Hoạt động ra mắt và mở bán dự án bất động sản trên cả nước thời gian gần đây sôi động trở lại. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong quý III/2025 thị trường ghi nhận gần 40.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung 9 tháng đầu năm vượt mốc 100.000 căn, tăng tới 22% so với cả năm 2024.
Một con số rất “béo bở” với giới đầu tư, và nghe qua thì tưởng như nhà đang… nhiều lắm.
Thế nhưng, nghịch lý là nhiều người mua vẫn than khó tìm hàng, khó chọn căn, và giá thì vẫn leo. Tại sao?
Ghi nhận gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng.
Cùng với đó, đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm nhân tạo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch. Đây là những hiện tượng đáng quan ngại, cần được các nhà đầu tư lưu ý và thận trọng khi tham gia thị trường.
Bạn có bao giờ thấy quảng cáo kiểu “chỉ còn 3 hộp cuối cùng” mà cả tuần sau quay lại vẫn còn 3 hộp không?
Đó, bất động sản cũng vậy. Dự án “chỉ còn vài căn” suốt… 6 tháng. Mỗi lần mở bán lại “cháy hàng”, mà bảng hàng vẫn dày như cuốn từ điển.
❗️ Thực tế, năm 2025 đang là giai đoạn cung dồi dào, đầu tư sôi động, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Dòng tiền đang hướng tới các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng cho thuê và tăng giá ổn định.
Thế nhưng, giữa những con số sáng sủa ấy, lại nảy nở một “mùa khan hiếm nhân tạo” – nơi cảm xúc của người mua được… điều khiển tinh tế như DJ remix nhạc trong bar.
Trong mọi cuộc mua bán, thứ được định giá cao nhất không phải là căn hộ, mà là cảm xúc của khách hàng.
Khi bạn sợ mất, bạn mua nhanh hơn.
Khi bạn tưởng hiếm, bạn chấp nhận giá cao hơn.
P/s: Điều này làm tôi nhớ đến 1 cuốn sách marketing bất động sản được “làm giá” 68 triệu đồng, nhưng bán hết vèo chỉ trong vòng thời gian ngắn 😄
Tung nhỏ giọt – tạo sóng lớn
Về bản chất, đây không phải “phát minh” mới. Nhưng trong bối cảnh dòng tiền đầu tư đang thận trọng và chọn lọc hơn, chiêu này càng phát huy sức mạnh.
Thay vì bung cả nghìn căn, chủ đầu tư chọn cách “mỗi đợt vài chục, vài trăm căn”, vừa để “thăm dò thị trường”, vừa dễ kiểm soát giá.
Mỗi khi bảng hàng tung ra, môi giới lại truyền thông rằng “cháy hàng”, “hết suất nội bộ”, “chỉ còn vài căn cuối”, khiến tâm lý người mua bị kéo căng như dây đàn.
Còn thực tế, như TS. Đính cảnh báo, nguồn cung trên thị trường không hề thiếu – thậm chí đang tăng mạnh. Chỉ là có người đang “cầm vòi nước” và mở từng giọt một.
Khan hiếm ảo – tâm lý thật
Điều nguy hiểm nằm ở chỗ: cảm giác khan hiếm khiến nhà đầu tư ra quyết định nhanh, đôi khi bỏ qua phân tích giá trị thực tế.
TS. Đính cho rằng đây là hiện tượng đáng quan ngại, bởi một số nhóm đầu cơ cũng tham gia “thu gom”, rồi “thổi giá” hưởng chênh lệch – tạo nên vòng xoáy khan hiếm nhân tạo.
Thị trường vì thế có thể méo mó: cung thật thì nhiều, nhưng người mua vẫn nghĩ mình đang ở giai đoạn “thiếu hàng trầm trọng”.
Và nếu tâm lý này kéo dài, giá sẽ bị đẩy lên vượt giá trị thực – trong khi nhu cầu thật sự (đặc biệt là người mua ở thực) ngày càng yếu đi vì không chịu nổi mức giá cao.
Thị trường thật, hành vi giả – ai thiệt?
Trong khi đó, những sản phẩm có giá trị thực – phục vụ nhu cầu ở thật, có khả năng cho thuê tốt – mới là nơi dòng tiền bền vững đang hướng đến.
TS. Đính nhấn mạnh: “Dòng tiền đầu tư hiện chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có khả năng khai thác và gia tăng giá trị thực.”
Nói cách khác, ai đầu tư dựa trên nhu cầu thật thì ít rủi ro hơn.
Còn ai chạy theo những đợt “bung hàng nhỏ giọt” vì sợ “hết căn”, thì rất có thể mua phải cảm xúc, chứ không mua được tài sản.