"Em thật sự bế tắc quá các bác ơi... Không nghĩ mua chung cư thì dễ mà lúc muốn bán ra lại trầy da tróc vảy thế này.

Sự thể là hồi cuối năm 2024, đợt thị trường sốt sắng, em có chốt một căn chung cư thuộc dự án phía Tây Hà Nội. Giá hợp đồng mua bán (HĐMB) là 12 tỷ. Đến giờ gần 2 năm rồi, em mới đóng được 45% tiến độ mà đuối sức hoàn toàn. Sắp tới chủ đầu tư gọi đóng tiếp 55% còn lại mà trong túi em sạch bách, vì đợt đó em đánh đu dùng đòn bẩy vay hẳn 70% ngân hàng!

Giờ em đang rao bán cắt lỗ hẳn 1 tỷ so với giá HĐMB (còn 11 tỷ) mà cả tháng nay không một ai hỏi thăm. Em hoảng thật sự, đè ngửa nợ nần ra thế này thì sống sao nổi. Các bác cao tay cho em xin lời khuyên với chứ em mất ngủ cả tháng nay rồi 😔😔"

Mấy tài khoản bên dưới nhảy vào mổ xẻ, góc nhìn drama đủ cả:

@chuyengia_ghep_loi:

"Nói thẳng một câu: Bác liều nhưng mà liều ngốc! Tay không bắt giặc đi lướt sóng hàng 12 tỷ mà phang đòn bẩy 70% thì xác định là đặt cược 50/50 với tử thần. Vay 50% mà có nguồn thu nhập ổn định trả hằng tháng đã muốn thở oxy rồi, đây 70% không có dòng tiền bù vào thì đỡ làm sao?

Khuyên thật, giờ cắt lỗ 1 tỷ còn nhẹ lắm, gánh tiếp để càng lâu càng tụt giá. Phân khúc ở thực của dân chỉ loanh quanh 3–5 tỷ thôi. Người có nhu cầu thật thì không dám vay, còn người sẵn 11–12 tỷ tiền mặt tầm này họ cực kỳ kén, chả ai dại lao vào chung cư chưa bàn giao, chưa sổ đỏ cả!"

@soi_thi_truong_2026:

"Tôi đã ngó qua mấy cái dự án phía Tây từ đợt 2024–2025 rồi, phải gọi là 'ngáo giá' vô cùng! Chung cư xa tắp tắp mà hét hơn trăm triệu/m². Ngay cả mấy khu như An Bình, trước đồn 80–85 triệu/m² tôi đã thấy phi lý. Đến lúc mở bán, lãi suất nhích tăng, mấy em môi giới cứ hù dọa 'lấy lót đặt suất kẻo hết', tôi bảo thẳng: 'Các em cứ bình tĩnh, đừng bày trò khan hiếm với anh'.

Y như rằng bây giờ rao cắt lỗ xuống 70 triệu/m² người ta còn chưa buồn chốt! Với 11–12 tỷ thời điểm này, tiền mặt là vua, người ta mua biệt thự, nhà đất có sổ đàng hoàng chứ dại gì chui vào cái hợp đồng trên giấy. Bác chủ tút cắt lỗ 1 tỷ không bán được là phải, mạnh dạn cắt hẳn 2–3 tỷ may ra mới có người nhấc máy!"

@luat_khoa_ngan_hang:

"Cái nguy hiểm nhất của bác lúc này không phải là mất tiền, mà là nợ xấu ngân hàng! Bác nên mở ngay HĐMB ra rà soát kỹ xem mức phạt thanh lý hợp đồng là bao nhiêu, rồi đem so sánh với mức cắt lỗ xem đường nào bớt thọt hơn.

Bỏ mặc không đóng là CĐT nó phạt chậm trả cộng tiền lãi tới chết, ngân hàng thì siết nợ rồi cho nhảy nhóm nợ xấu. Vướng vào quả nợ này thì xác định 10 năm ăn không ngon, ngủ không yên, không ngẩng đầu lên làm ăn gì được đâu. Thà đau một lần cắt lỗ sâu để thu tiền về trả bớt gốc bank đi!"

@nguoi_thuc_te_9x:

"Nhìn con số 12 tỷ của bác mà hai vợ chồng em phát thèm. Vợ chồng em thu nhập trung bình 20 triệu/tháng, tổng cộng 40–50 triệu mà cày bạt mạng mấy năm nay chưa tích nổi 1 tỷ mua căn chung cư bình dân. Dân làm công ăn lương như em mơ cả đời chả ra 12 tỷ, nên phân khúc đấy nó đâu dành cho số đông!

Tầm này kinh tế khó khăn, quy hoạch với chính sách mới ra liên tục, dân tình nằm im giữ tiền mặt là chính. Mấy dòng cao cấp chủ đầu tư nước ngoài thanh toán theo tiến độ thế này phải đợi bàn giao xong, dân về ở đông đúc thì may ra mới nhích được, chứ bán trên giấy thời điểm này là cầm chắc phần thua."

@dautu_co_guong:

"Bài học xương máu ở đây là sự tham lam. Đã đi lướt sóng thì thấy thị trường hưng phấn, chênh được vài trăm triệu là phải 'xả hàng' ngay.

Như tôi mua 2 căn cuối 2024, đến giữa 2025 thấy ăn chênh 300–400 triệu/căn là tôi đẩy luôn, chấp nhận ăn mỏng để nhẹ đầu và an toàn tài chính. Để đến sau có thể ăn thêm chút nữa thật, nhưng biết 'đủ' là sống. Bác chủ thớt ôm mộng ăn dày, lúc thị trường quay đầu đóng băng lại không chịu ra hàng sớm, giờ thì thành đu đỉnh ngọn cây!"

Lời kết cho những người mua nhà thời ngáo giá:

Thị trường bất động sản nó vốn dĩ rất khốc liệt, không có chỗ cho những bài toán tài chính ngây thơ kiểu "tay không bắt giặc". Bất động sản cao cấp, ngáo giá vượt xa thu nhập thực tế khi gặp sóng gió thì thanh khoản sẽ bằng 0 đầu tiên.

Mong bác chủ thớt giữ cái đầu lạnh, chấp nhận "cắt thịt" đau một lần để giữ lấy sự an toàn tài chính và sức khỏe. Còn với anh em đang có ý định xuống tiền: Bớt nghe lời vẽ bùa của môi giới, soi kỹ dòng tiền cá nhân và dừng ngay trò phang đòn bẩy vô tội vạ!