Nhiều bác nhìn vào bảo thị trường "ngáo", bảo bất động sản đang có biến. Nhưng ngẫm kỹ, đứng ở góc độ người làm nghề lẫn người từng va chạm dòng tiền, em thấy chuyện này nó logic một cách... cay đắng!
Nhiều người chửi chủ đầu tư "ngáo giá", nhưng đặt địa vị họ mới thấy họ cũng đang méo mặt:
Chi phí đầu vào tăng phi mã: Quỹ đất ngày càng hiếm, tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường, giá vật liệu xây dựng (thép, xi măng, cát) tăng, nhân công tăng, lại thêm chi phí thủ tục pháp lý kéo dài cả năm trời... Tổng chi phí đội lên ngút ngàn thì lấy đâu ra nhà giá rẻ?
Chiêu bài "giãn dòng tiền": Bán giá cao nhưng họ cho các bác trả chậm 2–3 năm, hoặc hỗ trợ lãi suất 0%. Bản chất là họ đã tính sẵn chi phí tài chính đó vào giá bán rồi. Khách mua cảm thấy "dễ thở" vì mỗi tháng chỉ phải nộp một ít, không cần ôm một cục tiền mặt lớn ngay lập tức.
Vậy sao hàng thứ cấp (chủ cũ bán lại) lại giảm 10 - 20%?
Đây mới là nơi diễn ra những câu chuyện "nước mắt đầm đìa" của dân đầu tư lướt sóng hoặc người mua nhà dính bẫy tài chính:
Gánh nặng lãi vay: Nhiều bác giai đoạn trước dùng đòn bẩy quá đà, hết thời gian ưu đãi lãi suất, rơi đúng vào cảnh lãi thả nổi nhảy vọt. Tiền gốc lẫn lãi mỗi tháng bào mòn sức lực, chịu không nổi nhiệt thì bắt buộc phải "xả hàng", chấp nhận cắt lỗ 10 - 20% để giải chấp ngân hàng, thu tiền về bảo toàn tính mạng.
Áp lực tiền mặt (Cash is King): Mua nhà thứ cấp thì ưu điểm là thấy tận mắt, sờ tận tay, nhận nhà ở ngay. Nhưng cái khó nhất là phải có sẵn một cục tiền mặt lớn để sang tên. Người có sẵn vài tỷ tiền mặt lúc này cực kỳ hiếm, mà đi vay ngân hàng mua lại thì ngán cái lãi suất thả nổi. Thành ra hàng thứ cấp dù rẻ hơn sơ cấp nhưng thanh khoản vẫn chậm như rùa bò.
Thị trường bây giờ người mua khôn lắm rồi, không còn cái thời nghe cò mồi thổi lỗ tai là xuống tiền đâu. Chuyện sơ cấp tăng, thứ cấp giảm thực ra là bức tranh phân hóa rất rõ về Nhu cầu và Năng lực tài chính:
Chọn Thứ cấp nếu: Bác đang có sẵn tiền mặt (hoặc vay ít), muốn "ăn chắc mặc bền", nhận nhà ở ngay hoặc cho thuê ra dòng tiền liền, không thích rủi ro dự án chậm tiến độ. Chịu khó đi săn mấy căn chủ nhà đang kẹt tiền xả lỗ là ôm được deal ngon!
Chọn Sơ cấp nếu: Bác không có sẵn một cục tiền to, nhưng dòng thu nhập hàng tháng ổn định. Chấp nhận mua giá cao hơn một chút nhưng đổi lại là tiến độ đóng tiền dễ thở, không bị áp lực trả nợ ngay lập tức, lại được bóc tem nhà mới.
Nói túm lại: Thị trường giai đoạn này là cuộc chơi của sự kiên nhẫn. Bên bán mới thì không thể giảm giá, bên bán cũ thì phải cắn răng cắt lỗ, còn người mua thì ôm tiền nằm chờ. Chẳng có công thức nào đúng cho tất cả mọi người, quan trọng nhất vẫn là soi lại cái ví của mình: Tiền mặt đang có bao nhiêu? Dòng tiền hàng tháng ra sao? Đừng thấy người ta cắt lỗ mà lao vào khi tài chính chưa chín, cũng đừng tham "giãn tiến độ" của hàng sơ cấp để rồi gánh cái giá trên trời!