Nếu không đủ tỉnh, người mua rất dễ rơi vào tâm trạng quen thuộc: không mua bây giờ là mất cơ hội.

Nhưng khi bước ra khỏi phòng sales, uống cốc cà phê và ngồi nghĩ lại, nhiều người mới giật mình.

Thị trường chung cư thời gian gần đây đang xuất hiện ngày càng rõ một “nghề” mới: nghề tạo sốt. Công cụ chính không gì khác ngoài booking ảo và kịch bản cháy hàng siêu tốc

Booking, về lý thuyết, chỉ là đặt chỗ. Một hình thức thể hiện nhu cầu quan tâm, chưa phải giao dịch mua bán. Nhưng trong thực tế, booking đang bị biến tướng thành thước đo sức nóng thị trường. Có dự án móng còn chưa xong, pháp lý đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng đã công bố… 1.500 booking cho hơn 800 căn hộ.

Con số nghe qua đủ khiến người mua ở thực toát mồ hôi: Không nhanh là hết

Đến ngày mở bán, kịch bản quen thuộc bắt đầu. Sàn giao dịch thông báo hết hàng.Nhân viên nói nhỏ: Anh chị thông cảm, căn đẹp đã có người giữ trước. Nhưng chỉ vài ngày sau, thậm chí vài giờ sau, chính những căn “đã hết” ấy lại xuất hiện trên thị trường thứ cấp, kèm theo một khoản “phí chênh” rất… linh hoạt: vài trăm triệu, có nơi cả tỷ đồng.

Bản chất của câu chuyện không quá phức tạp. Một phần hàng được sàn và môi giới ôm trước, tạo cảm giác khan hiếm. Khi nhu cầu bị kích thích đủ mạnh, giá ngoài hợp đồng bắt đầu xuất hiện. Và thế là thị trường hình thành một tầng giá ngầm, nơi người mua trả tiền thật, nhưng giá trị thì không nằm trọn trong hợp đồng chính thức.

Điều đáng nói là trong cuộc chơi này, người mua ở thực luôn ở thế yếu. Họ không đủ thời gian, không đủ thông tin, càng không đủ sự “liều” để mặc cả. Trước áp lực cháy hàng, rất nhiều người chấp nhận xuống tiền chỉ vì sợ… mất suất.

Các sự kiện mở bán vì thế ngày càng giống sân khấu. Có nơi bố trí quân xanh quân đỏ, người đứng lên tranh căn, người chạy qua chạy lại xin suất, bảng điện tử nhấp nháy liên tục để tạo cảm giác mọi thứ đang diễn ra với tốc độ chóng mặt. Trong bầu không khí ấy, lý trí rất dễ bị đẩy ra ngoài cửa.

Hệ quả của booking ảo không chỉ dừng lại ở việc người mua mất tiền chênh. Nó để lại một hậu quả lớn hơn: làm méo mó hoàn toàn quan hệ cung, cầu. Giá căn hộ bị đẩy lên không phải vì thiếu nhà, mà vì thiếu… sự minh bạch. Người mua ở thực bị đẩy xuống đáy chuỗi giá trị, trong khi mặt bằng giá mới được thiết lập dựa trên kỳ vọng và tâm lý hơn là nhu cầu thật.

Nguy hiểm hơn, khi giá bị thổi lên bằng những cơn sốt giả, chính thị trường cũng tự bắn vào chân mình. Người mua sau đó trở nên thận trọng hơn, thanh khoản suy giảm, còn những người đã mua với giá cao thì mắc kẹt trong niềm tin rằng rồi cũng sẽ có người mua lại,

Vấn đề không nằm ở việc thị trường có sốt hay không. Vấn đề nằm ở chỗ, sốt thật hay sốt do dàn dựng. Một thị trường lành mạnh không cần booking ảo để chứng minh sức hút. Nó được đo bằng giao dịch thật, người ở thật và giá trị sử dụng thật.

Để chấm dứt vòng xoáy này, giải pháp không thể chỉ trông chờ vào sự tỉnh táo của người mua. Cần siết lại quy trình booking, minh bạch số lượng căn bán ra, hạn chế tình trạng găm hàng và xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, thu tiền chênh trái quy định. Khi luật chơi rõ ràng, sân khấu tự khắc sẽ bớt diễn.

Còn với người mua, đặc biệt là người mua để ở, có lẽ điều quan trọng nhất lúc này không phải là mua nhanh, mà là mua tỉnh. Kiểm tra pháp lý, hỏi rõ số lượng hàng thực bán, đừng để những bảng điện tử nhấp nháy quyết định cả một khoản tiền tích cóp nhiều năm.

Bởi suy cho cùng, nhà là để ở, không phải để chạy theo những cơn cháy hàng trong tích tắc, vốn có thể chỉ cháy… trên kịch bản.