Từ những năm đầu thập niên 1990, khi thị trường còn sơ khai, hai thành phố này đã bắt đầu bước vào trạng thái “mày lên trước – tao đuổi theo sau”. Ai sống thời đó chắc sẽ nhớ cảnh đất cát bắt đầu nóng, cò đất vừa xuất hiện đã hô gi.á như đọc rap, mà TP.HCM thường “khởi động” trước, xong Hà Nội lại bứt lên đuổi sát, rồi lại đổi ngôi, rồi bên kia hồi phục và bám theo tiếp. Nói chung là cứ như hai người chơi cầu lông, bên kia đập quả này thì bên này phải tìm cách đập trả, không ai chịu nhường sân. Vũ trụ bất động sản mà có huy chương thì chắc hai nơi này phải khắc tên lâu rồi.
Đến 9 tháng đầu năm 2025, câu chuyện lại lên một nấc mới. Nguồn cung bất động sản mới toàn thị trường đã tăng gấp 1,2 lần so với cả năm 2024. Mà cái đáng chú ý nhất là trong “mớ hàng” đó, căn hộ cao cấp chiếm tới 67,8%, còn đất nền chiếm 32,2%. Tức là bây giờ hàng ra nhiều thật đấy, nhưng toàn đồ “chanh sả”, giống như đi ăn cơm bình dân mà 7 phần là sashimi, 3 phần là rau củ, còn cơm canh bình dân thì… hơi khó tìm. Nguồn cung cao cấp chiếm áp đảo như vậy làm tôi vừa mừng vì thị trường nhúc nhích trở lại, vừa lo vì nhu cầu thực của số đông lại không khớp với mặt hàng đang được bày lên kệ.
Giao dịch sơ cấp thì cũng khá ấn tượng: khoảng 70.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ gần 70%. Nhưng khi nhìn gi.á sơ cấp ở đô thị lớn, tôi mới thấy rõ cái “độ chênh pha” nó lộ nguyên hình: dao động từ 50 đến 400 triệu/m² – một dải rộng đến mức như thang đo độ giàu, lên xuống đủ cả. Phân khúc cao cấp tại Hà Nội trung bình khoảng 95 triệu/m², trong đó 43% nguồn cung có giá trên 120 triệu/m²; còn tại TP.HCM trung bình cũng khoảng 91 triệu/m². Hai nơi vẫn ngang tài ngang sức, vẫn “kè nhau” như cặp bài trùng.
Giờ hỏi vì sao Hà Nội và TP.HCM cứ đuổi nhau suốt 30 năm mà chưa chịu dừng lại? Tôi nhìn nó dưới 2 chiều. Một là, tốc độ phát triển đô thị của hai nơi này quá nhanh, dòng tiền, hạ tầng, dân nhập cư, việc làm… lúc nào cũng tạo ra nhu cầu lớn. Điều này về lý thuyết là tín hiệu khỏe, vì có cầu, có giao dịch thì thị trường mới có nhịp thở.
Nhưng chiều thứ hai mới đáng ngẫm: họ cứ đua giá nhưng lại đua ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thật của đa số là nhà vừa túi tiền. Khi “tay đua” cứ chạy lệch đường đua thực tế như vậy, nó dễ thành lệch pha nguy hiểm. Nó tạo ra rủi ro bong bóng cục bộ ở những phân khúc không đại diện cho nhu cầu thực.
Tư duy đòn bẩy tài chính và kinh nghiệm nhiều năm quan sát khiến tôi thấy cuộc đua giá liên tục này chưa chắc đã là câu chuyện đẹp nếu không có phanh dữ liệu minh bạch và không cân đối được nguồn cung phù hợp thu nhập. Ngưỡng 90+ triệu/m² ở cả hai nơi là con số làm mình phải đứng lại một nhịp để tự hỏi: “Ai là người thực sự đang mua? Tiền từ đâu đổ vào? Có phục vụ an cư hay chỉ là vòng quay lãi vốn?”
Nên là, tôi không phủ nhận hai thị trường đua nhau là năng động, là “có sức sống”, nhưng nếu sống mà không có phanh, không có nhịp điều chỉnh thì dễ thành chạy quá đà. Người mua nhà giờ cần tỉnh táo hơn, không phải nhìn Hà Nội hay TP.HCM tăng giá bao nhiêu mà là mình hợp với phân khúc nào, dòng tiền mình chịu được bao nhiêu để không “đu trend” rồi vỡ nhịp tài chính.