Đây là cách nhiều đô thị lớn “nén” dân cư và dịch vụ về gần ga để giảm xe cá nhân và tăng hiệu quả đất. Ngay trong thảo luận về quy hoạch, các chuyên gia cũng nhấn mạnh tư duy “đô thị nén” quanh ga với bán kính 400–800m. 

Điểm quan trọng: Hà Nội đang bước vào giai đoạn mà TOD có “đất diễn” thật sự, vì mạng lưới metro được đẩy tốc độ mạnh hơn, không còn chỉ là câu chuyện trên giấy. Thành phố đặt mục tiêu đến 2030 hoàn thành thi công xây dựng khoảng 96,8km đường sắt đô thị; đồng thời tiếp tục triển khai các đoạn đang thi công như tuyến Nhổn – Ga Hà Nội (đoạn trên cao 8,5km đã hoàn thành, đang làm phần ngầm với các mốc kỹ thuật trong năm 2026). 

Ngoài ra, nhiều bài viết quốc tế và trong nước đều nói rõ định hướng: Hà Nội muốn tăng trưởng đô thị tập trung theo các hành lang metro và TOD, với nhu cầu vốn đầu tư rất lớn (ước tính hàng chục tỷ USD). 

Dưới đây là 5 lý do khiến BĐS quanh TOD thường “sáng” lên theo thời gian, và cách nhà đầu tư mới nên chọn khu vực quanh TOD ở Hà Nội.

1) TOD thắng vì nó “bán thời gian” chứ không chỉ bán mét vuông

Trong chu kỳ dài, thứ người mua thật và người thuê thật trả tiền cao hơn là thời gian di chuyển được tiết kiệm mỗi ngày.

Hà Nội đang chịu áp lực phương tiện cá nhân lớn (hàng triệu xe, tăng nhanh theo năm), nên bất kỳ khu vực nào giúp đi làm, đi học, đi dịch vụ bằng metro + đi bộ sẽ có lợi thế cạnh tranh bền hơn so với khu “phải phụ thuộc xe máy/ô tô”.

2) TOD thắng vì “dòng người” kéo theo “dòng tiền”

Khi ga metro vận hành ổn định, sẽ xuất hiện 3 lớp cầu:

• Cầu ở thật: người làm văn phòng, gia đình trẻ chọn nơi tiện đi lại

• Cầu thuê thật: thuê gần ga để giảm thời gian và chi phí đi lại

• Cầu dịch vụ: bán lẻ, F&B, phòng khám, giáo dục… bám theo lưu lượng người

Đây là lý do các thành phố coi metro là “xương sống” của tăng trưởng và năng lực cạnh tranh đô thị, đồng thời gắn với chiến lược TOD. 

3) TOD thắng vì quy hoạch thường cho phép “tăng công năng đất”

Ở lõi TOD, thành phố thường ưu tiên:

• Đất hỗn hợp: ở + thương mại + văn phòng

• Mật độ cao hơn, khai thác chiều cao tốt hơn

• Tối ưu không gian công cộng và đi bộ

Khi đất được dùng hiệu quả hơn, giá trị kinh tế/khả năng cho thuê thường tốt hơn. Vì thế, cùng một vị trí “tương đương”, khu gần ga và có quy hoạch TOD bài bản thường có biên độ tăng giá và thanh khoản tốt hơn theo chu kỳ.

4) TOD thắng vì Hà Nội đang “mở mạng” metro

Nói thẳng: TOD chỉ rực rỡ khi mạng lưới đủ lớn và đủ kết nối. Hà Nội đang đi theo hướng đó với mục tiêu mở rộng mạnh đường sắt đô thị đến 2030 và các giai đoạn sau. 

5) TOD thắng vì tạo ra “chuẩn sống mới” cho thế hệ trẻ

Thế hệ mua nhà 5–10 năm tới sẽ hỏi:

• Đi làm có tắc không?

• Có thể đi metro thay vì lái xe không?

• Con đi học, đi chơi, đi khám trong 15–30 phút được không?

Khi thói quen tiêu dùng thay đổi, những khu “bám metro” thường giữ giá tốt hơn khi thị trường khó, và bật mạnh hơn khi thị trường hồi.

Gợi ý các khu vực đáng theo dõi quanh TOD tại Hà Nội

Tôi gợi ý theo nguyên tắc thực chiến: ưu tiên nơi đã có tuyến vận hành hoặc đoạn vận hành một phần, vì rủi ro “đợi quá lâu” thấp hơn.

A) Trục TOD đã vận hành: Metro 2A Cát Linh – Hà Đông

Tuyến 2A có 12 nhà ga: Cát Linh, La Thành, Thái Hà, Láng, Thượng Đình, Vành Đai 3, Phùng Khoang, Văn Quán, Hà Đông, La Khê, Văn Khê, Yên Nghĩa. 

Các cụm đáng soi theo “cầu thật”:

• Cụm Đống Đa – Ba Đình giáp ranh (Cát Linh – La Thành – Thái Hà): nhu cầu ở và thuê cao, gần lõi việc làm

• Cụm Thanh Xuân (Láng – Thượng Đình – Vành Đai

3): mật độ dân cư và văn phòng lớn, nhu cầu thuê bền

• Cụm Nam Từ Liêm giáp Thanh Xuân (Phùng Khoang): “điểm trung gian” có tệp sinh viên và người đi làm

• Cụm Hà Đông (Văn Quán – Hà Đông – La Khê – Văn Khê – Yên Nghĩa): dư địa lớn hơn, phù hợp chiến lược trung hạn, nhưng cần chọn đúng “bán kính đi bộ” và kết nối tiện ích

Lưu ý: TOD mạnh nhất thường nằm trong bán kính đi bộ thật sự (khoảng 400–800m) quanh ga, chứ không phải “cùng quận là tính”. 

😎 Trục TOD đang mở rộng: Metro 3 Nhổn – Ga Hà Nội

Tuyến Nhổn – Ga Hà Nội đã khai thác đoạn trên cao Nhổn – Cầu Giấy từ 08/8/2024; toàn tuyến dài khoảng 13km với 12 ga, trong đó đoạn trên cao khoảng 8,5km và phần ngầm đang thi công. 

Cụm đáng theo dõi:

• Bắc Từ Liêm – Nam Từ Liêm khu Nhổn và dọc trục về Cầu Giấy: tệp thuê ổn nhờ trường học, văn phòng, và người đi làm

• Cầu Giấy: nền cầu thuê mạnh, phù hợp chiến lược “giữ giá – thanh khoản”

• Các điểm kết nối về Kim Mã – khu lõi (khi phần ngầm hoàn thiện): thường tạo “bước nhảy tiện ích” vì nối thẳng vào trung tâm

C) Những nơi nên “cài radar” theo kế hoạch metro giai đoạn tới

Hà Nội định hướng phát triển đô thị theo TOD gắn với các hành lang metro trong quy hoạch dài hạn. 

Chiến thuật khôn cho nhà đầu tư mới là:

• Không đoán tuyến bằng tin đồn

• Chỉ theo các hành lang đã có thông tin chính thống, có mốc triển khai

• Ưu tiên “điểm giao” giữa các trục lớn, vì giao điểm thường ăn thanh khoản tốt hơn

Chiến lược chọn BĐS quanh TOD cho nhà đầu tư mới

Bạn có thể dùng 6 câu hỏi sàng lọc nhanh:

• Đi bộ từ nhà tới ga có thật sự dưới 10–12 phút không, hay “trên bản đồ thì gần”?

• Khu đó có buýt trung chuyển, bãi gửi xe, lối đi bộ an toàn không

• Có “cầu thuê thật” không: văn phòng, trường học, bệnh viện, trung tâm dịch vụ?

• Nguồn cung tương lai quanh ga có quá dày không: nhiều dự án bàn giao cùng lúc dễ ép giá thuê?

• Pháp lý có sạch và ra hàng dễ không?

• Kịch bản xấu nhất: nếu tiến độ chậm 12–24 tháng, bạn có chịu được không?

Và 3 cảnh báo quan trọng:

• TOD không có nghĩa “mua gì gần ga cũng thắng” — thắng là nhờ đúng bán kính, đúng kết nối, đúng tệp khách thuê

• Đừng mua theo “kỳ vọng mở tuyến” nếu chưa có mốc triển khai đáng tin

• TOD đẹp nhất là khi bạn vẫn sống khỏe nếu giá đứng yên 1–2 năm, tức là tài sản có dòng tiền/khả năng khai thác thật

Cre: Lê Thắng bds