Dự kiến đến năm 2028, chúng ta sẽ có một đại lộ thênh thang dài hơn 36km từ nút giao Lê Duẩn đến tận Cầu Giẽ, mặt cắt ngang rộng tới 90m với 10 làn chính và 6 làn gom. Nghe thì sướng thật đấy, khu vực Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Phú Xuyên sắp tới chắc chắn là "lên đời" hạ tầng, nhưng cái câu chuyện giá đất đi kèm mới thực sự là một vở hài kịch mang tên "kỳ vọng quá đà".

Các bác tin được không, đường còn chưa kịp động thổ mà giá đất trên các hội nhóm đã "bay nóc" như hỏa tiễn rồi. Theo bảng giá đất mới nhất đầu năm 2026, đất mặt tiền Giải Phóng cao nhất cũng tầm 191 triệu đồng/m2, còn Ngọc Hồi thì loanh quanh 27-98 triệu thôi.

Thế mà thực tế ngoài kia, có căn nhà ở Ngọc Hồi sau khi bị xẻ thịt quy hoạch chỉ còn đúng 25m2 "bé hạt tiêu" mà chủ nhà đang hét giá 9,4 tỷ đồng, tính ra hơn 370 triệu đồng/m2 – tức là gấp đôi bảng giá nhà nước! Chưa hết, có lô đất gần 500m2 bị cắt xén một ít vẫn được đẩy lên mức 150 tỷ đồng. Mình tự hỏi, với cái giá "trên mây" này, chủ nhà đang bán đất hay là đang bán... tương lai của 20 năm nữa vậy? Môi giới thì cứ tung hô như mỏ vàng, nhưng thực tế anh em nhà đầu tư đi "nghe ngóng" thì nhiều chứ người dám rút ví xuống tiền thật sự lại đếm trên đầu ngón tay.

Vấn đề cốt lõi ở đây là giá đang chạy nhanh hơn hạ tầng quá xa. Mà cái gì chạy nhanh quá thì… thường dễ hụt hơi.Trong khi thanh khoản thực tế lại không hề sôi động như lời quảng cáo. Nhiều lô đất sau quy hoạch diện tích còn lại "mỏng như tờ giấy", rất khó để kinh doanh hay xây dựng gì ra hồn.

Một vấn đề nữa mà ít người để ý: rất nhiều lô đất vẫn nằm trong diện có thể bị thu hồi, hoặc sau quy hoạch thì diện tích còn lại rất nhỏ, khó khai thác.

Tức là bạn có thể mua một “miếng bánh lớn”, nhưng sau quy hoạch thì chỉ còn… một phần đủ để… ngắm. 

Các chuyên gia như cũng đã phải lên tiếng cảnh báo về hội chứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) và những "đội lái" đang lợi dụng thông tin để thổi giá ảo. Liệu chúng ta có nên đặt cược toàn bộ số vốn tích cóp vào một dự án phải đợi đến năm 2028 mới hoàn thành, trong khi rủi ro về tiến độ và việc bị "chôn vốn" là hoàn toàn có thể xảy ra?

Nghe đến đây, mình lại nhớ đến mấy đợt sóng trước. Lúc nào cũng bắt đầu bằng một thông tin rất đẹp, rất hợp lý, rất “có cơ sở”. Và rồi giá tăng, người người lao vào, FOMO lan rộng… cho đến khi thị trường tự hỏi: “Ủa rồi ai mua tiếp?”

Câu hỏi lớn nhất là: Liệu tiến độ 2028 có khả thi? Với mô hình PPP-BT, dòng tiền phụ thuộc rất lớn vào năng lực của nhà đầu tư và quỹ đất đối ứng. Nếu dự án chậm tiến độ 1-2 năm, chi phí cơ hội của bạn sẽ bị "đốt" sạch theo lãi suất ngân hàng. Đầu tư "ăn theo" hạ tầng chỉ thực sự bền vững khi bạn có dòng tiền dài hạn và mảnh đất đó phải có tính đa dụng sau khi đường mở xong. Đừng để cái mác "mặt tiền đại lộ" làm mờ mắt, vì đôi khi đại lộ rộng quá, xe chạy nhanh quá lại làm mất đi tính kết nối giao thương vỉa hè vốn có của phố cũ.

Vậy nên, lời khuyên chân thành là hãy soi thật kỹ "sổ đỏ sau quy hoạch" và kiểm tra mật độ xây dựng được phép. Đừng để mình trở thành người cuối cùng cầm hòn than nóng trong một cuộc chơi mà giá trị ảo đang lấn lướt giá trị thực. Các bạn nghĩ sao, liệu 370 triệu/m2 cho một căn nhà "hạt tiêu" có thực sự là tấm vé lên đời, hay chỉ là một món nợ phong thủy đầy rủi ro? Hãy tỉnh táo trước khi để "sóng hạ tầng" cuốn trôi cả vốn lẫn lãi nhé!