Theo VARS:

Hơn 128.000 sản phẩm nhà ở mới được chào bán – tăng 88% so với năm trước, cao nhất kể từ 2019 đến nay. Con số này nghe qua đủ khiến nhiều người tưởng rằng: à, cuối cùng thì thị trường cũng đã trở lại, người dân sắp được mua nhà rồi.

Nhưng khoan. Đọc tiếp mới thấy, cái “nhà” mà thị trường đang hào hứng bày ra, hình như không dành cho số đông đang… thuê trọ.

Trong rổ nguồn cung mới ấy, chung cư chiếm tỷ trọng áp đảo. Nghe cũng hợp lý, vì đất nội đô đâu còn nhiều. Nhưng điều thú vị nằm ở chỗ: khoảng 25% số căn hộ mở bán mới có giá trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.

Tức là, trong lúc nhiều người trẻ vẫn đang cân đo từng mét vuông để xem căn 45 m² có đủ kê giường  tủ , bàn làm việc hay không, thì thị trường lại rất hào hứng chào bán những căn hộ mà mỗi mét vuông có giá ngang… một chiếc xe máy tay ga hạng sang.

Nếu gọi đây là “lệch pha cung – cầu” thì có phần học thuật quá. Gọi nôm na, đây là câu chuyện quen thuộc: người cần nhà thì không với tới, người với tới thì mua thêm căn nữa.

Theo VARS IRE, tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường năm 2025 đạt 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Một con số không hề thấp. Nhưng đào sâu thêm, bức tranh bắt đầu đổi màu. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên.

Tức là, phần lớn căn hộ được bán ra không phải để “ở”, mà để “nắm”.

Ở đâu đó trong các phòng bán hàng sang trọng, những câu nói quen thuộc vẫn vang lên: Anh chị mua giữ tài sản, Khu này tiềm năng lắm, Để vài năm nữa bán lại là có lời. Còn câu “mua để ở lâu dài” thì… có, nhưng ít, và thường đi kèm một tiếng thở dài.

Khoảng 10% giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn – con số này không lớn, nhưng đủ để cho thấy dòng tiền đầu tư vẫn đang chiếm vai chính. Người mua không hẳn là không sợ rủi ro, chỉ là họ quen với việc chấp nhận rủi ro, miễn là tài sản còn đó, bảng giá còn treo, và niềm tin “bất động sản không bao giờ lỗ” vẫn chưa bị lung lay hoàn toàn.

Hệ quả là gì? Là giá tiếp tục tăng, đều đặn và bền bỉ, trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Dù thanh khoản có dấu hiệu chững lại vào cuối năm, khi lãi suất nhích lên, dòng tiền trở nên dè dặt hơn, thì mặt bằng giá vẫn không hề có ý định quay đầu.

👉Người bán nói: Giá này là hợp lý rồi.

👉Người mua để ở nghĩ thầm: Hợp lý với ai?

Thị trường lúc này giống như một bữa tiệc mà khách mời chính là nhà đầu tư, còn người mua ở thực thì đứng ngoài, ngó vào qua ô cửa kính, nghe mùi đồ ăn mà không biết bao giờ đến lượt mình được ngồi vào bàn.

Cái đáng nói không chỉ là chuyện giá cao, mà là cấu trúc thị trường đang nghiêng hẳn về một phía. Khi dòng tiền đầu tư áp đảo, sản phẩm được thiết kế để “giữ giá” hơn là “để sống”. Diện tích có thể không lớn, nhưng giá phải cao. Tiện ích phải đủ sang để kể câu chuyện đầu tư, chứ không nhất thiết phải phù hợp với sinh hoạt của một gia đình trẻ.

Và thế là, nhà ở dần biến thành sản phẩm tài chính mang hình hài căn hộ.

Cuối năm 2025, khi lãi suất bắt đầu nhúc nhích, không khí thị trường bớt ồn ào hơn. Nhà đầu tư chậm lại một nhịp, không còn xuống tiền ào ào như giai đoạn trước. Nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc thị trường quay về phục vụ nhu cầu ở thực. Nó chỉ đơn giản là… tạm nghỉ lấy sức.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân – thứ mà xã hội cần nhất vẫn tiếp tục khan hiếm. Không phải vì không ai muốn làm, mà vì làm ra thì khó bán theo logic lợi nhuận hiện tại. Và thế là, giấc mơ an cư của nhiều người vẫn nằm đâu đó rất xa, trên những tầng mây cao cấp của thị trường.

Năm 2025 khép lại với một thị trường bất động sản nhìn thì đông vui, số liệu thì đẹp, giao dịch thì không tệ. Nhưng đằng sau lớp vỏ phục hồi ấy là một câu hỏi vẫn chưa có lời đáp: bao giờ nhà ở quay trở lại đúng vai trò của nó, là nơi để ở, trước khi là nơi để đầu tư?

Câu hỏi đó, có lẽ vẫn sẽ còn được nhắc lại, ít nhất là cho đến mùa báo cáo năm sau.