Xin không bàn về sự hoành tráng, mức độ tiện ích và độ xịn của từng dự án vì đương nhiên chúng sẽ được vẽ ra sao cho phù hợp với mức khủng của giá trị đầu tư 5-10 tỷ đô la đã nêu. Để cho “người trần mắt thịt” dễ tưởng tượng về mức khủng của giá trị đầu tư xin được so sánh: dự án Hạ Long xanh chiếm tới 71,4% giá trị vốn hoá của Vingroup (VIC), bằng 1/26 tổng sản phẩm quốc nội năm 2019 của Việt Nam ( 266,5 tỷ USD). Giá trị 5 tỷ usd của Novaland Phan Thiết, một siêu dự án vẽ lại bản đồ du lịch và đưa Bình Thuận ra với thế giới- như lời Chủ đầu tư mà nhiều báo đã trích dẫn.... lớn gần gấp đôi vốn hoá của NVL ( tính tới 7/2020 vốn hoá của NVL là 2,8 tỷ usd).
Còn nhớ, Hà Nội và có lẽ cả nước đã từng sôi sục vì dự án Splendola An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội với giá trị lên tới 2 tỷ đô la. Thực tế dưới đây sẽ mô tả chân thực về độ “ Hot” của dự án: nhà đầu tư sẵn sàng và chen nhau bỏ ra tới 10-12 tỷ vnd tiền chênh để mua biệt thự và 5-6 tỷ tiền chênh cho một căn liền kề... để rồi sau 14 năm (2006-2020) chôn vốn, nay nhà đầu tư tháo chạy chỉ mong thu được “gốc” (không chênh) và nhà cái - Vinaconex, một trong những chủ đầu tư mạnh nhất lúc bấy giờ đã phải ngậm ngùi thoái vốn để ghi “ lãi” vào báo cáo quý 3/2020.
Thì ra, nói vậy mà không phải như zậy ! ngoài số vốn tự có (1) rất khiêm tốn thường không quá 30% giá trị đầu tư, phần còn lại chủ đầu tư huy động/ chiếm dụng từ các nguồn: (2) vay ngân hàng, (3) huy động từ khách hàng, (4) chiếm dụng vốn của các nhà thầu: thi công, cung cấp nguyên vật liệu và (5) huy động từ các nguồn khác như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, bán cho nhà đầu tư thứ cấp....
Trong 3 ông nhớn nêu trên, có lẽ Vingroup là người rõ ràng hơn cả khi công bố Tập đoàn bỏ vốn 30% còn lại huy động từ các nguồn khác. Cả Novaland và Sunshines không hề có một ý kiến gì về nguồn vốn tự có khi thực hiện những dự án có giá trị thậm chí gấp đôi vốn hoá của mình. Không phải ai cũng nhận ra đằng sau những con số đó là gì ngoài sự choáng ngợp về sự hoành tráng của chủ đầu tư.
Có lẽ còn hơi sớm khi bàn, nhận định về tính hiện thực của những dự án đình đám nêu trên. Nhưng trong điều kiện và tình hình kinh tế vĩ mô như hiện nay, chủ trương của chính phủ, các chính sách tài chính hiện hành, thực trạng thị trường bất động sản và diễn biến khó lường của Covid thì cả 5 nguồn lực nêu trên đều vô cùng khó khăn và ai đó kỳ vọng hay tuyên bố về sự “kích nổ” thị trường BĐS vào cuối năm chỉ là viển vông./.