Cuối năm 2025, giá căn hộ TP.HCM tiếp tục đi lên theo cách khá… đều tay. Theo One Mount Group, chỉ trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp căn hộ đã tăng thêm khoảng 9–13% so với quý trước. Nghĩa là, nếu bạn đi xem nhà vào đầu quý, rồi hẹn để suy nghĩ thêm, thì đến lúc quay lại, giá đã kịp… nghĩ xong trước bạn.
Ở khu vực trung tâm, mặt bằng giá căn hộ hiện quanh mốc 103 triệu đồng/m². Con số này nghe có vẻ tròn trịa, nhưng nếu quy ra thực tế thì khá “sắc”: một căn hộ 70 m² giờ đây tương đương hơn 7 tỷ đồng, chưa tính nội thất, phí bảo trì và vài khoản “nho nhỏ” khác đi kèm giấc mơ an cư.
Chưa kể, nhiều dự án mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang còn tự tin neo giá 180–200 triệu đồng/m². Những mức giá này xuất hiện ngày càng nhiều, không còn là điểm nhấn cá biệt, mà dần trở thành một phần quen thuộc của thị trường. Và khi phân khúc trên liên tục lập đỉnh, mặt bằng chung cũng bị kéo lên theo, một cách rất tự nhiên.
Rời trung tâm ra khu Đông mở rộng, nơi từng được xem là vùng “dễ thở” hơn, giá căn hộ cũng không còn nhẹ nhàng như trước. Hiện nay, giá bình quân tại khu vực này đã lên khoảng 52 triệu đồng/m². Chỉ trong vòng một quý, mức giá này tăng thêm hơn 10%, còn so với cùng kỳ năm trước thì đã cao hơn khoảng một phần tư.
Nhiều dự án mới mở bán nhanh chóng chạm mốc 50–70 triệu đồng/m². Nếu vài năm trước, mức giá này còn gây tranh luận, thì hiện tại, nó được tiếp nhận khá… bình tĩnh.
Trong khi đó, căn hộ dưới 40 triệu đồng/m², từng là “điểm tựa” của người mua ở thực giờ đây chỉ còn xuất hiện lác đác. Ít đến mức không đủ để giữ cho mặt bằng giá chung… bớt căng.
Điều này đồng nghĩa với việc: nguồn cung thì nhiều, nhưng sản phẩm phù hợp với số đông người mua lại rất ít. Các dự án triển khai gần đây chủ yếu neo giá 55–65 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung dưới 40 triệu đồng/m² chỉ còn lại lác đác, không đủ để duy trì một mặt bằng giá “dễ chịu” cho thị trường.
Sự lệch pha này đang tác động trực tiếp đến nhóm người mua ở thực, lực lượng vốn được xem là trụ cột của thị trường. Với mức giá hiện tại, một căn hộ 60 m² tại TP.HCM đã dễ dàng vượt mốc 3 tỷ đồng. Con số này kéo theo yêu cầu vốn tự có ban đầu vài trăm triệu đồng, cùng nghĩa vụ trả nợ kéo dài 15–25 năm.
Nhiều người trẻ, dù có thu nhập ổn định, vẫn phải ngồi lại với bài toán tài chính khá căng: mỗi tháng trả ngân hàng bao nhiêu thì vẫn còn đủ tiền sống?. Và câu trả lời, trong không ít trường hợp, là… không đủ thoải mái.
Trước đà tăng giá, xu hướng phổ biến của người mua là dịch chuyển ra xa trung tâm hơn để tìm cơ hội sở hữu. Nhưng “mua được nhà” không đồng nghĩa với việc giải xong bài toán an cư. Khoảng cách di chuyển dài hơn, chi phí sinh hoạt phát sinh, thời gian đi lại mỗi ngày kéo dài… dần trở thành những “chi phí ẩn” mà nhiều gia đình phải chấp nhận đánh đổi.
Có người mua được nhà, nhưng đổi lại là mỗi ngày thêm một tiếng trên đường. Có người giảm được tiền mua, nhưng tăng thêm áp lực nuôi xe, nuôi con, nuôi… sự mệt mỏi. Và cũng có không ít người, dù đã cân nhắc rất lâu, vẫn quyết định tiếp tục thuê nhà, đơn giản vì chưa tìm được sản phẩm nào thực sự phù hợp khả năng tài chính.
Giá căn hộ TP.HCM chạm ngưỡng 50–100 triệu đồng/m² không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà là câu chuyện của lựa chọn sống. Khi bảng giá ngày càng đi xa thu nhập, người mua buộc phải điều chỉnh kỳ vọng: mua nhỏ hơn, mua xa hơn, hoặc mua muộn hơn.
Còn giấc mơ an cư? Nó vẫn ở đó, chỉ là hiện nay, để chạm tới, người mua phải với tay dài hơn rất nhiều so với trước.