Từ giai đoạn Saigon siết chặt pháp lý dự án và thanh kiểm tra các dự án thì nhiều CĐT đã phải xoay hướng phát triển mới - về các tỉnh làm dự án nhà phố - căn hộ và nghỉ dưỡng second home. Hầu như Saigon chỉ còn là sân chơi dành cho các CĐT cứng cáp pháp lý trụ lại như Vingroup, Khang Điền, Nam Long, Phú Mỹ Hưng.... Với một ông lớn tỷ đô như Novaland - vốn thâu gom quỹ đất bằng các mối quan hệ thì lại càng khó ở lại Saigon. Sức ép từ lãi vay trong và ngoài nước, chi phí cho 2000 nhân viên và vận hành buộc Novaland tạm thoái lui khỏi Saigon.

Novaland có ba đại dự án nghỉ dưỡng 1000ha là Novaworld Hồ Tràm, Phan Thiết cùng với Aqua City. Sau khi triển khai bán Aqua City rầm rộ, nay Novaland đang chuẩn bị xoay trục để bán Novaworld Phan Thiết sau một thời gian án binh bất động.

Trước giờ pháp lý dự án luôn là yếu điểm của Novaland, tưởng như tại các tỉnh hành lang pháp lý thoáng hơn Saigon vì cần kêu gọi đầu tư thì Novaland sẽ triển khai dự án chuẩn chỉnh hơn. Nhưng như một thói quen, ông lớn tỷ đô lại áp dụng cách lách luật và mập mờ với khách hàng. Đó là việc áp dụng hình thức Văn bản thoả thuận tại Novaworld Phan Thiết tiềm ẩn nhiều rủi ro về phía người mua. Sau đây là những rủi ro của loại hình này :

Về cơ bản Novaland đưa ra Menu chính sách thanh toán theo " Văn bản thỏa thuận ". Khách hàng đã chọn phương án thanh toán vì vậy khó có thể dùng pháp lý để ép Novaland về việc sai khi thu tiền. Vì quy định của pháp luật là không được thu quá 30% khi chưa đủ pháp lý bán nhà hình thành trong tương lai .Tuy nhiên Novaland cũng lách luật là Novaland không trực tiếp làm hợp đồng bán nhà và cũng không thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà theo giai đoạn. Chỉ là Văn Bản Thỏa Thuận thôi mà chưa có quy định hạn mức thu tiền theo Văn Bản Thỏa Thuận.

Khi khách hàng căn cứ vào Luật kinh doanh BĐS điều 55 kết luận Novaland huy động vốn trái phép khi chưa có GPXD thì Novaland đưa ra lý lẽ để chối theo Luật dân sự: Novahomes là cty môi giới thu “tiền đặt cọc” không bị giới hạn % thu và dùng tiền đó để chứng minh tài chính với CĐT và ép CĐT thực hiện đúng tiến độ !!!

Novaland của thời điểm triển khai Sunrise hay Orchard Garden rất khác ngày nay, khi mà dù không kí Hợp đồng mua bán vẫn xây dựng ào ào và bàn giao nhà đầy đủ cho khách hàng. Còn với Novaworld là dù chưa xây nhưng tiền vẫn thu ào ào.

Còn kí Văn bản thoả thuận với người mua là bút sa gà chết , Nova họ đã tính sẵn hết rồi.

Khi kí Văn bản thoả thuận quan trọng nội dung là gì ?

- Nếu Văn bản thoả thuận hướng đến kí Hợp đồng mua bán ( không được thu quá 30 % ) thì khách hàng mới kiện được nếu Nova thu tiền mà không xây.

Còn Văn bản thoả thuận dẫn theo lối khác ( kí Hợp đồng thoả thuận, đặt cọc ) thì khách hàng đâm lao phải theo lao

Không thể dùng luật 30% để cãi được vì quan trọng cái khách hàng kí lúc đầu là Văn bản thoả thuận ( hợp đồng nđt cầm lưỡi )

Đối với những nhà đầu tư ( nđt ) ruột của Nova đã đầu tư một số dự án Novaland trước đây và sinh lời, nên vẫn đồng hành cùng Nova nhưng ở dự án Novaworld Phan Thiết khi Novaland đưa ra VBTT thì cũng đã thấy là rủi ro rồi, xem như tin tưởng uy tín của Novaland mà chấp nhận cuộc chơi.

Còn với tệp khách hàng mới, vì tin tưởng hình ảnh lộng lẫy Second home mà xuống tiền liệu có phải là đang đánh bạc quá rủi ro ? Nhất là khi dịch Covid 19 đã ảnh hưởng tới tâm lý, khả năng tài chính của nhóm khách hàng này để theo đuổi dự án.

Giờ đây, để hỗ trợ cho việc bán hàng của Novaworld Phan Thiết, Novaland đã đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận. Thật sự từ "cam kết" trong bđs càng mông lung, nhất là ở mảng nghỉ dưỡng khi có biến động như dịch Covid 19. Ví dụ như mẫu quảng cáo này với những con số trong mơ :

==> Vậy giá trị thành phẩm theo thời giá sẽ gia tăng giá trị nhẩm tính phải là tăng 150% - 200% so với giá trị sản phẩm dự án đang triển khai giới thiệu.

Nói về cam kết lợi nhuận thì thật khó nói lợi nhuận như thế nào, thị trường tương lai sắp tới sẽ ra sao không ai đoán chắc được. Nếu mọi thứ suôn sẻ thì người mua có lợi nhuận còn nếu thị trường bấp bênh người mua có được Nova chi trả đầy đủ như cam kết ? Bài học Alibaba với những cam kết và hàng chục công ty con còn ám ảnh. Tất nhiên so sánh Nova và Alibaba là khập khiễng nhưng cách lách luật cũng đã được pháp chế Nova nghiên cứu kĩ lưỡng. Chưa kể chiêu bài cam kết lợi nhuận còn tạo tâm lý bấu víu cho người mua, nếu thị trường xấu đi vẫn còn cái lãi suất cam kết từ Nova.

Thực tế nếu Novaland đang tích cực tìm kiếm nguồn tài chính để lưu thông ngoài vay BANK.

Vì vậy để duy trì buộc Novaland phải quay qua vay cá nhân - những người vào đầu ( F1 ) chính là người cho Novaland vay. Bù lại Novaland có đất, có đội ngũ sale inhouse và hệ thống sàn đại lý, có thương hiệu.

Khi F1 cho vay xong, Novaland lấy tiền đó làm truyền thông các thứ để kéo khách mua các đợt sau. Để bổ trợ, Novaland đã phát triển, thâu tóm hàng loạt các Brands tiện ích như Cafe, Gym, du lịch, ẩm thực, media - truyền thông để mang về triển khai tại Novaworld đi kèm hàng loạt ưu đãi, voucher cho khách hàng như một công cụ kích cầu khách hàng và hấp dẫn khách về ở lấp đầy khi dự án đi vào vận hành.

Có thể thấy, Nova cũng nỗ lực dồn tâm sức vào canh bạc lớn này. Hầu như Nova xác định mảng nghỉ dưỡng sẽ là chủ lực trong vài năm và tái lập uy tín phần nào hao mòn trong mấy năm qua. Novaland lại có phong cách triển khai tiến độ thần tốc khi pháp lý đã tương đối ổn thoả để đảm bảo không trễ hạn giao nhà.

Nhưng những rủi ro mà khách hàng có thể chịu cũng không nhỏ, đáng để đắn đo cân nhắc.

Canh bạc Novaland đưa ra là vậy, ai tin tưởng thì chơi và xuống tiền !

(*Bài viết thể hiện góc nhìn cá nhân của Thành viên The Interceptor - An Cư)