Rồi từ đó, nhiều người đưa ra kết luận nghe rất "xuôi tai": Khi nào tiền thuê nhà chưa đạt 5 - 6%/năm thì dân mình vẫn sẽ chọn đi thuê cho lành, dại gì mà đi vay bank mua nhà!
Đọc qua thì thấy logic lắm, toán học chuẩn chỉ từng con số. Nhưng đứng ở góc độ một người lăn lộn trên thị trường, quan sát cả tâm lý người mua lẫn dòng tiền thực tế, tui thấy câu chuyện này nó đa chiều và cay đắng hơn mấy phép tính cộng trừ trên giấy nhiều lắm các bác ạ!
1. Nhìn sang "nhà người ta": Bài học từ Thượng Hải, Seoul
Mấy bác hay lấy so sánh: "Này nhé, ở trung tâm mấy thành phố lớn như Thượng Hải hay Seoul, tiền cho thuê nhà tầm 2.5 - 3%/năm nhưng lãi suất vay bank của họ chỉ có 2%/năm thôi. Cho thuê xong thừa tiền trả lãi ngân hàng mà vẫn còn dư bỏ túi. Thế nên bên đó người ta mới đi vay mua nhà!"
So sánh thế nghe thì sang, nhưng lại quên mất một thực tế phũ phàng: Bản chất nền kinh tế và cấu trúc thị trường của mình nó khác xa họ!
Lãi suất ở nước ngoài thấp: Vì kinh tế họ đã phát triển ổn định, kiểm soát lạm phát cực tốt nên lãi suất duy trì ở mức siêu rẻ.
Lãi suất Việt Nam biến động mạnh: Nền kinh tế đang phát triển, lạm phát luôn là con ngáo ộp rình rập, nên lãi suất vay BĐS của ngân hàng mình chẳng bao giờ có giá "hạt dẻ" 2 - 3% dài hạn được.
Bởi vậy, nếu cứ ngồi chờ cho đến ngày "tiền cho thuê nhà cao hơn lãi suất ngân hàng" ở Việt Nam thì e rằng... các bác chờ đến mùa thất bát! Ở mình, BĐS chưa bao giờ sống nhờ dòng tiền cho thuê (Rental Yield), mà nó sống nhờ sự kỳ vọng tăng giá tài sản trong tương lai (Capital Gain).
2. Sự thật phũ phàng: "Thuê nhà cho lành" hay bẫy tâm lý của kẻ chậm chân?
Bác nào bảo: "Thôi, chênh lệch giữa tiền thuê (2-3%) và tiền lãi (12-15%) to quá, tui đi thuê nhà ở cho nhàn cái đầu!" – Nghe thì rất thông thái và tĩnh tâm. Nhưng cuộc đời đâu có bình yên như thế!
Tiền thuê nhà không đứng yên: Hôm nay bạn thuê căn 10 triệu/tháng. 2 năm sau chủ nhà nhìn mặt bằng chung tăng, họ chốt hạ: "Tháng sau tăng lên 13 triệu, không ở thì dọn đồ!". Bạn lại ôm đồ đạc, con cái đi tìm tô hố mới. Cái giá của sự "nhàn đầu" là sự bất an trường kỳ.
Cuộc đua với giá nhà: Bạn ôm tiền đi gửi tiết kiệm hoặc dùng tiền đó đi thuê nhà, tưởng mình khôn. Nhưng đến khi quay lại nhìn, giá cái chung cư ngày xưa bạn nghía nó đã phi từ 4 tỷ lên 6 tỷ mất rồi.
Một bác từng chia sẻ rất thật: "Tôi mua năm 2024, lúc đó săn được gói lãi ưu đãi 6%/năm fixed dài hạn, vay tận 20 năm. Tới giờ tính ra giá căn nhà đã vọt lên 40%. Giờ lãi thả nổi có nhích lên chút đỉnh thì tổng tài sản tôi vẫn dương đậm!"
Đấy! Người ta thắng không phải vì tiền cho thuê nhà cao, mà vì người ta chọn đúng thời điểm, chốt được gói vay ngon và ăn trọn sóng tăng giá của BĐS.
3. Thế rốt cuộc, tầm này có nên VAY 70% MUA NHÀ?
Tới đây thì tui phải nóithật một câu: Tầm này mà bác nào vỗ ngực liều ăn nhiều, tung gạch vay hẳn 70% để đu chung cư giá cao thì đúng là... gan to bằng cái nia!
Cuộc chơi đòn bẩy lúc này phân hóa cực kỳ khốc liệt:
❌ CỬA TỬ: Vay 70% để "Lướt sóng" hoặc kỳ vọng ăn tiền cho thuê
Vay 70% tức là bạn đang thả mình cho ngân hàng "xào nấu". Khi hết thời gian ưu đãi lãi suất (0%), lãi thả nổi nhảy lên 12 - 14%/năm thì tiền cho thuê 2 - 3% chỉ như "muối bỏ bể".
Lãi vay nó gặm sạch tiền lương hàng tháng, khiến bạn rơi vào trạng thái kiệt quệ tài chính. Chỉ cần trật nhịp thu nhập 2-3 tháng là ngân hàng gõ cửa ngay!
✔️ CỬA SỐNG: Vay 30 - 40% cho nhu cầu "Ở thật", cơ cấu dòng tiền chuẩn
Người mua ở thật họ không nhìn vào việc "cho thuê được bao nhiêu %". Họ nhìn vào việc: Mỗi tháng trả gốc lãi hết bao nhiêu? Có đè bẹp chi phí sinh hoạt gia đình không?
Nếu vay ở mức an toàn (dưới 50%), dùng thu nhập cứng để gánh lãi, thì việc sở hữu một tài sản lõi nội thành vẫn là kênh trú ẩn chống lạm phát tuyệt vời nhất về dài hạn.
TÓM LẠI MỘT CÂU:
Đừng đem công thức của Thượng Hải hay Seoul áp nguyên xi vào Hà Nội, Sài Gòn rồi ngồi khấn cho giá nhà sập để đi nhặt. Cũng đừng nghe mấy lời đường mật "bơm thổi" mà cắm đầu đi vay 70% giữa lúc lãi suất thả nổi rình rập.
Mua BĐS ở Việt Nam, thời điểm và tỷ lệ đòn bẩy là ranh giới giữa "Đổi đời" và "Vỡ nợ". Biết mình biết ta, tiền trong túi có bao nhiêu thì gắp mắm đĩa đấy. Người thông minh không phải là người không bao giờ vay, mà là người biết rút chân ra trước khi cái bẫy lãi suất kịp sập xuống!