Bạn tính vay thêm 2 tỷ từ ngân hàng - tương đương 50% giá trị tài sản.
Đây là tỷ lệ phổ biến mà nhiều người đang lựa chọn, nhưng cũng là ranh giới mỏng manh giữa “đòn bẩy” và “rủi ro”.
Bức tranh tài chính thực tế
Với lãi suất 8%/năm, tương đương 0,67%/tháng, và thời hạn vay 20 năm (240 tháng):
Mỗi tháng, bạn sẽ phải trả khoảng 16,7 triệu đồng (bao gồm cả gốc và lãi).
Nếu bạn có nguồn thu nhập ổn định từ 50-60 triệu/tháng, thì mức trả này tương đối an toàn.
Nhưng nếu thu nhập dưới 40 triệu, hoặc mất đi nguồn phụ (ví dụ cho thuê nhà, kinh doanh nhỏ…), bạn sẽ bắt đầu cảm thấy áp lực rõ rệt.
Nhiều người đã trải qua cảm giác đó - không phải vì đầu tư sai, mà vì tính sai sức chịu đựng tài chính của chính mình.
Nguyên tắc 1: Vay dưới ngưỡng an toàn 50% giá trị tài sản
Ngân hàng có thể cho bạn vay đến 70%, nhưng người hiểu tài chính chỉ dừng ở 40-50%.
Lý do rất đơn giản:
Thị trường có thể chậm lại, thu nhập có thể giảm, nhưng khoản nợ thì không bao giờ dừng.
Công thức an toàn:
Tổng tiền trả nợ (gốc + lãi) không vượt quá 35% tổng thu nhập ổn định.
Ví dụ, nếu bạn thu nhập 50 triệu/tháng, thì trả nợ nên ở mức 16-17 triệu/tháng, như trong ví dụ trên - là vùng “an toàn”.
Nếu vượt quá, bạn đang bước vào vùng “rủi ro”.
Nguyên tắc 2: Dòng tiền phải tự nuôi được khoản vay
Nếu căn nhà có thể cho thuê 15-18 triệu/tháng, hãy dùng chính dòng tiền đó để trả nợ.
Như vậy, bạn đang sở hữu tài sản bằng tiền của người khác (người thuê - ngân hàng) thay vì dùng toàn bộ thu nhập cá nhân.
Nếu căn nhà bạn mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, chưa có dòng tiền thuê, hãy đảm bảo có nguồn thu ổn định khác (lương, kinh doanh, lợi tức…) để duy trì khoản trả 16-17 triệu/tháng đều đặn.
Không nên “cầu may” rằng giá nhà sẽ tăng nhanh để bù rủi ro dòng tiền ngắn hạn - đó là sai lầm nhiều người từng trả giá.
Nguyên tắc 3: Luôn có quỹ dự phòng tối thiểu 6 tháng
Bất kỳ chuyên gia tài chính nào cũng khuyên:
Hãy giữ quỹ dự phòng đủ cho 6 tháng trả nợ + sinh hoạt cơ bản.
Với khoản vay 2 tỷ, bạn nên chuẩn bị ít nhất 100-120 triệu đồng để ứng phó tình huống xấu: mất việc, ế khách thuê, lãi suất tăng.
Đây là “tấm khiên tài chính” giúp bạn không rơi vào cảnh phải bán tháo tài sản chỉ vì một giai đoạn ngắn khó khăn.
Khi nào nên vay?
Bạn nên mua và vay khi hội đủ 3 điều kiện sau:
1. Có tối thiểu 50% giá trị tài sản bằng tiền thật.
2. Có dòng tiền ổn định đủ trả lãi ngân hàng.
3. Có quỹ dự phòng 6-12 tháng đảm bảo an toàn.
Khi bạn hiểu cách vận hành của dòng tiền, đòn bẩy 2 tỷ không còn là nỗi sợ, mà là bệ phóng giúp bạn bước lên tầng tài sản cao hơn - sớm hơn, lớn hơn, và vững chắc hơn.
Vì người giàu không bao giờ hỏi: “Vay có rủi ro không?”
Họ chỉ hỏi: “Dòng tiền này có nuôi được giấc mơ của mình không?”
Đừng sợ đòn bẩy, hãy sợ khi bạn để tiền đứng yên trong tài khoản mà giá đất vẫn tiếp tục tăng từng tháng, từng năm
Cre: Thắng Trần