Việc Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất hằng năm theo hướng tiệm cận giá thị trường trước hết nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, ở một góc độ khác, đây cũng là cách giúp tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai và tạo nguồn thu ổn định hơn cho ngân sách thông qua các khoản thu liên quan đến đất đai.

Chỉ cần nhìn vào cơ cấu nguồn thu ngân sách là có thể thấy đất đai và bất động sản vẫn đang đóng vai trò rất quan trọng. Với một quốc gia còn trong quá trình phát triển, khi nhu cầu đầu tư vào hạ tầng giao thông, đô thị, y tế, giáo dục và các công trình công cộng vẫn còn rất lớn, Nhà nước cần những nguồn lực tài chính đủ mạnh để thực hiện các mục tiêu đó.

Trong khi đó, các ngành như công nghiệp chế biến, công nghệ cao, dịch vụ giá trị gia tăng, tài chính hay nông nghiệp hiện đại vẫn đang trong quá trình nâng cao năng lực đóng góp. Khi những động lực này chưa đủ lớn, bất động sản vẫn sẽ tiếp tục là một trong những nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Đây là thực tế mà chúng ta cần nhìn nhận một cách khách quan.

Nhiều người cho rằng việc siết tín dụng hay tăng lãi suất đồng nghĩa với việc Nhà nước muốn bất động sản suy yếu. Theo tôi, điều đó chưa phản ánh đầy đủ bản chất vấn đề. Phần lớn các biện pháp này mang tính điều tiết ngắn hạn nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế bong bóng tài sản và giữ ổn định kinh tế vĩ mô.

Về dài hạn, điều quan trọng hơn là nền kinh tế phải tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hiệu quả trong sản xuất, công nghệ và dịch vụ để dòng vốn có thêm những điểm đến hấp dẫn. Khi khu vực sản xuất tạo ra giá trị gia tăng đủ lớn, nền kinh tế sẽ dần giảm sự phụ thuộc vào bất động sản như một kênh tích lũy tài sản.

Đưa giá bất động sản về gần hơn với thu nhập của người dân là mục tiêu đúng, nhưng sẽ không thể hoàn thành trong một vài năm. Đó là một quá trình dài, đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hạ tầng, năng suất lao động, thu nhập bình quân và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Chỉ khi thu nhập của người dân tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá tài sản thì thị trường bất động sản mới thực sự phát triển bền vững.

Tôi cho rằng quá trình này có thể cần khoảng hai thập kỷ. Trung Quốc là một ví dụ đáng tham khảo. Khi nền kinh tế sản xuất và xuất khẩu đạt quy mô đủ lớn, họ đã có điều kiện giảm dần vai trò của bất động sản như động lực tăng trưởng và chuyển trọng tâm sang phát triển các ngành tạo ra giá trị gia tăng cao hơn.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn dễ kiếm tiền hơn. Ngược lại, thị trường sẽ phân hoá ngày càng sâu sắc.

Những tài sản chỉ được nâng đỡ bởi kỳ vọng sẽ dần mất lợi thế. Thay vào đó, thị trường sẽ ưu tiên những bất động sản gắn với nhu cầu ở thực, dòng người thực, dòng tiền khai thác thực và giá trị sử dụng thực. Nhà đầu tư trong tương lai sẽ không còn thắng nhờ mua theo đám đông, mà nhờ khả năng phân tích, lựa chọn đúng tài sản và nắm bắt đúng xu hướng phát triển của từng địa phương.

Chu kỳ tăng trưởng vẫn còn, nhưng cách kiếm tiền sẽ hoàn toàn khác. Giai đoạn sắp tới không dành cho những người đầu cơ theo tâm lý đám đông, mà dành cho những người hiểu đủ sâu về quy hoạch, kinh tế vĩ mô, dòng vốn và nhu cầu thực của thị trường.

Nguồn: Ngô Chí Thiện