Bức tranh thị trường: Nhà ở khó, công nghiệp sáng

Theo CBRE Việt Nam (Báo cáo Thị trường BĐS công nghiệp H1/2025), tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các KCN phía Bắc đạt khoảng 80%, phía Nam gần 89%. Giá thuê đất công nghiệp miền Bắc tăng nhanh, đặc biệt tại Hải Phòng và Hải Dương, thu hẹp khoảng cách với miền Nam. Đối với mảng nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW), TP.HCM ghi nhận công suất thuê quý I/2025 ở mức 89% đối với RBF và 72% đối với RBW.

Bên cạnh đó, nền kinh tế chung cũng tạo lực đẩy. Tổng cục Thống kê (GSO) công bố: nửa đầu năm 2025, GDP tăng 7,52%, trong đó giá trị tăng thêm ngành công nghiệp đạt 8,07% so với cùng kỳ (Vietnam Briefing, 7/2025). Đây là cơ sở quan trọng để kỳ vọng nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục ổn định nhờ sản xuất và xuất khẩu phục hồi.

Trong khi đó, thị trường nhà ở dân dụng lại đối diện nghịch cảnh: hàng tồn kho cao, pháp lý dự án kéo dài, thanh khoản thấp. Điều này buộc nhiều doanh nghiệp phải tìm kiếm “bến đỗ an toàn” hơn để duy trì dòng tiền.

Khi các tay chơi bất động sản “đổi làn”

Hodeco (HDC): Liên tục ký kết hợp tác với Kinh Bắc (KBC) và HUB, đồng thời thành lập pháp nhân mới tại Tây Ninh (vốn điều lệ 200 tỷ đồng, HDC nắm 88%) để triển khai KCN. Mục tiêu của HDC là sớm nắm quỹ đất sạch và mở rộng sang mảng đang hút vốn FDI (Vietnammoi, 7/2025).

CEO Group (CEO): Sau khi doanh thu BĐS dân dụng sụt giảm từ hơn 2.000 tỷ đồng năm 2022 xuống chỉ 576 tỷ đồng năm 2024 (BCTC hợp nhất), CEO lập công ty thành viên CEO IP (vốn điều lệ 450 tỷ đồng) để triển khai KCN Sân bay Tiên Lãng – Khu B (Hải Phòng). Đây là dự án trọng điểm, đặt cược vào lợi thế cảng biển (VnExpress, 6/2024).

Khang Điền (KDH): Dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng (Bình Chánh, TP.HCM) quy mô 109,9 ha, vốn hơn 1.100 tỷ đồng, đã “nằm chờ” nhiều năm. Năm 2024, KDH thông báo sẽ đưa dự án vào khai thác từ 2027 sau khi hoàn tất pháp lý (Tạp chí Công Thương, 12/2024).

Licogi 13 (LIG): Được phê duyệt đầu tư KCN Quán Ngang 3 (Quảng Trị), quy mô 116,7 ha, vốn 710 tỷ đồng. Doanh nghiệp dự kiến góp khoảng 15% vốn, phần còn lại huy động từ tín dụng/dối tác (Báo Đầu tư, 2024).

Cơ hội:

- Nhu cầu thuê đất công nghiệp đến từ làn sóng FDI, nhất là các ngành điện tử, ô tô điện, năng lượng tái tạo.

- Vị trí chiến lược: Hải Phòng, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP.HCM đều nằm trong các “cực logistics” lớn.

- Tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê vẫn trong xu hướng tăng (CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam).

Thách thức:

- Thời gian hoàn vốn dài: từ giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng đến cho thuê có thể kéo dài 3–5 năm.

- Yêu cầu pháp lý khắt khe hơn với KCN theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024.

- Cạnh tranh trực tiếp với các “ông lớn” lâu năm như KBC, BCM, SZC, IDC – vốn đã sở hữu hàng nghìn ha đất sẵn sàng cho thuê và mạng lưới khách hàng FDI lâu năm.

Nếu doanh nghiệp chỉ “chuyển biển hiệu” từ nhà ở sang công nghiệp mà thiếu quỹ đất sạch, thiếu vốn trung - dài hạn và kinh nghiệm khai thác, rủi ro rất lớn. Ngược lại, nếu biết tận dụng lợi thế địa bàn, hợp tác với các đơn vị dày kinh nghiệm và chuẩn hóa pháp lý ngay từ đầu, BĐS KCN có thể trở thành dòng tiền bền vững trong dài hạn.

Với HDC và CEO, đây mới là giai đoạn “đặt nền” nên cần chứng minh khả năng huy động vốn và triển khai hạ tầng. KDH sở hữu “lá bài hiếm” tại TP.HCM nhưng rủi ro nằm ở tiến độ pháp lý. Trong khi đó, LIG chọn chiến lược “biên vùng” với chi phí thấp hơn nhưng đòi hỏi năng lực hút khách thuê mới.

Sự dịch chuyển sang KCN của các doanh nghiệp địa ốc không chỉ phản ánh áp lực “sống sót” khi thị trường nhà ở gặp nhiều khó khăn, mà còn cho thấy vai trò ngày càng lớn của dòng vốn FDI và nhu cầu đất công nghiệp trong chiến lược phát triển dài hạn. Tuy nhiên, đây sẽ chỉ là cứu cánh thực sự nếu các doanh nghiệp chơi đường dài: có vốn, có đất, có pháp lý và có đối tác. Ngược lại, nó có thể biến thành một canh bạc nếu kỳ vọng “tiền tươi” trong ngắn hạn.