Anh Quang Thắng ở Từ Liêm kể rằng căn chung cư 59 m² anh mua từ tháng 10/2025 đến giờ vẫn nằm im trên các trang rao bán. Giá thì không tăng, không giảm, đúng bằng lúc mua vào: 5,4 tỷ đồng. Nghe thì có vẻ hợp lý, nhưng thực tế lại phũ phàng. Khách tới xem nhà có, nghe giá xong thì… gật đầu chào ra về, rồi bặt vô âm tín.
Câu chuyện của anh Thắng không phải cá biệt. Anh Nguyễn Phi ở Hà Đông cũng trong tình cảnh tương tự. Giữa năm ngoái, anh mua một căn chung cư 43 m² giá 3,4 tỷ đồng, trong bối cảnh môi giới liên tục thúc: “Không chốt nhanh là có người đặt cọc liền”. Tin vào viễn cảnh lướt sóng kiếm lời, anh xuống tiền không do dự. Nhưng đến lúc cần bán, dù chỉ rao chênh 200 triệu, căn nhà vẫn… chưa tìm được chủ mới.
Đọc đến đây, tôi chợt nhận ra một điều rất thú vị: thị trường thì “sốt”, nhưng không phải ai cũng sốt theo được. Sốt ở đây là sốt giá trên bảng rao, sốt trong câu chuyện môi giới kể, còn khi người mua thật móc ví ra thì mọi thứ lại chậm hẳn.
Một chủ sàn môi giới tại Hà Nội cũng thừa nhận thanh khoản đang chững lại. Giá đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả, trong khi lãi suất có xu hướng tăng, khiến người mua không còn vội vàng. Người cần nhà vẫn còn đó, nhưng họ bắt đầu chọn cách… đứng nhìn thêm một chút, chờ thị trường tự điều chỉnh.
Và thế là xuất hiện một nghịch lý rất quen thuộc: giá thì cao, người bán thì nhiều, nhưng giao dịch lại ít. Chủ nhà nhìn bảng giá xung quanh để định giá căn hộ của mình, trong khi người mua nhìn thu nhập và khoản vay để quyết định có xuống tiền hay không. Hai bên gặp nhau ở cùng một thị trường, nhưng đứng ở hai bờ suy nghĩ khác nhau.
Câu chuyện “rao mãi không bán được” cho thấy chung cư không phải cứ mua là lãi, cứ rao là có người chốt. Thị trường bây giờ không còn là cuộc chơi của cảm xúc hay tin đồn. Người mua ngày càng tỉnh táo hơn, họ so sánh kỹ, cân đo lâu, và sẵn sàng bỏ qua nếu thấy giá chưa hợp lý.
Có thể chung cư vẫn đang ở mặt bằng giá cao, nhưng rõ ràng, không phải căn nào cũng có thanh khoản tốt. Nhà đẹp, vị trí ổn, giá hợp lý thì vẫn bán được. Còn nếu chỉ trông chờ vào câu chuyện “thị trường đang sốt”, rất có thể người sốt đầu tiên lại chính là… người bán.
Suy cho cùng, bất động sản không chỉ là chuyện giá lên hay xuống, mà là chuyện có người sẵn sàng mua ở mức giá đó hay không. Khi người mua đã biết chờ đợi, thì người bán cũng sẽ phải học cách kiên nhẫn hơn, hoặc chấp nhận rằng, sốt không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với dễ bán.
Ở một góc nhìn khác, câu chuyện “rao mãi không bán được” cũng phản ánh một sự thay đổi khá thú vị trong tâm lý người mua nhà hiện nay. Nếu vài năm trước, đi xem nhà giống như đi chạy deadline, hôm nay không chốt là mai mất suất thì bây giờ, người mua lại có tâm thế rất… thư thái. Họ đi xem nhà như đi dạo: xem cho biết, hỏi cho vui, về nhà suy nghĩ tiếp, rồi… để đó.
Người mua bây giờ không còn dễ bị cuốn theo câu chuyện có khách khác đang hỏi. Họ hỏi rất thật: vay bao nhiêu, trả mỗi tháng bao nhiêu, lỡ công việc chững lại thì sống ra sao. Khi câu trả lời chưa đủ an tâm, họ sẵn sàng… về ngủ một giấc, hôm sau tính tiếp. Nhà không chạy mất, chỉ có người bán là sốt ruột thêm.
Cũng vì thế, không ít căn hộ đang rơi vào trạng thái rất lạ: giá thì cao, nhưng không ai dám chạm vào. Chủ nhà không muốn hạ giá vì sợ “bán hớ”. Người mua không dám mua vì sợ “ôm đỉnh”. Hai bên nhìn nhau qua màn hình rao bán, mỗi bên đều chờ bên kia xuống nước trước.
Có lẽ, thị trường chung cư bây giờ không thiếu nhà, cũng không thiếu người muốn mua. Thứ thiếu nhất chỉ là một mức giá khiến cả hai bên đều cảm thấy… ngủ ngon. Và chừng nào điều đó chưa xảy ra, thì câu chuyện “chung cư sốt nhưng nhà tôi vẫn ế” chắc vẫn còn được kể tiếp, với nhiều phiên bản khác nhau, ở rất nhiều khu chung cư trên cả nước.