Sau một năm giá leo khá nhanh, không ít người mua bắt đầu chờ đợi một cú “hạ nhiệt”, còn người bán thì hy vọng thị trường chỉ tạm nghỉ lấy sức rồi lại chạy tiếp.
Báo cáo Chiến lược 2026 của VinaCapital nhìn nhận khá thẳng: năm nay khó có một chu kỳ tăng giá mới, thậm chí giá sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ, khi thị trường không còn đủ lý do để hưng phấn như trước.
Lý do đầu tiên rất dễ hiểu: hàng bắt đầu nhiều lên. Giai đoạn 2026–2027 được dự báo sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung, khi các dự án mới lần lượt quay trở lại sau thời gian dài vướng pháp lý. Khi lựa chọn không còn hiếm, người mua cũng không còn tâm lý “thấy là phải chốt”, còn chủ đầu tư thì buộc phải suy nghĩ lại cách định giá. Thị trường từ chỗ bán trong trạng thái thiếu hàng đang dần chuyển sang bán trong trạng thái… có cạnh tranh.
Yếu tố thứ hai là lãi suất vay mua nhà, đã tăng khoảng 1 điểm % và lên quanh mức 11% vào cuối năm 2025. Con số này không đủ để khiến thị trường đóng băng, nhưng lại rất vừa vặn để làm nguội bớt giấc mơ lướt sóng. Với nhiều nhà đầu tư, mức lãi quanh 1%/tháng giống như một vạch đỏ tâm lý: chưa vượt thì còn cân nhắc, mà chỉ cần nhích qua là lập tức… tính lại từ đầu.
Thực tế cho thấy điều đó đã diễn ra khá rõ vào cuối năm, khi tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm hơn so với giai đoạn giữa 2025, thời điểm nhiều đợt mở bán được tiêu thụ gần như ngay lập tức. Lãi suất cao hơn khiến người mua ở thật cũng thận trọng hơn với bài toán trả nợ dài hạn, còn nhà đầu tư thì không còn sẵn sàng mua chỉ vì kỳ vọng “giá còn tăng nữa”. Kết quả là tồn kho bắt đầu xuất hiện ở một số chủ đầu tư, dù vẫn chưa phải mức đáng lo.
Điểm đáng chú ý là VinaCapital không nhìn thị trường theo hướng bi quan, mà theo hướng bớt ảo tưởng. Giá có thể giảm nhẹ, nhưng không phải giảm sâu; giao dịch có thể chậm lại, nhưng không phải đóng băng. Dòng tiền vẫn ở đó, chỉ là không còn chảy dàn trải, mà tập trung nhiều hơn vào những sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, giá bán hợp lý và khả năng khai thác rõ ràng.
Nhìn rộng hơn, năm nay giống một năm “điều chỉnh kỳ vọng” hơn là điều chỉnh giá. Người mua bớt mơ về việc mua hôm nay bán tháng sau, người bán bớt tin rằng cứ ra hàng là sẽ có người tranh nhau. Thị trường không rơi vào khủng hoảng, nhưng cũng không còn dễ dãi, và chính trạng thái lưng chừng đó mới là thử thách thật sự cho cả người mua lẫn người bán.