Thế nhưng, dù ế thì các CĐT cũng nhất quyết KHÔNG chịu hạ giá niêm yết!
Thay vì hạ giá công khai, các CĐT chọn cách “đi cửa sau” với ví tiền của khách:
Mồi câu tài chính: Nhích nhẹ 10% là ký ngay hợp đồng mua bán, ân hạn nợ gốc tận 5 năm (60 tháng), hỗ trợ lãi suất 0% từ 2 đến 2,5 năm.
Đủ kiểu biến tấu: Thanh toán giãn tiến độ theo dòng tiền, thậm chí thanh toán theo... lương hàng tháng.
Chiết khấu ngầm: Thanh toán sớm thì chiết khấu sâu hoắm, tặng vàng, tặng gói nội thất, cam kết thuê lại…
Nhìn vào đây, người ngoài sẽ bảo: “Ô hay, sao không giảm bộp phát giá bán luôn cho nhanh, bày vẽ vòng vèo làm gì?”
Nhưng ở đời, kẻ có tiền và nắm dự án nghìn tỷ người ta tính cả rồi, cái gì cũng có cái lý của nó:
1. Giảm giá niêm yết là "tự sát" dây chuyền
Trong cuộc chơi BĐS, giá mở bán của đợt sau BẮT BUỘC phải cao hơn đợt trước để giữ sóng. Giờ mà CĐT hạ giá niêm yết xuống:
Khách hàng cũ nổi giận: Mấy người vay mượn mua đợt 1 đợt 2 lập tức kéo đến trụ sở giăng băng rôn đòi tiền.
Ngân hàng "bóp" cổ: Giá nhà giảm thì giá trị tài sản đảm bảo của dự án tại ngân hàng bị định giá lại. Lúc đó ngân hàng siết nợ, yêu cầu bổ sung tài sản chấp chấp thì CĐT lấy đâu ra?
Mất khả năng huy động vốn: Giá sụt giảm đồng nghĩa với việc định giá doanh nghiệp tụt dốc, phát hành trái phiếu hay gọi vốn ngoại đều tắc tị.
Nên thà chết chứ CĐT không bao giờ cắt giá trên bảng hàng. Giữ giá niêm yết là giữ cái “sĩ diện pháp lý” và cái “bảo hiểm ngân hàng”!
2. "Tẩy não" tâm lý người mua bằng đòn bẩy
CĐT thừa biết bài toán tâm lý của dân mình: Thích được “ưu đãi” và ngại cảm giác "bị lỗ". Một căn nhà 5 tỷ, nếu hạ giá xuống 4 tỷ bảo "nhà này rớt giá" thì người ta sợ không dám mua vì nghĩ thị trường còn sập nữa. Nhưng nếu vẫn thét giá 5 tỷ, rồi rủ rê: “Anh chỉ cần bỏ 500 triệu (10%), còn lại ngân hàng lo, em chiết khấu thêm cho anh 20%, ân hạn gốc 5 năm”... Thế là khối bác “ngã cây” ngay! Tự dưng thấy mình mua được deal lời, được tiêu tiền của ngân hàng mà không mất chi phí cơ hội.
3. Nhưng gót chân Achilles vẫn nằm ở... LÃI SUẤT
Các CĐT có biến tấu kịch bản giỏi đến mấy thì cuộc chơi 6 tháng cuối năm vẫn phải nhìn vào cái gáy của Ngân hàng.
Bản chất của việc hỗ trợ lãi suất 0% trong 24-30 tháng chỉ là “trả nợ thay cho tương lai”. Trong thời gian ưu đãi thì êm đềm lắm. Nhưng hết thời gian "trăng mật", nếu lãi suất thả nổi vẫn ngự trị ở mức 12-14%/năm như hiện tại, thì cái đòn bẩy tài chính ngày xưa sẽ biến thành "lưỡi dao" cứa thẳng vào cổ người mua. Dân có tiền giờ tinh lắm, ngửi thấy mùi rủi ro sau thời gian ưu đãi là họ rụt tay lại ngay.
Nói túm lại: Thị trường 6 tháng cuối năm vẫn sẽ tiếp tục cái màn "vờn nhau" này thôi. CĐT thì gồng mình giữ giá trên giấy, âm thầm xả hàng bằng chiết khấu; còn người mua thì ôm tiền ngồi rình, chờ xem ai đuối sức trước.
Bán nhà thời nay không còn là chuyện "ai có đất người đó làm vua", mà là cuộc chiến về sức bền dòng tiền. Ai dại đu đỉnh bằng đòn bẩy quá đà lúc này thì ráng chịu, chứ riêng cái trò "bình mới rượu cũ" này, nhìn qua là biết cỗ máy thị trường đang chạy bằng... niềm tin và đòn bẩy rồi!