Vậy mà chỉ sau một năm, báo cáo tài chính bán niên 2025 lại khiến người ta phải… thở dài. Từ lãi khủng chuyển sang lỗ gần 100 tỷ, và đặc biệt là đang mắc kẹt với khoản nợ trái phiếu gần 1.000 tỷ, trong đó hơn 170 tỷ gốc đã quá hạn chưa trả được.

Một cú rơi… hơi choáng!

Theo thông tin gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, Unity đang chậm thanh toán lô trái phiếu UNICH2124001, phát hành từ năm 2021 với giá trị hơn 416 tỷ đồng. Mục đích là góp vốn vào Công ty Du lịch Bình An - chủ dự án Khu du lịch sinh thái Bình Châu -Phước Bửu ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Dự án nghe tên thôi đã thấy thơm, toàn “nghỉ dưỡng cao cấp”, “resort hồ tràm”, “sinh thái biển xanh cát trắng”…

Tài sản đảm bảo thì hoành tráng:Quyền tài sản phát sinh từ dự án Bình Châu - Phước Bửu và dự án Khu Resort Hoàn Vũ – Hồ Tràm; Quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận số BN 913903 (cấp ngày 19/10/2017) và CR 917100 (cấp ngày 26/12/2019); Toàn bộ phần vốn góp của Unity tại Công ty TNHH Du lịch Bình An.

Nhưng đến tháng 10/2025, công ty mới trả được hơn 34 tỷ, còn 173 tỷ vẫn “kẹt”. Lý do đưa ra quen thuộc: “chưa thu xếp được nguồn tiền như kế hoạch”.

Báo cáo tài chính bán niên 2025 của Unity cho thấy bức tranh kinh doanh đảo chiều rõ rệt. Trong 6 tháng đầu năm, công ty ghi nhận lỗ 95,3 tỷ trái ngược với lợi nhuận hơn 1.319 tỷ đồng cùng kỳ năm 2024.

Kết quả này khiến vốn chủ sở hữu giảm từ 2.904 tỷ xuống 2.722 tỷ, tương đương giảm 6,3%. Tổng nợ phải trả cũng thu hẹp mạnh, từ 3.958 tỷ xuống 2.230 tỷ (giảm hơn 43%).

Dù đã giảm gánh nặng nợ vay, khoản nợ trái phiếu gần 1.000 tỷ vẫn chưa được tất toán, cho thấy áp lực đáo hạn còn hiện hữu.

Nhìn qua báo cáo, Unity vẫn có vài điểm sáng: Hệ số thanh toán hiện hành tăng từ 1,19 lên 1,59; Hệ số thanh toán nhanh và thanh toán lãi vay cùng tăng từ 2,13 lên 3,42.

Nhưng thật ra, ai trong nghề cũng biết: những chỉ số đẹp trên giấy không đồng nghĩa dòng tiền khỏe ngoài đời. Bởi lãi có thể “ghi nhận”, tài sản có thể “định giá lại”, nhưng tiền mặt thì không nói dối bao giờ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang nhiều thay đổi, ngân hàng siết tín dụng, việc xoay xở 200 tỷ để trả trái phiếu đến hạn là cả một bài toán khó. Và nếu dòng tiền kinh doanh chưa dương, việc “kéo dài thương lượng” với nhà đầu tư trái phiếu là điều khó tránh.

Nhưng câu chuyện của Unity cũng không hẳn đơn độc. Sau giai đoạn 2020–2022 “phát hành trái phiếu như đi chợ”, giờ nhiều doanh nghiệp đang bước vào mùa… trả nợ. Khi tiền rẻ, ai cũng nghĩ mình thông minh. Đến khi đáo hạn, mới biết ai thực sự có năng lực vận hành.

Unity chỉ là một lát cắt trong bức tranh lớn: những doanh nghiệp từng bứt tốc nhờ vay vốn giờ phải trả giá cho tốc độ đó. Từ “lãi nghìn tỷ” đến “lỗ trăm tỷ” chỉ cách nhau đúng một chu kỳ thanh khoản.

Nói hơi phũ, nhưng đúng là doanh nghiệp bất động sản không chết vì thiếu đất, mà chết vì hết tiền.
Và khi những dự án “nghìn tỷ trên giấy” chưa kịp ra hàng, còn dòng tiền vẫn âm, thì mọi bản kế hoạch dù có lung linh đến mấy cũng chỉ là… slide PowerPoint đẹp.