

- Tuy nhiên thị trường BĐS nghỉ dưỡng cần nhiều hơn thế vì thị trường mất niềm tin vào Condotel hay nghỉ dưỡng k chỉ về pháp lý mà còn về khả năng vận hành và khả năng thực hiện cam kết của CĐT đối với người mua. Hiện nay BĐS nghỉ dưỡng đang có rất nhiều lùm xùm về việc CĐT treo cần cẩu không hoàn thiện sản phẩm, hay k trả lãi cam kết như đã hứa hoặc nhẹ hơn là trả rất ít vì vận hành không hiệu quả dòng sản phẩm này. Tôi cho rằng để bđs nghỉ dưỡng hồi phục chúng ta cần nhiều sự hỗ trợ hơn từ cơ quan chức năng như đánh giá khả năng thực hiện của CĐT, hoàn thiện hành pháp lý cấp sổ đỏ cho condotel, và các chế tài bảo vệ người mua dòng sản phẩm này khi các CĐT k thực hiênj đúng trách nhiệm để lấy lại niềm tin của thị trường

5. Bên cạnh những phân khúc kể trên, phân khúc địa ốc nào sẽ được hưởng lợi từ bộ ba luật mới về bất động sản? Ngược lại, phân khúc nào sẽ bị kìm chân?

- Theo quan điểm của Vũ khi bộ 3 luật bđs đi vào có hiệu lực và về lâu dài đối tượng hưởng lợi là NĐT và không phân biệt phân khúc. Vì Doanh nghiệp bđs muốn tiếp cận đất đai phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu Dự án. Như vậy thông qua cơ chế này sẽ loại bỏ được những doanh nghiệp yếu kém, thiếu năng lực. Các doanh nghiệp đủ năng lực sẽ tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua các quy định về thu hồi đất tránh được việc mua gom bđs theo cơ chế thị trường, từ đó tạo được sự minh bạch cho thị trường và các NĐT mua bđs cũng lọc được sản phẩm từ các CĐT có kinh nghiệm và năng lực thực sự.

- Điểm thứ 2 là việc thu tiền sử dụng đất hàng năm thay vì trả tiền một lần đối với đất TMDV và SXKD. Điều này sẽ hạn chế hành vi đầu cơ trục lợi đối với những mảnh đất vàng doanh nghiệp găm giữ, giờ đây thay vì “bán” đất DN hoặc xin chuyển đổi sang đất ở thì giờ đây Dn buộc phải xây dựng sau đó bán hoặc cho thuê công trình trên đất, từ đó góp phần thúc đẩy kinh tế và tránh lãng phí nguồn lực đất đai

6. Sau khi bộ ba luật mới được áp dụng vào ngày 1/8, liệu thị trường có xuất hiện những cơn sốt cục bộ như hồi đầu năm nay? Nếu có thì đâu sẽ là phân khúc phát sốt?

- Vũ cho rằng khi luật bắt đầu có hiệu lực sẽ có những đợt sốt nhẹ vì hiện tại nhiều NĐT đang quan ngại các vấn đề về pháp lý, khi các luật bắt đầu có hiệu lực các quan ngại được gỡ bỏ thì thị trường sẽ có xu hướng nhích nhẹ, còn sốt thì khá khó vì hiện tại nền kinh tế vẫn đang trên đà hồi phục chưa tạo được tích luỹ xã hội đủ nhiều, nếu có xu hươngs tăng giá cũng chỉ tăng giá các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ở các khu đô thị trung tâm mà thôi. Vũ cho rằng từ đây đến cuối năm phân khúc này vẫn tăng giá bình ổn và không sốt nóng nhưng tính hấp thụ sẽ tăng

7. Ngay từ bây giờ, nhà đầu tư nên xuống tiền để “đi tắt đón đầu” hay tiếp tục chờ đợi đến khi luật chính thức được thực thi?

- Thực ra đáy của BĐS trung tâm và cận trung tâm đã qua cách đây 2 quý rồi. Việc NĐT xuống tiền bây giờ hay Luật có hiệu lực cũng k có gì khác biệt nữa rồi

Bài viết được viết theo quan điểm cá nhân của Trần Vũ