Mai Anh Đức

Mai Anh Đức

Luật BĐS có hiệu lực ảnh hưởng gì đến thị trường?

1. Luật Đất đai năm 2013 là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Liệu đất nông nghiệp sẽ ghi nhận những cơn sốt sau sự thay đổi này?

- Cá nhân Vũ cho rằng nên nhìn nhận việc cho chuyển nhượng BĐS Nông nghiệp và đất lúa nên đì kèm với việc siết chặt phân lô bán nền tự phát

- Trước đây đất nông nghiệp là một trong những mô hình bị lợi dụng trục lợi nhiều nhất, khi có rất nhiều cá nhân đứng ra mua đất nông nghiệp, lên thổ cư một phần rồi tách thửa bán laị kiếm lời lớn, và hậu quả sốt đất nông nghiệp của loại hình này gây thất thoát tài nguyên đất NN và ảnh hưởng đến an ninh lương thực.

Luật BĐS có hiệu lực ảnh hưởng gì đến thị trường?  - Ảnh 1

- Những điểm mới về bđs NN Vũ cho rằng có 3 điểm trong luật cần lưu ý là điều 45,177 và điều 179. Quy định cụ thể về việc cá nhân k trực tiếp sản xuất được nhận chuyển nhượng và tích tụ BĐS NN lên 15 lần so với hạn mức cũ là 10 lần và thời gian thuê đất công ích lên 10 năm thay vì 5 năm như trước đây sẽ giups các cá nhân, viên chức, công chức, lao động có vốn có khoa học kỹ thuật đầu tư phát triển NN tập trung, nâng cao năng suất.

- Quy định trên phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn như hiện nay. Đồng thời điều chỉnh siết chặc quản lý để đất NN được sử dụng đúng mục đích. Với các quy định như vậy Vũ không cho rằng bđs NN sẽ sốt nóng mà phát triển bền vững đồng thời loại bỏ được các hành vị đầu cơ trục lợi như phân lô bán nền trên đất NN

2. Theo một số cá nhân, tổ chức, đất nền sẽ tăng giá sau khi Luật Đất đai mới được ban hành. Nguyên nhân đến từ việc nguồn cung giảm do siết phân lô bán nền và sự xuất hiện của bảng giá đất hàng năm, liệu nhận định trên có hoàn toàn chính xác?

- Vũ hoàn toàn đồng ý với nhận định giá đất nền sẽ tăng giá, ít nhất trong thời gian 2 năm tới. Quy định mới sẽ cấm phân lô bán nền tại 105 Tp thị xã, tăng thêm 81 TP TX so với quy định hiện hành, các địa phương chúng ta cấm phân lô bán nền này đều là nhưng địa phương đang đẩy mạnh về đô thị hoá và là nơi đang thu hút dân cư nhiều nhất, vậy nên theo nguyên tắc cung cầu thị trường, khi nguồn cung thu hẹp và nhu cầu tăng thì giá sẽ tăng. Tuy nhiên chúng ta cần nhìn nhận lại việc cấm phân lô bán nền không có nghĩa k có các DA nhà ở mới được hình thành. Khi luật bđs thẩm thấu vào thị trường và các DA mới được thông qua khi pháp lý được khơi thông thị trường sẽ dần bình ổn giá. Nếu như trước đây việc phân lô tách thửa tràn lan, các NĐT cá mập gom đất rồi đẩy giá khiến thị trường hỗn loạn, thì với quy định mới này sẽ bít cửa loại hình này, thị trường sẽ minh bạch hơn và các hệ luỵ xã hội như băm nát hạ tầng, thiếu đồng bộ quy hoạch hay nặng hơn là lừa đảo chiếm dụng v.v… sẽ hoàn toàn bị thanh lọc. Vậy nên đối với giai đoạn chuyển giao này NĐT nên thật thận trọng đối với loại hình này, tốt nhất chỉ xuống tiền đối với sản phẩm đã có sổ sẵn

3. Phân khúc chung cư đã có một năm tăng giá “phi mã”. Với các quy định trong bộ ba luật mới, thị trường phân khúc chung cư sẽ thay đổi như thế nào?

- Thị trường ghi nhận sự tăng giá “phi mã” của chung cư chỉ diễn ra ở các khu đô thị có độ nén cao về mật độ như một vài quận trung tâm của tp HCM,hay HN chứ k đại diện hoàn toàn cho toàn thị trường Vũ cho rằng đây là đều hiển nhiên vì khi nhu cầu an cư cao, tín dụng rẻ thì loại hình an cư sẽ tăng giá theo thị trường. Vậy nên khi 3 bộ luật đi vào hiệu lực, các DA mới được khơi thông về pháp lý và vốn thì thị trường sẽ bình ổn và khó có chuyện tăng nóng lặp lai. Nhưng Vũ cho rằng giá sẽ rất khó giảm vì đây là loại hình có tính sử dụng có và khả năng khai thác tốt ở lĩnh vực cho thuê nên áp lực lãi vay sẽ k quá lớn

4. Bất động sản nghỉ dưỡng đã có một năm đầy khó khăn trong năm 2023. Ngay cả trong quý I năm nay, tình hình vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Liệu bộ ba luật mới có thể giúp phân khúc này “hồi sinh” hay không, đặc biệt là với phân khúc condotel?

- Đối với BĐS nghỉ dưỡng khi bộ 3 luật được thông qua sẽ khơi thông chủ yếu các vấn đề về xác định giá đất, quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất. Ngoài ra, thị trường BĐS du lịch cũng gặp những khó khăn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản...

- Tuy nhiên thị trường BĐS nghỉ dưỡng cần nhiều hơn thế vì thị trường mất niềm tin vào Condotel hay nghỉ dưỡng k chỉ về pháp lý mà còn về khả năng vận hành và khả năng thực hiện cam kết của CĐT đối với người mua. Hiện nay BĐS nghỉ dưỡng đang có rất nhiều lùm xùm về việc CĐT treo cần cẩu không hoàn thiện sản phẩm, hay k trả lãi cam kết như đã hứa hoặc nhẹ hơn là trả rất ít vì vận hành không hiệu quả dòng sản phẩm này. Tôi cho rằng để bđs nghỉ dưỡng hồi phục chúng ta cần nhiều sự hỗ trợ hơn từ cơ quan chức năng như đánh giá khả năng thực hiện của CĐT, hoàn thiện hành pháp lý cấp sổ đỏ cho condotel, và các chế tài bảo vệ người mua dòng sản phẩm này khi các CĐT k thực hiênj đúng trách nhiệm để lấy lại niềm tin của thị trường

5. Bên cạnh những phân khúc kể trên, phân khúc địa ốc nào sẽ được hưởng lợi từ bộ ba luật mới về bất động sản? Ngược lại, phân khúc nào sẽ bị kìm chân?

- Theo quan điểm của Vũ khi bộ 3 luật bđs đi vào có hiệu lực và về lâu dài đối tượng hưởng lợi là NĐT và không phân biệt phân khúc. Vì Doanh nghiệp bđs muốn tiếp cận đất đai phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu Dự án. Như vậy thông qua cơ chế này sẽ loại bỏ được những doanh nghiệp yếu kém, thiếu năng lực. Các doanh nghiệp đủ năng lực sẽ tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua các quy định về thu hồi đất tránh được việc mua gom bđs theo cơ chế thị trường, từ đó tạo được sự minh bạch cho thị trường và các NĐT mua bđs cũng lọc được sản phẩm từ các CĐT có kinh nghiệm và năng lực thực sự.

- Điểm thứ 2 là việc thu tiền sử dụng đất hàng năm thay vì trả tiền một lần đối với đất TMDV và SXKD. Điều này sẽ hạn chế hành vi đầu cơ trục lợi đối với những mảnh đất vàng doanh nghiệp găm giữ, giờ đây thay vì “bán” đất DN hoặc xin chuyển đổi sang đất ở thì giờ đây Dn buộc phải xây dựng sau đó bán hoặc cho thuê công trình trên đất, từ đó góp phần thúc đẩy kinh tế và tránh lãng phí nguồn lực đất đai

6. Sau khi bộ ba luật mới được áp dụng vào ngày 1/8, liệu thị trường có xuất hiện những cơn sốt cục bộ như hồi đầu năm nay? Nếu có thì đâu sẽ là phân khúc phát sốt?

- Vũ cho rằng khi luật bắt đầu có hiệu lực sẽ có những đợt sốt nhẹ vì hiện tại nhiều NĐT đang quan ngại các vấn đề về pháp lý, khi các luật bắt đầu có hiệu lực các quan ngại được gỡ bỏ thì thị trường sẽ có xu hướng nhích nhẹ, còn sốt thì khá khó vì hiện tại nền kinh tế vẫn đang trên đà hồi phục chưa tạo được tích luỹ xã hội đủ nhiều, nếu có xu hươngs tăng giá cũng chỉ tăng giá các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ở các khu đô thị trung tâm mà thôi. Vũ cho rằng từ đây đến cuối năm phân khúc này vẫn tăng giá bình ổn và không sốt nóng nhưng tính hấp thụ sẽ tăng

7. Ngay từ bây giờ, nhà đầu tư nên xuống tiền để “đi tắt đón đầu” hay tiếp tục chờ đợi đến khi luật chính thức được thực thi?

- Thực ra đáy của BĐS trung tâm và cận trung tâm đã qua cách đây 2 quý rồi. Việc NĐT xuống tiền bây giờ hay Luật có hiệu lực cũng k có gì khác biệt nữa rồi

Bài viết được viết theo quan điểm cá nhân của Trần Vũ

0

Bình luận

Shoptel Isla Bella - Tài sản thương mại sở hữu lâu dài giữa trung tâm đô thị đảo nghỉ dưỡng

Khác biệt so với nhiều BĐS nghỉ dưỡng truyền thống chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm, shoptel Isla Bella tại Vinhomes Royal Island (Hải Phòng) không chỉ mở ra cơ hội kinh doanh lợi nhuận cao suốt 4 mùa trong năm, mà còn là “lá chắn tài chính” bền vững qua nhiều thế hệ. Xem thêm
Shoptel Isla Bella - Tài sản thương mại sở hữu lâu dài giữa trung tâm đô thị đảo nghỉ dưỡng - 1

Không chỉ gen Z việt nam, gen Z Mỹ cũng đang “trượt tay” khỏi giấc mơ mua nhà

Nếu bạn là một người trẻ ở Việt Nam, đang lướt nhà trên các app rồi thở dài “bao giờ mới mua nổi một căn?”, thì đừng buồn: ở bên kia bán cầu, Gen Z Mỹ cũng đang… cùng cảnh ngộ. Xem thêm
Không chỉ gen Z việt nam, gen Z Mỹ cũng đang “trượt tay” khỏi giấc mơ mua nhà - 1

Để kìm hãm đà tăng giá bất động sản, nên làm gì?

Giá bất động sản liên tục leo thang trong khi thu nhập của đại đa số người dân tăng chậm đã tạo ra khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu thực và khả năng sở hữu. Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ các giải pháp để kiểm soát giá nhà đất, đảm bảo thị trường phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Xem thêm
Để kìm hãm đà tăng giá bất động sản, nên làm gì? - 1

🔍 Nhiều dự án BĐS bị rao bán hàng loạt, nhà đầu tư "té ngựa": Sau hào quang là gì?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng rao bán dự án quy mô lớn từ các “ông lớn” với mức định giá lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, giới đầu tư không còn dễ dãi xuống tiền như giai đoạn nóng sốt trước đây. Những thương vụ chuyển nhượng đình đám và những rủi ro tiềm ẩn đang dần bóc tách bức tranh thật của thị trường địa ốc hiện nay. Xem thêm
🔍 Nhiều dự án BĐS bị rao bán hàng loạt, nhà đầu tư "té ngựa": Sau hào quang là gì?  - 1

Người thu nhập cao cũng bó tay mua nhà: Chuyện gì đang xảy ra với thị trường bất động sản Hà Nội?

Nếu bạn nghĩ rằng chỉ người thu nhập thấp mới chật vật mua nhà thì có lẽ đã đến lúc… nghĩ lại. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đang leo thang đến mức ngay cả những người có mức thu nhập cao trên 40 triệu/tháng cũng phải dè chừng. Bởi khi mặt bằng giá mở bán mới đã chạm mốc 91 triệu đồng/m², có nơi vượt 100 triệu đồng/m², thì “giấc mơ an cư” của số đông đang bị đẩy lùi một cách rõ ràng. Xem thêm
Người thu nhập cao cũng bó tay mua nhà: Chuyện gì đang xảy ra với thị trường bất động sản Hà Nội?  - 1

BẤT ĐỘNG SẢN 2025: NGUỒN CUNG TĂNG NHƯNG THỊ TRƯỜNG VẪN KHÓ THOÁT "LỆCH PHA"

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung. Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung nhà ở trên cả nước đạt khoảng 64.000 sản phẩm tương đương 80% tổng nguồn cung của cả năm 2024. Xem thêm
BẤT ĐỘNG SẢN 2025: NGUỒN CUNG TĂNG NHƯNG THỊ TRƯỜNG VẪN KHÓ THOÁT "LỆCH PHA"  - 1

Thị trường mắc kẹt khi tâm lý "không mua", "không bán", chỉ cho thuê

Nếu nghe những câu dưới này thì chúng ta đang là một phần trong “phong trào sống nhẹ, đầu tư ít” đang thịnh hành của một bộ phận người trẻ hiện nay. Xem thêm
Thị trường mắc kẹt khi tâm lý "không mua", "không bán", chỉ cho thuê - 1

CÓ AI CÙNG HOÀN CẢNH NÀY KHÔNG?

Sau mấy chục năm làm công chức ăn dè tiết kiệm, ông bà Tâm cũng xây được ngôi nhà hai tầng khá khang trang giữa làng quê. Ông bà nghỉ hưu "chưa ấm chỗ" thì vợ chồng anh con trai ở thành phố về thuyết phục ông bà bán căn nhà ở quê, được bao nhiêu cho họ mượn để mua chung cư và đón ông bà lên ở cùng.... Xem thêm
CÓ AI CÙNG HOÀN CẢNH NÀY KHÔNG?  - 1

'NHỊN ĂN' CẢ NĂM MỚI MUA NỔI 1M2 CHUNG CƯ HÀ NỘI

Đánh giá từ đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội quý II năm nay tiếp tục tăng lên mức trung bình 91 triệu đồng/m2. Người dân thu nhập cả năm mới mua nổi 1m2 nhà ở chung cư. Xem thêm
'NHỊN ĂN' CẢ NĂM MỚI MUA NỔI 1M2 CHUNG CƯ HÀ NỘI  - 1

Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội

Có một nhận định khá phổ biến cho rằng người Hà Nội đặc biệt nhanh nhạy trong việc đầu tư bất động sản. Xem thêm
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 1
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 2
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 3
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 4

Chúng ta không thiếu nhà, chúng ta đang thiếu những căn nhà có thể sống được!

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng trầm trọng: Dự án thì nhiều, nhưng nhà để ở lại… không có. Xem thêm
Chúng ta không thiếu nhà, chúng ta đang thiếu những căn nhà có thể sống được! - 1

Thị trường đang từ người "chơi bất động sản" tiến tới người "hiểu bất động sản"

Nếu coi thị trường bất động sản như một chuyến tàu cao tốc, thì Hà Nội có lẽ đang ở đoạn… ga kỹ thuật, tạm dừng để kiểm tra bánh lái, chứ không phải kết thúc hành trình. Xem thêm
Thị trường đang từ người "chơi bất động sản" tiến tới người "hiểu bất động sản" - 1

Từ nay đến hết 31/12/2025: 6 trường hợp này sẽ bị thu hồi nhà ở xã hội, ai cố giữ sẽ bị xử phạt

Từ nay đến hết ngày 31/12/2025, hàng loạt căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) sẽ bị thu hồi nếu người mua/thuê vi phạm các quy định sử dụng, theo chính sách siết chặt mới của Nhà nước. Mục tiêu là đưa NOXH trở về đúng bản chất an sinh, không bị trục lợi, không biến tướng thành hàng hóa đầu cơ. Xem thêm
Từ nay đến hết 31/12/2025: 6 trường hợp này sẽ bị thu hồi nhà ở xã hội, ai cố giữ sẽ bị xử phạt - 1

Bảng giá đất tiệm cận thị trường: Minh bạch hoá giá trị, hay hợp pháp hoá giá ảo?

Việc Nhà nước công bố chủ trương xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường đang tạo ra những luồng ý kiến trái chiều. Xem thêm
Bảng giá đất tiệm cận thị trường: Minh bạch hoá giá trị, hay hợp pháp hoá giá ảo? - 1

Khi bất động sản là "két sắt quốc dân": Tâm lý ôm đất của người Việt bắt nguồn từ đâu?

Nếu người Mỹ mê cổ phiếu, người Nhật thích tiết kiệm, người Hàn “nghiện” đầu tư vào giáo dục… thì người Việt có một niềm đam mê bền vững qua nhiều thế hệ: ôm đất. Xem thêm
Khi bất động sản là "két sắt quốc dân": Tâm lý ôm đất của người Việt bắt nguồn từ đâu? - 1

Vay tiền tỷ mua nhà “ở tạm vài năm rồi bán đi trả nợ”: Giấc mơ an cư biến thành bài toán sinh tồn

Có lẽ chưa khi nào, hai chữ “an cư” lại trở nên mong manh và chông chênh như hiện tại, khi mà càng nhiều người trẻ chọn mua nhà bằng cả trái tim, rồi buộc phải bán đi bằng tất cả lý trí. Xem thêm
Vay tiền tỷ mua nhà “ở tạm vài năm rồi bán đi trả nợ”: Giấc mơ an cư biến thành bài toán sinh tồn - 1

Khi nhà 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM đã trở thành hàng tuyệt chủng

Nếu đang tìm một căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m² ở TP.HCM, thì xin thông báo là… chúng ta đã đi lùi về quá khứ ít nhất 4 năm. Xem thêm
Khi nhà 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM đã trở thành hàng tuyệt chủng - 1

Giá chung cư Hà Nội đang tăng mạnh trở lại, và lần này có vẻ không chỉ là hiện tượng nhất thời

Từ khu vực nội đô đến vùng ven, cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều ghi nhận mức giá mới cao hơn rõ rệt so với đầu năm. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội đang tăng mạnh trở lại, và lần này có vẻ không chỉ là hiện tượng nhất thời - 1

Khi nhà phố chục tỷ trở thành nhà trọ sinh viên

Nhà phố thương mại trị giá 7–8 tỷ đồng/căn ở đường Mê Linh (Đà Nẵng) đang được sinh viên thuê lại làm… nhà trọ giá rẻ! Xem thêm
Khi nhà phố chục tỷ trở thành nhà trọ sinh viên - 1

🎯 Căn hộ studio giá triệu đô đã lộ diện tại TP.HCM

Ngày hôm qua, Masterise Homes chính thức trình làng tổ hợp Marriott Residences Special Edition tại tòa Lake (thuộc Grand Marina Saigon, quận 1 cũ), với mức giá khiến thị trường choáng váng. Xem thêm
🎯 Căn hộ studio giá triệu đô đã lộ diện tại TP.HCM  - 1

Mua căn hộ bình dân 10 năm trước, giờ thành sở hữu… căn hộ “cao cấp”

Từng bị gắn mác là “tiêu sản”, nhiều căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội nay đã trở thành những tài sản giá trị cao trên thị trường. Sau hơn một thập kỷ, giá trị nhiều căn đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba, ngang ngửa với các sản phẩm cao cấp đang chào bán hiện nay. Xem thêm
Mua căn hộ bình dân 10 năm trước, giờ thành sở hữu… căn hộ “cao cấp”  - 1

Giá căn hộ Hà Nội lại tăng: Cơn sốt nhất thời hay thiết lập mặt bằng mới? 🏙️📈

Sau một giai đoạn đi ngang, thị trường chung cư Hà Nội đang nóng trở lại, cả ở phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp. Từ những căn hộ đã qua sử dụng tại Đông Anh, Bắc Từ Liêm cho đến hàng loạt dự án mới mở bán tại Hoàng Mai, Thanh Trì, Long Biên hay Cầu Giấy tất cả đều đang ghi nhận một mức giá cao chưa từng thấy. Nhưng liệu đây là “hiện tượng nhất thời” hay thị trường đang thiết lập một mặt bằng giá mới? Xem thêm
Giá căn hộ Hà Nội lại tăng: Cơn sốt nhất thời hay thiết lập mặt bằng mới? 🏙️📈  - 1

Vì sao giá nhà cao nhưng vẫn rộn ràng thanh khoản?

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2025 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố cho thấy một nghịch lý thú vị: giá nhà liên tục lập đỉnh, nhưng thanh khoản không những không giảm mà còn tăng mạnh. Xem thêm
Vì sao giá nhà cao nhưng vẫn rộn ràng thanh khoản? - 1

Ở trọ cả đời thì đã sao?

“Sao chưa mua nhà đi, ở trọ hoài sao ổn định được?” – nếu bạn dưới 35 tuổi, đang ở thành phố lớn, làm công ăn lương và chưa có nhà riêng, thì khả năng cao bạn đã nghe câu này… ít nhất một lần mỗi tuần! Xem thêm
Ở trọ cả đời thì đã sao? - 1

Chung cư: Từ “tiêu sản” thành “tài sản” có dễ không?

Năm 2013, chị Hương – một nhân viên văn phòng ở Hà Nội – mua một căn hộ gần 80m² tại khu Yên Hòa (Cầu Giấy) với giá chưa đến 25 triệu đồng/m². Xem thêm
Chung cư: Từ “tiêu sản” thành “tài sản” có dễ không? - 1

Bất động sản 6 tháng cuối năm: Đường về sáng sủa, nhưng đi kiểu gì còn tuỳ… kịch bản!

Thị trường bất động sản nhà ở đang chuẩn bị bước vào nửa cuối năm 2025 với tâm thế “hy vọng có cơ hội, nhưng vẫn nên đem theo dù mưa”. Xem thêm
Bất động sản 6 tháng cuối năm: Đường về sáng sủa, nhưng đi kiểu gì còn tuỳ… kịch bản! - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết