Mua một căn chung cư.

Cho thuê đều đều mỗi tháng.

Tiền thuê trả lãi ngân hàng.

Còn mình giữ nhà, chờ tăng giá.

Nghe qua thì quá hợp lý. Hợp lý đến mức ai cũng từng tin rằng đó là con đường an toàn, bền vững, vừa có dòng tiền vừa có tài sản. Chỉ đến khi ngồi xuống, mở Excel, và gõ từng con số một cách nghiêm túc, tôi mới hiểu: đầu tư bằng niềm tin khác xa đầu tư bằng phép tính.

Lấy ví dụ rất phổ biến hiện nay: một căn chung cư giá khoảng 5 tỷ đồng. Thị trường cho thuê tốt lắm thì được 11–12 triệu đồng mỗi tháng. Một năm, thu về khoảng 132–144 triệu. Nghe vẫn có vẻ ổn. Nhưng khi lấy con số đó chia cho giá trị căn hộ, hiệu suất chỉ rơi vào khoảng 2,5–2,8%/năm.

Đến đây, nhiều người bắt đầu im lặng. Vì cùng lúc đó, tiền gửi tiết kiệm đã quanh 4–5%/năm, không phải quản lý khách thuê, không phải sửa nhà, không lo nhà trống, cũng chẳng cần cầu mong giá bất động sản tiếp tục đi lên.

Và câu chuyện sẽ còn “đắt” hơn rất nhiều nếu căn hộ ấy được mua bằng đòn bẩy tài chính.

Giả sử vay 2 tỷ đồng. Mỗi tháng, tiền gốc và lãi khoảng 16–18 triệu. Trong khi tiền thuê chỉ có 11–12 triệu. Nghĩa là ngay từ tháng đầu tiên, nhà đầu tư đã phải bù thêm 4–6 triệu. Không phải lúc khó khăn, mà là… đều đặn, như một khoản chi cố định. Một năm bù khoảng 50–70 triệu, chưa tính lúc nhà trống, khách trả sớm, hay thị trường chững lại.

Đó là chưa kể những khoản chi phí mà trước khi mua, rất ít người hào hứng nhắc đến. Sơn sửa sau vài năm sử dụng. Thay nội thất hỏng. Phí môi giới khi tìm khách mới. Một tháng trống nhà giữa hai hợp đồng. Chỉ cần một lần sửa lớn là 20–50 triệu đi rất nhanh, nhẹ như chưa từng tồn tại.

Cộng tất cả lại, lợi nhuận cho thuê thực tế có khi chỉ còn khoảng 2%/năm, thậm chí thấp hơn. Một mức sinh lời đủ để… giữ tinh thần lạc quan, chứ khó gọi là hấp dẫn về mặt tài chính.

Trong khi đó, giá nhà lại chạy một đường rất khác với giá thuê. Có nơi giá chung cư tăng 30–40% chỉ sau vài năm, nhưng giá thuê chỉ nhích 8–10%, thậm chí đứng yên. Khoảng cách giữa giá mua và giá thuê ngày càng lớn, và hiệu suất cho thuê vì thế ngày càng bị kéo xuống.

Thị trường lúc này không còn ưu ái cho câu chuyện mua chung cư cho thuê là an toàn. Nó chỉ còn phù hợp với một nhóm rất cụ thể: người dày vốn, không áp lực vay, xác định giữ tài sản dài hạn và chấp nhận dòng tiền thấp. Khi đó, tiền thuê chỉ mang tính phụ, còn lợi nhuận chính nằm ở câu chuyện tăng giá trong tương lai.

Nhưng nếu bước vào thị trường với tâm thế lấy tiền thuê nuôi tiền vay, thì bài toán cần được làm kỹ gấp đôi. Vì chỉ cần sai một giả định, lãi suất tăng, nhà trống lâu hơn dự kiến, giá thuê không tăng, toàn bộ câu chuyện đầu tư có thể chuyển từ “an toàn” sang “chịu đựng”.

Nhìn lại, tôi không cho rằng đầu tư chung cư cho thuê là sai. Nó chỉ không còn là kênh dễ ăn như nhiều người từng nghĩ. Và trong bối cảnh hiện tại, thứ nguy hiểm nhất không phải là lãi suất, mà là việc bước vào một khoản đầu tư lớn với quá nhiều niềm tin và quá ít phép tính.

Có lẽ, sự “tỉnh ngộ” lớn nhất của nhiều nhà đầu tư lúc này không nằm ở chuyện lời hay lỗ, mà ở việc nhận ra: bất động sản cũng là một bài toán tài chính, và bài toán nào cũng có thể sai nếu làm bằng cảm giác.