Một căn nhà trong ngõ Hà Nội giá 15-20 tỷ, thậm chí hơn. Nó tạo ra giá trị gì? Nếu nhìn dưới góc độ đầu tư, mình cũng từng thắc mắc y như vậy. 20 tỷ mà cho thuê được vài chục triệu một tháng thì tính ra lợi suất chỉ hơn gửi tiết kiệm một chút. Nếu mục tiêu là dòng tiền thì rõ ràng có cả đống phương án tốt hơn.
Vậy tại sao người ta vẫn tranh nhau mua?
Đọc hàng trăm bình luận, nói chuyện với nhiều người và nhìn chính những người xung quanh mình, mình nhận ra một điều khá thú vị. Mỗi người đang định nghĩa chữ "giá trị" theo một cách hoàn toàn khác nhau.
Có ông bạn làm đầu tư bảo: "20 tỷ mà mua cái nhà ngõ bé tí thì chịu. Tôi mua ven đô được biệt thự, sân vườn, không khí trong lành, còn dư tiền đầu tư."
Nghe cũng hợp lý.
Nhưng rồi có chị khác cười: "Biệt thự đẹp thật. Nhưng sáng đưa hai đứa đi học mất hơn tiếng, chiều tắc đường thêm tiếng nữa. Một ngày mất gần ba tiếng chỉ để... ngồi trong ô tô."
Lại thấy cũng đúng.
Có anh bảo: "Nhà tôi 50m² trong ngõ thôi. Nhưng bố mẹ đi viện Bạch Mai, Việt Đức hay 108 đều chưa tới 20 phút. Con học trường tốt quanh khu. Hai vợ chồng đi làm bán kính 5km. Chợ ngay đầu ngõ. Quán phở quen cách vài phút đi bộ."
Nếu quy đổi tất cả những thứ đó thành tiền thì chắc chẳng ai ngồi tính nổi. Nhưng nó là chất lượng sống.
Có chị còn kể nhà mình ba thế hệ cùng ở. Ông bà già từ quê bán nhà chuyển hẳn lên Hà Nội vì muốn gần con cháu, gần bệnh viện. Con học Kim Liên, Đống Đa, Lê Quý Đôn... Hai vợ chồng đi làm chỉ cách nhà vài cây số.
Chị bảo: "Nhà 20 hay 30 tỷ mình cũng không bán. Không phải vì nó sinh lời bao nhiêu, mà vì cả gia đình đang hưởng giá trị của vị trí ấy mỗi ngày."
Đó là góc nhìn của người mua để ở.
Có người lại chẳng quan tâm. Họ làm việc online, ít phải lên trung tâm, thích không gian rộng, thích cây xanh, thích cuối tuần mở cửa là thấy công viên chứ không phải tiếng còi xe.
Với họ, Ecopark, Ocean Park hay những khu đô thị ven Hà Nội mới là thiên đường.
Một anh sinh ra và lớn lên ở Hà Nội hơn ba mươi năm chia sẻ rằng anh từng sống trong nhà ngõ nhiều tầng, rồi sau Covid chuyển sang ở Ecopark, sau đó mua luôn liền kề tại Ocean Park.
Anh nói: "Nếu công việc không bị bó buộc bởi vị trí thì ở khu đô thị đúng là sướng hơn. Không gian rộng, nhiều cây xanh, trẻ con có chỗ chơi."
Tất nhiên anh cũng không tô hồng. Anh bảo đồ ăn vẫn không thể ngon bằng phố, nhiều dịch vụ chưa phong phú, muốn ăn bát phở quen đôi khi cũng phải đi khá xa. Nói cách khác, đổi không gian thì cũng phải chấp nhận đánh đổi một vài tiện ích.
Lại có người đứng giữa hai lựa chọn ấy. Họ sở hữu cả nhà nội đô, cả đất ven đô, thậm chí cả vài mảnh đất vùng ven.
Thế mới hay. Cùng một khoản tiền nhưng mỗi người đang mua một thứ khác nhau. Người mua diện tích. Người mua thời gian.Người mua cơ hội. Người mua sự thuận tiện. Người mua sự yên tâm.
...
Có người bảo: "Nhà trong ngõ thì có gì đâu?" Thật ra có đấy. Ở Hà Nội, thứ đắt nhất đôi khi không phải căn nhà. Mà là việc sáng ngủ thêm được 30 phút. Là việc con tự đi học được. Là ông bà đau bụng không phải chạy 25km mới đến bệnh viện. Là tan làm 10 phút đã có mặt ở nhà ăn cơm với con.
Mấy thứ đó rất khó định giá trên Excel. Nhưng ai từng trải qua sẽ hiểu. Tất nhiên, mình cũng không thần thánh hóa nội đô. Ở trong ngõ nhiều căn đúng là bí bách thật. Nhà 5 tầng nhưng cầu thang chiếm nửa diện tích. Ô tô thì gửi cách vài trăm mét. Cuối tuần muốn cho trẻ con chạy nhảy cũng phải đi tìm công viên.
À, trong những chia sẻ, điều làm mình tâm đắc nhất lại đến từ một người học kinh tế. Anh ấy nói đại ý rằng: Trong kinh doanh, thứ quan trọng nhất vẫn là vị trí. Một cửa hàng ở đầu chợ luôn đắt hơn cuối chợ. Một mặt bằng ở ngã tư luôn có giá cao hơn trong ngõ cụt. Đất trung tâm cũng vậy. Ngoài vị trí còn là sự khan hiếm.
Đất ở lõi đô thị không thể tự sinh thêm. Trong khi dân số, nhu cầu học tập, làm việc, khám chữa bệnh, sử dụng dịch vụ... vẫn liên tục tăng. Cầu lớn hơn cung thì giá cao là điều rất bình thường. Đó cũng là lý do nhiều người không nhìn nhà nội đô như một tài sản tạo dòng tiền. Họ coi nó là tài sản giữ giá, tích lũy giá trị và phục vụ cuộc sống.
Tất nhiên, điều đó không có nghĩa cứ nội đô là tốt hơn ven đô. Mình vẫn xem khá nhiều căn nhà ngõ ô tô tránh giá 16-18 tỷ mà bước vào thấy bí bách thật. Diện tích nhỏ. Cầu thang nhiều. Thiếu ánh sáng. Ở chưa chắc đã "sướng" bằng một căn chung cư cao cấp hay một căn liền kề rộng rãi ở khu đô thị mới.
Nên nếu công việc linh hoạt, không cần ngày nào cũng vào trung tâm, con học trường quốc tế hoặc gia đình thích không gian sống hơn là tiện ích phố thị, thì lựa chọn ven đô hoàn toàn hợp lý.
Có những căn giá gần 20 tỷ mà bước vào vẫn thấy... ngột ngạt.
Nếu công việc không phụ thuộc vị trí, con cái học quốc tế, thích không gian sống hơn là tiện ích phố thị thì nhiều khu đô thị mới thực sự đáng tiền hơn rất nhiều.
Thế nên mình thấy cuộc tranh luận kiểu: "Nội đô hơn hẳn ven đô." Hay: "Ven đô mới là tương lai." ...đều hơi cực đoan. Bởi bất động sản vốn dĩ chưa bao giờ có một đáp án đúng cho tất cả.
Điều thú vị hơn là nhìn ở góc độ thị trường. Giá nhà nội đô Hà Nội cao không chỉ vì "người ta thích". Mà vì nó hội tụ đủ những yếu tố mà kinh tế học gọi là vị trí + sự khan hiếm + nhu cầu thật.
Đất trung tâm không thể tự sinh thêm.
Trong khi việc làm, bệnh viện tuyến cuối, trường học chất lượng cao, cơ quan hành chính, dịch vụ... vẫn tập trung rất lớn ở khu vực lõi. Đó là lý do vì sao giá nhà đất trung tâm luôn giữ được mặt bằng cao trong dài hạn, không riêng Hà Nội mà ở hầu hết các đô thị lớn trên thế giới.
Ngược lại, các khu đô thị ven đô lại đang đại diện cho một xu hướng khác: mua môi trường sống, quy hoạch đồng bộ và không gian. Khi hạ tầng giao thông hoàn thiện hơn, khoảng cách về thời gian sẽ dần thu hẹp và giá trị của những khu vực này cũng sẽ được nhìn nhận khác.
Hai câu chuyện ấy không loại trừ nhau. Chúng chỉ phục vụ hai nhóm nhu cầu khác nhau. Nên nếu hỏi mình: "20 tỷ mua nhà trong ngõ có đáng không?" Mình chỉ trả lời thế này. Nếu mục tiêu là kiếm dòng tiền, có lẽ mình sẽ cân nhắc rất kỹ.
Nhưng nếu mua để ở, để tiết kiệm thời gian mỗi ngày, để ba thế hệ sống thuận tiện hơn, để con cái đi học gần, để bố mẹ đi viện gần... thì nhiều người sẵn sàng trả số tiền đó.
Không phải vì họ không biết tính. Mà vì họ đang tính bằng một đơn vị khác. Đơn vị của thời gian, sự tiện lợi và chất lượng cuộc sống. Và đôi khi, đó mới là thứ đắt nhất.