Chỉ mới một năm trôi qua mà giá căn hộ đã tăng tới hơn 40%, một con số mà ngay cả những nhà đầu tư sành sỏi nhất cũng không lường trước được. Khái niệm "chung cư bình dân" giờ đây dường như đã lùi vào dĩ vãng khi mà những căn hộ có giá dưới 55 triệu đồng/m² gần như đã "tuyệt chủng" hoàn toàn trên thị trường sơ cấp.
Theo các báo cáo chính thống từ BHS Group và số liệu của Bộ Xây dựng, thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM năm 2025 thực sự đã phục hồi mạnh về thanh khoản. Cả hai thị trường cung cấp gần 37.000 căn hộ, tỷ lệ hấp thụ chung hơn 60%, tức là bán không hề chậm. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ, phần lớn “rổ hàng” mới đều thuộc phân khúc hạng A và hạng sang, chứ không còn là những căn hộ vừa túi tiền như nhiều năm trước.
Riêng Hà Nội, nguồn cung năm 2025 hơn 22.000 căn, giao dịch hơn 21.000 căn, giảm khá mạnh so với năm 2024 nhưng thanh khoản vẫn cao. Điều này cho thấy một thực tế khá rõ: người mua vẫn còn tiền, nhưng tiền đang chảy vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và… giá cao. Trong quý IV/2025, dù nguồn cung sơ cấp giảm sâu, tỷ lệ hấp thụ vẫn lên tới hơn 80%, một con số cho thấy thị trường không hề “đóng băng” như nhiều người vẫn nghĩ.
Quan sát kỹ hơn sẽ thấy nguồn cung mới tập trung nhiều ở các khu vực ven đô như Gia Lâm, Phúc Lộc, Phúc Lợi, Cầu Giấy mở rộng. Những khu lõi như Đống Đa, Giảng Võ, Việt Hưng gần như không còn đất để phát triển dự án mới. Việc dịch chuyển ra ngoại thành là xu hướng tất yếu, nhưng trớ trêu là dù ra xa hơn, giá nhà vẫn không hề rẻ.
Điểm khiến nhiều người choáng nhất chính là mặt bằng giá. Năm 2025, giá căn hộ chào bán mới tại Hà Nội tăng hơn 40% chỉ sau một năm. Riêng quý IV, mức giá trung bình đã vượt 120 triệu đồng/m². Những căn hộ dưới 55 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp, phân khúc từng được xem là “cứu cánh” cho người thu nhập trung bình nay chỉ còn trong ký ức. Căn hộ hạng C gần như không còn hàng mới, trong khi hạng A và hạng sang chiếm tới khoảng 85% nguồn cung.
Không chỉ sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng nóng không kém. Câu chuyện một căn chung cư cũ trong ngõ ở Nguyễn Chí Thanh tăng 400 triệu chỉ sau chưa đầy một tháng không còn là chuyện hiếm. Điều này phản ánh tâm lý lướt sóng ngắn hạn quay trở lại, nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu người mua vào sau ở mức giá đã bị “đẩy” lên quá cao.
Vậy người đang có nhu cầu mua nhà lúc này nên làm gì? Cá nhân mình cho rằng 2026–2027 sẽ là giai đoạn cần sự kiên nhẫn, mình muốn chia sẻ một góc nhìn sâu hơn để các bạn bớt lo lắng. Theo dự báo, chúng ta đang ở rất gần "đỉnh giá" của chu kỳ này. Các chuyên gia nhận định rằng giai đoạn 2026–2027 sẽ là lúc nguồn cung bùng nổ khi hàng loạt dự án lớn ở vùng ven bắt đầu bung hàng. Khi nguồn cung dồi dào hơn, cơn sốt giá chắc chắn sẽ phải hạ nhiệt hoặc ít nhất là đi ngang để thị trường kịp "hấp thụ".
Vì vậy, lời khuyên chân thành của mình dành cho các bạn lúc này là hãy thật sự tỉnh táo. Nếu mua để ở, hãy ưu tiên nhu cầu thực, chọn dự án pháp lý rõ ràng, đừng quá chạy theo “sóng” giá. Nếu mua để đầu tư, cần cực kỳ thận trọng với những sản phẩm đã tăng nóng trong thời gian ngắn, vì biên lợi nhuận không còn nhiều như trước. Thị trường không thiếu cơ hội, nhưng cơ hội tốt thường dành cho người đủ bình tĩnh để chờ đúng thời điểm, chứ không phải người vội vàng vì sợ… lỡ chuyến tàu đã chạy quá nhanh.
Nói ngắn gọn, năm 2025 là năm của căn hộ cao cấp, còn 2026–2027 có thể là lúc thị trường cần một nhịp thở chậm lại. Ai mua nhà lúc này, ngoài tiền, có lẽ cần thêm một thứ rất quan trọng: sự tỉnh táo.