Nếu chỉ nhìn bảng giá bất động sản Hà Nội thời gian gần đây, nhiều người rất dễ rơi vào trạng thái nghi ngờ chính mình. Không phải nghi ngờ thị trường, mà nghi ngờ là mình đã vô tình mở nhầm bảng giá… nội đô. Bởi những cái tên từng được coi là vùng ven như Thanh Trì, Gia Lâm, Hà Đông hay Hoài Đức giờ đây xuất hiện với mức giá khiến người mua phải ngồi thẳng lưng.

Thanh Trì hiện có giá rao bán căn hộ quanh mức 74 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng khoảng 158% so với đầu năm 2023. Gia Lâm và Hà Đông cũng không kém cạnh, lần lượt quanh mốc 80 triệu và 75 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng gần 143% chỉ trong vòng hai năm. Hoài Đức thì rất nhanh chóng nhập hội, bám sát mặt bằng mới khoảng 75 triệu đồng mỗi mét vuông. Những con số này từng là đặc quyền của khu vực trung tâm, nay đã phổ biến ở những nơi mà muốn vào phố phải tính bằng… thời gian chứ không phải khoảng cách.

Trong khi đó, các quận lõi như Ba Đình hay Hai Bà Trưng lại tăng giá chậm hơn hẳn, chỉ khoảng 69 đến 92%. Nghĩa là tiền đang chạy ra vùng ven nhanh hơn chạy vào trung tâm, một hiện tượng nghe qua thì rất hiện đại, nhưng ngẫm kỹ lại thấy hơi… hồi hộp.

Người ta nói vùng ven tăng mạnh vì xuất phát điểm thấp, vì hạ tầng vành đai mở ra, vì Hà Nội không còn đất ở trung tâm. Tất cả đều đúng. Nhưng có một điều cũng đúng không kém, đó là giá tăng thì rất nhanh, còn đời sống thì vẫn cần thời gian. Bỏ ra 70 đến 80 triệu đồng cho mỗi mét vuông ở vùng ven, đổi lại là 45 đến 60 phút di chuyển mỗi ngày, xung quanh vẫn là công trường, dịch vụ đang hoàn thiện dần, cảm giác tiện nghi phần nhiều nằm trên bản vẽ và phối cảnh.

Mua nhà vùng ven lúc này giống như đặt cược vào một lời hứa. Lời hứa rằng vài năm nữa đường sẽ thông, trường sẽ mở, trung tâm thương mại sẽ đông, và quãng đường đi làm sẽ bớt mệt. Lời hứa ấy không sai, chỉ là người mua đang trả tiền trước cho tương lai, trong khi hiện tại thì vẫn phải chịu đựng kha khá bất tiện.

Với người mua để ở, nếu xác định sống lâu dài và chấp nhận được việc xa trung tâm, bài toán có thể vẫn hợp lý. Nhưng với người mua mang theo kỳ vọng vài năm nữa bán lại cho người khác với giá cao hơn, câu chuyện bắt đầu khó hơn. Bởi khi vùng ven đã được định giá gần bằng nội đô, người mua sau sẽ rất tỉnh táo đặt câu hỏi tại sao không cố thêm một chút để ở gần trung tâm hơn.

Nhà đầu tư đến sớm thì đã thắng, điều này không cần bàn. Nhưng người bước vào ở mặt bằng giá 70 đến 80 triệu đồng mỗi mét vuông đang mua không chỉ căn hộ, mà còn mua cả niềm tin rằng thu nhập của xã hội sẽ kịp chạy theo giá nhà. Đây là một niềm tin cần rất nhiều kiên nhẫn, và không phải ai cũng đủ sức chờ.

Vấn đề của vùng ven hiện nay không phải là không có tiềm năng, mà là tiềm năng đã được bán gần hết vào giá. Giá đi trước, chất lượng sống đi sau, và phần chênh lệch được bù đắp bằng kỳ vọng. Kỳ vọng thì cần thiết, nhưng nếu dùng quá nhiều, nó rất dễ làm người mua mệt.

Có lẽ, trong giai đoạn này, điều quan trọng nhất là sự bình tĩnh. Nhà để ở thì nên tự hỏi mình có sống ổn với quãng đường đi lại ấy không. Nhà để đầu tư thì nên tự hỏi mình có bán được cho người đến sau hay không. Bởi không phải ai cũng muốn trả giá nội đô cho một cuộc sống vẫn đang trong giai đoạn tập dượt.